Immobilien

  • wenn die Immobilie durch den zu hohen Preis länger am Markt ist und man ihn dann runternehmen muß, dann lädt man [Käufer] dazu ein, einen noch weiter runterzuhandeln.

    Oh, dann habe ich deinen Post falsch interpretiert.

    Ich hatte vorausgesetzt, dass du Zeit und die nötige Skrupellosigkeit mitbringst, um die Arschloch Nummer zu fahren. "ich will ja eigentlich garnicht verkaufen, aber wenn man mich mit einer horrenden Summe dazu zwingt, dann erwiderliche ich mich halt dazu. Falls keiner will, erhöhe ich den Preis noch weiter und warte ab."

    Der Markt ist momentan (in meiner Region) so angespannt, dass ich in deiner Situation auf noch mehr spekulieren würde.


    Wenn Du das Geld aber direkt brauchst, dann mach es professionell bzw lass es machen.

  • Erzielbare Bruttomiete minus nicht umlagefähige Kosten

    minus Instandhaltung - aber die hast du ja schon erwähnt.


    Ich bin seit gut 30 Jahren mit Immos befasst Raum Nürnberg/Stuttgart. Eigentumswohnungen bzw. Mehrfamilienmietshaus.


    3,x% laufende Rendite für eine Eigentumswohnung bei Erhalt/Modernisierung der Wohnsubstanz scheinen mir ehrgeizig.

    Derzeit noch deutlich ehrgeiziger als vor 10-20 Jahren.


    Runterhandeln <<5% wäre wohl unverschämt...

    Warum? Mund auf oder Geldbeutel auf.

  • Vermieten würde wohl nur ca. 3,4% p.a.1 einbringen,

    Hast du etwas bezahlt, das du so eine niedrige Rendite berechnest oder kostenfrei einen Geldfluß geerbt?


    Eine virtuelle Immo-Tour erstellen und Gebote einholen, falls es eine gute Lage mit Nachfrage ist.

    »In meinem Alter begreife ich, dass Zeit mein kostbarster Besitz ist.«
    »Freiheit bedeutet, dass man nicht unbedingt alles so machen muss wie andere Menschen.«
    »Eine Aktie zu verkaufen die fällt, ist in etwa so, als ob man ein Haus für 100.000 Dollar kauft und es verkauft, sobald jemand 80.000 Dollar dafür bietet.«
    Buffett

  • Die Rendite bezieht sich auf den geschätzen Verkaufspreis, wenn ich das richtig verstanden hab. Ist doch nicht schlecht, wenn auch Leerstand, Reparaturen, etc. sicher noch dazu kommen. Aber selbst 2 % wären aktuell vielleicht besser, als es auf die Bank zu legen und evtl. Negativzinsen bezahlen zu müssen. Wer will Dir das also mit Sicherheit sagen können. Dafür müsste man schon wissen, wohin der Leitzins geht :).

    Und, ich weiß gar nicht wie das mit der Abschreibung ist, wenn man die Wohnung nicht gekauft hat? Ist die Basis dann der Wertansatz für die Erbschafts-Steuer-Ermittlung oder wie läuft das?


    Ich persönlich hätte auf Makler absolut "null Bock". Alle Begegnungen die ich mit dem Berufsstand hatte, hat mich in meiner Ablehnung da weiter bestärkt. Ich habe für mich inzwischen fast ausgeschlossen, was mit Maklern zu machen, auch zu kaufen. Da ist dann zwar erst mal fast alles vom Tisch, aber zumindest momentan find ich das absolut unschön. Viele Tausend Euro, um teilweise nur ein paar Fotos zu machen und etwas ins Internet zu stellen. Ich weiß, aus Maklersicht muss er erst mal die Kunden generieren etc., also Leute finden, deren Immobilie verkauft werden dürfen, etc. Schön und gut, aber aus meiner Sicht ist es trotzdem einfach zu viel Geld für zu wenig Zeit. Wenn ich was im Ort höre oder sehe, geh ich direkt hin.


    Jedenfalls, und es gibt ja auch genug Leute die die Sachen per Makler vermieten. Versteh ich ebenfalls nicht. Hab nen Kumpel, der hat kein Problem nem Makler zwei Monatsmieten zu bezahlen, wenn ihm der eine Wohnung vermietet. Wenn ich ihm dann vorschlage, dass ich es gern für eine Monatsmiete mache (und generell nicht verstehe, dass er es nicht selbst macht), sagt er, nein nein, wir kennen uns ja, Dir zahl ich nix. Hehe, das eher nebenher.

    Ich finde, das kann man selbst machen. Preislich, kann man doch einfach mal ein bißchen testen.


    Da hatte ich neulich auch so einen Fall. Ein Haus im Ort hätte mich interessiert, ein Erbe aus München. Die Nachbarin hat den Kontakt hergestellt, ich ihn getroffen, Angebot gemacht. Er, schade, er hat es gerade am morgen einem Makler übergeben. Er kennt sich ja in der Gegend nicht aus, was soll er denn machen. Sag ich, Schild vors Haus, Handynummer drauf oder Email, Gebote einholen. Wo ist das Problem? Nach 10-20 Geboten kennt er sich einigermaßen aus, mit seriös wirkenden macht er ein paar Führungen, etc. Ich hab dann auch geboten, er hätt's mir auch lt. Selbstaussage gegeben, aber die zwei Miterben wollten mehr. Und ich hab gesagt, Makler mach ich nicht. Der hat weder den Kontakt hergestellt noch irgendwas für mich getan. Da wäre er ebenfalls zurückgetreten und die Miterben nicht (zwei Wochen kann man glaub ich normal zurücktreten). Aber da war es auch wieder so, der Makler hat recht rumgetan hat er gemeint. Und irgendeinen total hohen Preis angesetzt und die Provision darauf würde er immer bekommen, egal wie das Haus dann verkauft würde und egal zu welchem Preis (also Provision auf den hohen, angesetzten Preis anstatt auf einen evtl. niedrigeren Verkaufspreis). Also wie gesagt, ich hab noch keinen Immobilienmakler getroffen, der mir recht angenehm war. Ich will das System gar nicht unterstützen.


    Und nochmal zurück zu vermieten vs. verkaufen. Das kommt doch wiederum auch darauf an, was Du mit dem Geld anfangen würdest. Wenn Du es gern investieren würdest, ok. Aber um es auf die Bank zu legen? Wenn man nicht gerade von einem kommenden Immobilien-Crash ausgeht natürlich, da wäre wohl verkaufen angesagt.

    Ich weiß ja nicht, wie sonst Deine Cash-Lage ist. Vielleicht hast Du ja eh schon mehr Geld als Du investiert hast bzw. investieren willst, dann brauchst Du es ja erst recht nicht.


    Ansonsten könntest Du ja noch ein Mittelding machen, die Wohnung vermieten, aber einen Kredit darauf aufnehmen. Mit dem Geld könntest Du ja dann auch investieren. Ich finde das immer eine interessante Variante. Fast jeder sagt natürlich keine Aktien auf Kredit kaufen. Da stimme ich grundsätzlich auch zu, wobei es mir auf die Feinheiten angekommt. Ein paar Prozentpunkte fremdfinanziert find ich nicht schlimm. Aber vom Resultat her, wäre das auch nichts anderes, als wenn man sich eine Wohnung fremd-finanziert kauft und dann abzahlt. Wobei ich nicht weiß, ob man den Kredit Wohnungs-gebunden machen kann, damit man die Zinsen auch absetzen darf.

    When a management with a reputation for brilliance tackles a business with a reputation for bad economics, it is the reputation of the business that remains intact.


    W. B.


    Investment is most intelligent when it is most businesslike.


    B. G.

  • Hast du etwas bezahlt, das du so eine niedrige Rendite berechnest oder kostenfrei einen Geldfluß geerbt?

    Bezahlt hat der Erbe nichts wie dir bekannt. Fangfrage, hurra.


    Mietrendite bezieht sich stets auf den aktuellen Verkaufswert (und keineswegs auf einen ehemaligen Erwerbspreis).

    Alternativ zum Bewirtschaften der Wohnung könnte er sie ja verkaufen.

  • Bzgl. Makler oder Nichtmakler.


    Ich habe beides schon genutzt.

    Je nach Situation. Manchmal sind sie ihr Geld wert. Manchmal nicht.


    Makler kennen (sollten sie jedenfalls) den räumlich, zeitlich lokalen Markt sowie geeignete Vorgehensweisen, haben (manchmal) Kontakte (Interessenten-/Verkäuferlisten) und bringen damit dir als (Ver)käufer einen Wert, wenn sie von dir bezahlt werden und in deinem Auftrag tätig werden. Soweit die Theorie. Und sie sind es gewohnt, hinter dem Kunden hartnäckig herzulaufen, was dir vermutlich sehr schnell sehr lästig wird.


    Ist also eine Abwägung wie fast alles andere auch.

    :-)

  • Die 'Kostenlosen Marktpreisermittlungen' machen die Makler ja nur, um an solche Objekte - also an Dich - selber heranzukommen.

    Jedes Objekt findet seinen Käufer. Man muss nur Geduld haben. Den Markt 'testen' würde ich nicht. Das merken viele und fragen sich, wo an diesem Objekt der Haken ist. Das drückt den Kaufpreis erheblich. Mir fällt auch nach zwei Jahren noch auf, wenn ein Objekt erneut angeboten wird.

  • Ich würde die "Versteigerungart" anwenden.

    In der aktuellen Situation absolut praktikabel.


    Anzeige auf Immoscout erstellen, beim Preis gegen Höchstgebot eingeben.

    Besichtigungstermine vereinbaren und warten was für Gebote reinkommen.

    Ich denke, so bekommst du den besten Preis.

    Und definitiv ohne Makler !

    Hat ein Bekannter von mir gemacht und hat 40% mehr VK-Preis erzielt von dem was er eigentlich wollte.

  • Es kommt extrem auf die Lage an. Für Top Lagen führen renommierte Makler Interessentenlisten, denen Objekte angeboten werden, die nicht offiziell auf dem Markt sind. Das steigert den Preis und die Begehrlichkeit, zumal es nicht auf die letzte Mark ankommt.

    Ein Bauträger sagte mir mal, dass in Immoscout etc nur der zu teure übrig gebliebene Rest ist.

    Zum Thema selbstverwaltete Immobilien: lohnt sich an und für sich erst ab einer erheblichen Anzahl. Da könnten Aktien notierte Immobilien Unternehmen interessanter sein.

    Und steuerlich haben die Immobilien ja den Charme unbeweglich zu sein. Nun, der Charme liegt hier ganz auf der Seite der Finanzverwaltung und der Legislative.

  • Zitat von buccaneer

    Ansonsten könntest Du ja noch ein Mittelding machen, die Wohnung vermieten, aber einen Kredit darauf aufnehmen. Mit dem Geld könntest Du ja dann auch investieren.

    Und ausserdem kannst Du die investierten Aktien auch noch leicht beleihen und z.B. zu 105% investiert sein.


    Aber mal Spass beiseite, wenn Du nur mit der Wohnung haftest, aber sonst mit nichts anderem, dann koennte man das wirklich so machen wie buccaneer das vorschlaegt.

    Du koenntest z.B. eine BASF fuer dieses Geld kaufen (einen sicheren Dividendenbringer, aber dennoch lieber nicht alle Eier in einen Korb), und damit die niedrigen Immobilienkreditzinsen bezahlen.

    Zwar musst Du auch tilgen, aber ich habe mir sagen lassen, man kann jedes Jahr auch anfragen und den Kredit weiter rollieren. Sollte die bank das irgendwann nicht mehr wollen (weil immobilienpreise fallen), dann musst Du halt tilgen, aber das ist auch nicht so schlimm. Du verkaufst dann peux a peux Deine sicheren Dividendenaktien. Natuerlich, wenn diese Aktien kursverluste gemacht haben, dann machst Du langsam verlust. Aber .... Du musst nicht die gesamtsumme mit verlust realisieren sondern eben nur nach und nach. Und ausserdem kann man mit den Banken verhandeln, Tilgung aussetzen, reduzieren, dafuer mehr Zinsen zahlen. So dass die Dividendeneinnahmen es immer noch decken koennten. Dann machst Du zwar keinen Gewinn mehr, aber vielleicht deckt die Dividendenhoehe das nachverhandelte Not-Paket ja ab, und Du kommst da nochmal heil davon.


    Das ist anders als wenn Du Wertpapierkredit nimmst. Denn Wertpapierkredit kann dir kurzfristig gekuendigt werden. Und bei Immobilien, wenn Du verhandeln musst, dann bist Du meist nicht alleine. Dann herrscht dieses Problem bei vielen Leuten, und wir haben eine Finanzkrise (oder eine Corona-Pandemie), und die Banken wollen letztlich nicht dass Du pleite gehst, weil sie nicht noch mehr Immobilien verkaufen wollen (haben schon soviele Ausfaelle, Du bist ja nicht alleine). Es ist ein bisschen Moral Hazard.

    Du kannst auch darauf spekulieren, dass die Politik fleissig miteingreifen wird, um den SuperGau zu verhindern.


    Und letzlich: Die Aktien die Du auf Immo-Kredit gekauft hast sind ja nicht die einzigen Aktien: Dividenden wirst Du auch noch woanders einnehmen. Klar machst Du dann verluste - aber wie lange?


    Hebel einfach nicht zu stark, dann wirds dich auch nicht umhauen. Jedenfalls, ich vermute, dass immobilien-Kredite recht verfuehrerisch sind.

    "Den Kuchen haben UND gleichzeitig essen wollen" - so waere es dann mit dem Immobilienkredit: Du hast die Wohnung und hast das Geld trotzdem.


    Bei Verkauf der Wohnung: Die Rendite der Aktien ist zwar nicht mehr so gut, aber sie ist doch immer noch besser als das was Du per Mieteinnahme bekommen wuerdest? Obendrein hast Du weniger Scherereien mit Aktien als wenn der Mieter nicht zahlt, und eine Wohnung zu verkaufen ist viel muehsamer als Aktien zu verkaufen.

    “It’s the little things that matter. It’s one thing to tell someone they look like the first day of spring. It’s another thing to tell them they look like the last day of a long, hard winter.” - Zig Ziglar

  • Sinnvoll ist ein Makler, wenn Du zu wenig Kenntnisse über den lokalen Markt und das Immobiliengeschäft an sich hast, nicht vor Ort bist oder Dich nicht mit dem Mist beschäftigen willst.

    Interessant ist ein Makler, wie schon oben erwähnt, wenn er seine Interessentenlisten hat und das Ding gar nicht erst auf Immoscout oder ähnliches inserieren muss.

    Die Rendite einer Wohnung ist generell nicht so toll. Für mich wird das nur dadurch interessant, dass zum einen durch die Miete meine Sparrate fürs Alter steigt (der Mieter zahlt praktisch mit) und zum anderen dass ich durch einen Fremdfinanzierungsanteil einen Renditehebel habe. Und natürlich die mögliche Wertsteigerung. Hier gilt neben der Qualität der Wohnung vor allem Lage, Lage, Lage.


    Setze übrigens nicht darauf, dass mögliche Interessenten die Wohnung nicht wiedererkennen, wenn Du sie erneut inserierst. So schwierig ist das nicht, aus der Beschreibung die entscheidenden Merkmale herauszufischen. Ich beobachte manche Märkte seit ein zwei Jahren. Da gibt es schon so einige "alte Bekannte".

  • Mal ein anderer Aspekt:


    Ist die Wohnung eigentlich vermietet?

    An wen? Ist die Person/Familie auf diese Wohnung angewiesen? Was sind ihre Interessen?


    Nicht falsch verstehen, ist dein Recht zu machen was du willst.

    Aber falls es ein Windfallprofit war und du eigentlich kein Geld brauchst kannst du dir ja vielleicht auch eine soziale Sichtweise leisten und somit bissl in Karma investieren - das bringt auch gute Rendite:-)

    "Nicht Völker führen Kriege gegeneinander, sondern Regierungen führen Kriege gegeneinander"

    "If you act out of fear, anger, despair or suspicion - this will ruin everything." - Thich Nhat Hanh


  • ...stimmt schon, kann wohl passieren.

    Aber dann wird auch das Karma wieder ausgebucht ;-)


    Eigentlich eine spannende Frage:


    Mit dem Wissen um self-licensing, wie kann man damit umgehen? Wie tut man dennoch Gutes?

    Oder wird das wiederum zu einer Ausrede, nix Gutes mehr tun zu müssen?!


    Harte Nuss.

    Irgendwelche Philosophen hier?


    Ich denke wie bei anderen psychologischen Effekten ist das Bewußtmachen des Effekts ein erster entscheidender Schritt um sich von ihm zu befreien.
    Wenn man das denn überhaupt will.

    Aber ja, ich denke man sollte das unbedingt wollen. Alles was einen bewußter leben lässt ist ein Schritt nach oben zur Selbstverwirklichung, nicht wahr?!

    "Nicht Völker führen Kriege gegeneinander, sondern Regierungen führen Kriege gegeneinander"

    "If you act out of fear, anger, despair or suspicion - this will ruin everything." - Thich Nhat Hanh


  • Um noch einmal einen anderen Aspekt in die Runde zu werfe. Ich kenne eine ganze Reihe von Kinderlosen oder mit mittlerweile erwachsenen Kindern, die in Immobilen(meist Einfamilienhäuser) mit Marktwerten zwischen 1-2 Mio sitzen, und darüber nachdenken, in den nächsten 5 Jahren die Immobilie zu verkaufen, sich zu verkleinern, und sich dann in den Ruhestand zurückzuziehen.


    Da das in den Geburtenstarken Jahrgängen vermutlich eine gar nicht so so seltene Überlegung ist, könnte das auf den Immobilienmarkt Auswirkungen haben.

    Und irgendwann werden sie feststellen, dass man gendergerechte Sprache nicht essen kann (fefe).

  • Um noch einmal einen anderen Aspekt in die Runde zu werfe. Ich kenne eine ganze Reihe von Kinderlosen oder mit mittlerweile erwachsenen Kindern, die in Immobilen(meist Einfamilienhäuser) mit Marktwerten zwischen 1-2 Mio sitzen, und darüber nachdenken, in den nächsten 5 Jahren die Immobilie zu verkaufen, sich zu verkleinern, und sich dann in den Ruhestand zurückzuziehen.


    Da das in den Geburtenstarken Jahrgängen vermutlich eine gar nicht so so seltene Überlegung ist, könnte das auf den Immobilienmarkt Auswirkungen haben.

    Ich kenne die Diskussion aus meiner Genossenschaft.
    Relativ viele Senioren, denen "die Kinder ausgeflogen sind" und teils auch der Partner weggestorben ist, reden davon und sagen, sie würden es tun, wenn die Genossenschaft Ihnen die günstigen Quadratmeterpreise der Altverträge auch für die kleinere Wohnung anbietet.
    Die Genossenschaft bietet jetzt genau das an (Sozialer Gedanke: Erfülle die Wünsche deiner Bewohner; Sozialpolitischer Gedanke: Vor Ort herrscht ein großer Mangel an Wohnungen für Familien mit Kindern, der so gedämpft werden kann; Wirtschaftlicher Gedanke: Neuvermietung der großen Wohnung entlang des Mietspiegels ist meist höher als der bisherige Quadratmeterpreis).
    Ich weiß von genau einer großen Wohnung, die auf diese Art frei wurde - in den meisten Fällen jedoch ziehen die Senioren zurück, auch wenn sie das jahrzehntelang schimpfend eingefordert haben.


    Will sagen: Nach meiner Erfahrung ist das Verkleinern mehrheitlich bloßes Gerede. Je älter Senioren werden, desto schwerer lassen sie sich "verpflanzen".

  • "verpflanzen".

    Habe gerade genau diese Situation mit Eigentum (EFH). Kinder sind flügge und weg. Hütte in super Lage aber für zwei eigentlich zu groß. Garten lästig.

    Frag mich mal in 3-4 Jahren, ob wir es geschafft haben, uns eine ... na sagen wir mal 4 Zi Wohnung mit Hausmeisterservice zu suchen und umzuziehen. Meine Frau träumt von Penthouse. Zentral gelegen und direkt am Waldrand. Stöhn.

    ;-)

  • Habe gerade genau diese Situation mit Eigentum (EFH). Kinder sind flügge und weg. Hütte in super Lage aber für zwei eigentlich zu groß. Garten lästig.

    Frag mich mal in 3-4 Jahren, ob wir es geschafft haben, uns eine ... na sagen wir mal 4 Zi Wohnung mit Hausmeisterservice zu suchen und umzuziehen. Meine Frau träumt von Penthouse. Zentral gelegen und direkt am Waldrand. Stöhn.

    ;-)

    Meine Frau sagt, würde sie auch nehmen. Natürlich mit Aufzug.

  • Danke erstmal für die Antworten. Ich hab wenig Ahnung von Immobilien, gedankliche Modelle oder übliche Größenordnungen sind mir kaum bekannt.


    1000prozent : ich dachte mir das auch schon. Aber +25% oder gar +40%, scheint mir zu viel. Ich hab bei dem Vortrag zwar auch eine solche Erfolgsgeschichte gehört, aber die Makler sind mit ihren Schätzungen doch recht beieinander. Wäre natürlich möglich, daß einer genau diese Wohnung mit Panoramablick über die Stadt haben will, aber dann würde man vielleicht eher via Gebote gehen (siehe mobilpage)? "Es gibt mehrere Interessenten, wie viel würden sie denn maximal bieten?". Aber das funktioniert wohl nur, solange die Immobilie frisch am Markt ist.

    Ich weiß nicht, ob ich so 'skrupellos' bin. Das Geld benötige ich nicht, aber dann kann eben der besagte Ladenhütereffekt eintreten. Und zu sagen: wenn ich keinen sehr guten Preis bekomme, dann vermiete ich halt erstmal, ist wohl auch keine gute Reihenfolge, denn Eigennutzer (die mehrheitlich angesprochen werden) wollen keinen Mieter, dem sie erst kündigen müßten.


    chfin : Verstehe ich Dich richtig, über 3% ist heute bereits viel? 3,4% war der Brutto-Wert (abzüglich der laufenden Kosten, aber ohne Instandhaltung). Mir liegt eine Ertragswert-Berechnung vor, die dafür implizit von 3,75% ausgeht. Eigennutzer würden wohl noch etwas mehr zahlen.

    Zur Instandhaltung(srücklage): Selbst wenn man von 5€/m² oder auch 7 oder 9 €/m² pro Jahr ausgeht (gemäß den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung), ist das eigentlich wenig (Größenordnung 0,2%). Bei angenommener wirtschaftlicher Nutzungsdauer von 80 Jahren hätte ich eher 1/80 = 1,25% erwartet, die auch mitinflationiert werden (genaugenommen sollte sich das mit dem Baupreisindex entwickeln, aber die Immobilienpreise sollten wiederum langfristig nicht stark davon abweichen?). Die Peters'sche Formel landet auch in der Nähe dieses Wertes.

    Das würde die langfristig erzielbare Mietrendite deutlich reduzieren. Und in meinem Fall wurde bisher noch nichts gemacht und die Rücklage ist sehr niedrig, es kann also nur schlimmer werden. Dafür kann man derzeit mit extrem niedrigem Hausgeld werben... Evtl. steigt dafür der Wert der Immobilie über die allgemeine Inflation hinaus, was aber wiederum auch nötig ist, wenn man von steigenden Mieten partizipieren will ("you can't have the cake and eat it"). Modernisierungen dürfen im Gegensatz zu Instandsetzungen glaube ich auch auf die Mieter umgelegt werden.

    D.h. das Modell wäre: Anfängliche Kaltmiete minus Bewirtschaftungskosten minus Instandhaltung, wobei die Miete dafür jährlich steigt, evtl. auch oberhalb der Inflationsrate (wie viel jeweils?). In den Großstädten (Stuttgart/Nürnberg) könnten auch die Mietrenditen generell niedriger sein als in Kleinstädten?


    Zu Maklern: Die meisten Angebote auf Immoscout und Co. scheinen von Maklern zu sein, ich wundere mich auch. Mit 2-3 verkauften Häusern im Jahr hat man eigentlich ausgesorgt, und um als Makler tätig zu sein, braucht es kein Studium, nicht einmal eine formale Qualifikation. Da fällt mir, off-topic, dieses sehr amüsante Comedy-Video von Martina Hill ein:


    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

    2 Mal editiert, zuletzt von Winter ()