Immobilien: die nächste Blase kündigt sich an

Hi Beobachter,

voellig richtig. Der Kursverfall an den Aktienmaerkten ist bei weitem nicht so schlimm wie ein Preisverfall bei Immobilien. Auch in den USA sind wesentlich weniger Aktien auf Kredit gekauft als Immobilien auf Kredit gekauft. Bei einem Immobiliencrash kommt es also viel eher zu Zwangsverkaeufen und zu faulen Krediten, weil der Wert der Sicherheiten zu stark gefallen ist.

Solange die Immobilien nicht crashen, haben die Amis eine realistische Chance, ohne Bankenkrise aus dem Schlamassel herauszukommen. Wenn es einen signifikanten Preisverfall bei Immobilien gibt, ist das Risiko von japanischen Verhaeltnissen sehr viel hoeher.

Gruesse

Balkenchart

Genau das wollte glaublich Balkenchart am Sonntag von mir wissen. Verbindungsachse zwischen Aktien-Zinsen-Immobilien. So ists wohl in Japan gelaufen und so ists auch bereits in der Bausparkrise im Südwesten der USA gelaufen.

Berni und seine wahrscheinlich doppelsinnig gemeinten Ausführungen zur Marktlage: es gibt Rundschreiben zumindest im deutschen Sprachraum (auf Wunsch der EZB), wo quasi offiziös die Opinionleader zur Zuversicht verpflichtet (?) worden sind. Wieviel Nachdruck dahinter steht kann sich wohl jeder selbst ausdenken.

ES LIEGEN DAHER NUR KAUFKURSE BZW GÜNSTIGE EINSTIEGSMÖGLICHKEITEN VOR, JETZT EINSTEIGEN UND GEDULD ZEIGEN; DEN MUTIGEN GEHÖRT DIE ZUKUNFT.

Aber warum SCHREISST du den ständig Dagobert ???

?

Hi Dagobert,

`Großschreibung` gilt im www als `SCHREIEN`

War nicht böse gemeint

Gruß

Brain

Hallo Dagobert,

in Japan war die Blase zum grossen Teil im Immobilienmarkt und ist gleich zu Anfang mitgeplatzt. Das hat dann die ersten Banken in Schwierigkeiten gebracht usw usw.

In den USA sind zwar die Immobilienpreise derzeit am Steigen, aber bei weitem nicht so extrem wie damals in Japan, und es ist auch nicht klar, warum sich das als Folge der baisse aendern muss - die Zinsen bleiben in Amiland wohl erstmal niedrig.

Ich sehe fuer die USA mittelfristig durchaus ein Risiko am Immobilienmarkt, aber das kann auch erst in 3-5 Jahren akut sein, wenn die Aktienbaisse vielleicht schon laengst wieder vergessen ist.

Als worst case Szenario koennte man folgendes annehmen: Obwohl die Fed in den 90ern die Geldmenge viel zu stark hat wachen lassen, hatte das zunaechst keine realwirtschaftlichen Auswirkungen, weil bloss der Aktienmarkt aufgeblasen wurde (ist so eine Idee, laesst sich wohl nur schwer mit harten Zahlen belegen). Jetzt ist diese Blase geplatzt, und das ganze Geld will woandershin. Neuerdings in den Immobilienmarkt? Dann gibt es dort eben die naechste Spekulation. Was passiert, wenn es dort crasht? Welche Anlageform ist als naechstes dran? Sollen wir damit rechnen, dass die zu hohe Geldmenge jetzt wie wild von A nach B hin- und her-umgeschichtet wird, bis die Reibungsverluste (Pleiten, abgeschriebene Kredite) die Geldmenge auf ein Normalmass reduziert haben?

Dann haette die lockere Geldpolitik der Fed einfach die Volatilitaet erhoeht (eine im historischen Vergleich hohe Volatilitaet haben wir tatsaechlich), und wir muessen mit einer raschen Folge von wechselnden Modeerscheinungen und den damit verbundenen Aufs und Abs rechnen.

Interessanterweise gibt es trotz der gestiegenen Geldmenge noch keine nennenswerte Inflation bei den Alltagsguetern. Nicht einmal in Japan, die in diesem Szenario den Amis etwa 10 Jahre voraus sind. Auch hat es keinen Run auf Rohstoffe oder Gold gegeben (der Goldpreis hat zwar charttechnisch einen Boden gebildet, aber nicht einmal in Yen gerechnet nach 10 Jahren Aktienbaisse hat es einen einigermassen dramatischen Anstieg gegeben). Warum kann die Geldmenge so stark steigen (man denke nur an die japanischen Zinssaetze) ohne dass wir Inflation bekommen? Das widerspricht den Lehrbuechern und wiegt die Zentralbanken im Moment in Scherheit.

Alles aus rein psychologischen Gruenden? Wenn jetzt alle ihr erspartes verprassen wuerden, koennten wir wohl eine ganz schoene Inflation erzeugen (und natuerlich nebenbei einen netten Konsum-Boom). Aber das passiert irgendwie nicht. Nicht einmal nach 10 Jahren baisse in Japan. Die Japaner vertrauen auf den Wert ihres Geldes in ferner Zukunft und sparen schoen weiter. Und solange die Lebenshaltungskosten stabil bleiben, behalten sie damit sogar recht.

Trotz aller Unterschiede zwischen Japan und den USA kann man wohl aus den letzten 10 Jahren in Japan einiges lernen.

Viele Gruesse

Balkenchart

Hi Beobachter,

zu den Immobilien: klar. Die Banken, zumindest die konservativ gemanageten, waren immer schon scharf auf Immobilien - alleine schon zur Diversifizierung. Wenn Du mal in die lokalen Zeitungen schaust, gibt es regelmaessig irgendwelche Zwangsversteigerungen, wo irgendwelche Banken oder lokalen Sparkassen mit ihren angegliederten Immobiliengesellschaften die Finger drin haben. Das Eintreiben von Sicherheiten bei geplatzen Hypotheken ist eine Standardprozedur.

Zum Konsum: Schau Dich mal um. Jetzt zur Urlaubszeit quellen die Flughaefen ueber. So ziemlich jeder genehmigt sich gerade ein paar Wochen auf Mallorca oder wo auch immer die Massen so hinfahren. Ich erinnere mich noch, dass es fuer meine Eltern vor ca 30 Jaren noch bei weitem nicht selbstverstaendlich war, dass man sich jedes Jahr einen Urlaub leisten kann - vielleicht jedes zweite Jahr, aber auch dann nur ein paar Tage und das irgendwo in Deutschland und am besten nicht so teuer.

Du kannst mir nicht erzaehlen, dass die Kaufkraft des Durchschnittseinkommens waehrend der letzten 20-30 Jahre nicht deutlich gestiegen sei. Dass der Konsum ausbleibt, weil es den Massen schlecht geht, gehoert wohl eher in die Schublade Ideologie.

Gegenbeispiele sind auch Japan (mit der extrem hohen Sparquote, die uebrigens nicht nur von wenigen Superreichen stammt, sondern wirklich vom Durchschnitts-Japaner), und die trotzdem die Wirtschaft nicht durch Konsum anheizen, obwohl sie es koennten und die sich sogar von Jahr zu Jahr mehr leisten koennen wenn die Preise fallen, und schliesslich die USA, wo viel auf Kredit konsumiert wird, auch wenn man das Geld erstmal nicht hat.

Konsum hat sehr viel mit Psychologie und mit Gewohnheiten und landestypischen Verhaltensweisen zu tun und damit, wie die Leute ihre Lage heute im Vergleich zum letzten Jahr einschaetzen. Dass der Durchschnittsjapaner mehr spart als ich, macht mich nicht nervoes - ich konsumiere zur Zeit ganz unbeschwert, weil ich etwas mehr uebrig habe als letztes Jahr und im Vertrauen, dass mittelfristig alles im Gleichgewicht ist. Stell Dir vor, Du muesstest den Amis erklaeren, wieviel die Japaner sparen! Die wuerden vor Schreck umfallen.

Deiner Bemerkung von oben liegt im wesentlichen eine nachfrage-orientierte Sichtweise zugrunde. Das ist aber nur ein Teil der Wahrheit, wahrscheinlich sogar nur der weniger wichtige Teil, weil er so oft ueberbewertet wird, und es ist der Standard-Trugschluss 'linker' Wirtschaftspolitik (Lafontaine etc), dass man nur Geld verteilen muesste und alles waere gut. Damit bekommst Du hoechstens ein kurzes Strohfeuer, aber am Ende ist aber das Geld futsch.

Beim Einbruch im Telekom-Sektor in den letzten Jahren oder beim Schweinezyklus der Chip-Produzenten spielt dagegen auch die Angebots-Seite eine wichtige Rolle. Es hat einfach gigantische Fehlinvestitionen gegeben. Die Firmen haben im blinden Vertrauen auf 20%-Wachstumsraten riesige Ueberkapazitaeten aufgebaut die nun ungenutzt rumstehen, abgebaut oder abgeschrieben werden mussten. Dann ist das Geld natuerlich auch weg... und die Preise fuer die betreffenden Produkte fallen wegen Ueberangebot und nicht wegen Nachfragemangel.

Was wollen Deine Nachbarn um die Ecke mit 10km Glasfaserkabel und einer LKW-Ladung voll 100Mbit-Routern? Die liegen gerade irgendwo in der Sonne und lassen es sich gutgehen... Nur die Nachfrage ansehen, ist zu kurz gedacht.

Schoene Gruesse

Balkenchart

Die Liqudität wandert wie ein Granatsplitter durchs Hirn!

Kindleberger (Manien, Crashes, Paniken in der Aktionär) sagt glasklar das Einsammeln der überschüssigen Liquidität führt IMMER und Ausnahmslos zu einer Krise.

Das System beult sich durch die Liqudität einmal Richtung Immobilienmarkt oder Richtung Devisenspekulation oder Aktienmanien oder Tulpenwahnsinn oder was weiss ich.

Nun Balkenchart: mich hat die Tatsache beunruhigt, dass in der Realwirtschaft Preisstabilität geherrscht hat, de facto hatten wir wahrscheinlich eine permanente Rezession, Klingt blöd, aber den Zuwachsraten habe ich nie getraut. Ich konnte mich noch sehr gut an die 70er Jahre erinnern, wo Schulabgänger sofort einen Job bekamen und Zuwanderer hochwillkommen waren. Das ist eine "Gesunde" Wirtschaftslage und nicht die permanenten Personalabbaugerüchte die die meisten Unternehmen in den letzten 10 Jahren verströmten; lediglich der Blick auf die Aktienmärkte war erfreulich, sonst aber wirtschaftlich eher wenig.

Grünspan sitzt aber nun natürlich im eigenen Jail, wie sollte er nur daran denken, die Zinsen erhöhen zu wollen???
Für Boomjahre waren die Zinsen viel zu niedrig. (ja ja Realzinsen).

Wir hatten im Frühjahr in meinem Depotthread eine Diskussion über US Immobilien. Aufhänger war ein "Crash"
bei den REITs in den USA.

mittlerweile haussieren die REITs aber weiter in schwindelerregenden Höhen.
Beobachter schrieb damals, viele US Immobilienbesitzer hätten ihre Finanzierung zu variablen Zinssätzen abgeschlossen. Mittlerweile bin ich in DAS KAPITAL von der ftd über eine genauere Zahl gestolpert.
Sage und schreibe zwei Fünftel aller Hypothekenfinanzierungen in den USA werden variabel verzinst!
Was das bedeutet, kann sich jeder selbst ausmalen:
Ein bisschen fallende Immobilienpreise, ein bisschen steigende Zinsen und die Bude brennt lichterloh.

Vor dem Hintergrund der extremen Abhängigkeit der US Ökonomie vom Konsum kann Greenspan gar nicht die Zinsen erhöhen, selbst wenn ihm die schöngerechnete importierte Inflation das spärliche Haupthaar vom Kopf frisst.

hierzu Artikel im aktuellen ZertifikateJournal Nr. 39/2004

Titel:
" ZINSANSTIEG IN DEN USA: Short-Spekulationen auf Häuslebauer und "den Bund" "

http://www.zertifikatejournal.de/

Gruss
SI

http://www.kitco.com/weekly/paulvaneeden/aug262005.html

http://www.ftd.de/bm/ga/22421.html

Hallo,

im Economist wird auf eine Studie von Christopher Cagan von First American Real Estate hingewiesen

http://www.firstamres.com/MPR2007

Dort gibt es Details zum Volumen des Hypothekenmarktes, der Auswirkung der Zinsanpassungen, die in den kommenden Jahren anstehen, zur Zahl der Zwangsversteigerungen (=repossession) und den geschaetzten Verlusten der Hypothekenbanken.

Hier ein paar highlights aus dem Artikel im Economist:

Volumen des variabel verzinsten subprime Marktes: 650 Mrd USD
Haushalte mit negative equity (d.h. Marktpreis des Hauses unter Hypothek): 7% von allen; 18% von denen, die in 2006 eine Hypothek aufgenommen haben; 25% von denen, bei denen in 2008 eine Zinsanpassung ansteht
In Zahlungverzug: 1.3 Mio Hypotheken in 2006 (42% Steigerung von 2005)
Hebel: 1% Immopreis-Rueckgang fuehrt zu 70000 Zwangsversteigerungen (Cagan's Schaetzung(

Viele Gruesse,

Balkenchart

Hier ebenfalls eine interessante Studie zur Hypothekenvergabe in den USA.

http://www.billcara.com/CS%20Mar%2012%…d%20Housing.pdf

(wenn es nicht geht muss man vielleicht die % durch - ersetzen)

Ich denke einmal, uns hier interessiert am meisten, ob und wann sich die Blase auf die Aktienmärkte ausbreitet. Ob sie dabei von einer Rezession begleitet wird, ist eher unerheblich. Die Kausalkette könnte auch

Zusammenbrechen Immobilenemarkt -> Credit Crunch -> Mangelnde Liquidität bei Banken und Privaten -> Aktienbaisse -> Rezession

aussehen. Oder es wirkt über die Konsumnachfrage durch ausfallen der Mortgage Equity Withdrawels:

Zusammenbrechen Immobilenemarkt -> Weniger MEW -> Aktienbaisse.

Ich glaube eher an die zweite Kausalkette, wobei ich noch nicht weiss, ob die MEW so stark wirken werden.