Immobilien

  • Aber die totale Freigabe der Mieterhöhungen innerhalb der bestehenden Verträge kann es auch nicht die Lösung sein. Die meisten Mieter dürften schon bei den anfänglichen Mieten an den Belastungsgrenze sein, und die ständig umziehen zu lassen geht auch nicht.


    Ich habe aber auch keine Patentlösung für den Wohnungsmarkt. Aber die Berliner Lösung keine Baugenehmigungen zu machen, den ÖPNV praktisch nicht weiter zu bauen und das Geld für die Enteignung bestehender Wohnungen zu verwenden, das hilft garantiert auch nicht.

  • Ich vermute, die Bremsung wird wesentlich schärfer ausfallen als erwartet.


    Wenn im Sommer die Nebenkosten-Abrechnungen reinkommen und die Abschlagszahlungen angepasst werden (Energiekosten durchaus 30% höher), dürfte es schon erhebliche Mietausfälle geben. Die Mieter machen dann eine Teilzahlung von 100 EUR, und der Vermieter braucht ewig zum Kündigen und Neuvermieten.


    Wer dann seine Immobilie zum Vermieten auf Kredit gekauft hat, der hat dann sehr wohl ein Problem. Die meisten solcher Modelle, die in den letzten 5 Jahren verkauft wurden, waren Schönwetter-Rechnungen.


    Aber ist ja alles ganz einfach, denn der böse Russe ist sowieso schuld. Den zwingen wir so nämlich in die Knie.

  • Wenn im Sommer die Nebenkosten-Abrechnungen reinkommen und die Abschlagszahlungen angepasst werden (Energiekosten durchaus 30% höher), dürfte es schon erhebliche Mietausfälle geben.

    Du sagst es.

    Sowas habe ich absehbar auch an der Backe.

    Emotional sehr schwierig.

  • Ein Banker hat mir letztens erzählt, das es jetzt schon mehr Kreditausfälle gibt.

    »In meinem Alter begreife ich, dass Zeit mein kostbarster Besitz ist.«
    »Freiheit bedeutet, dass man nicht unbedingt alles so machen muss wie andere Menschen.«
    »Eine Aktie zu verkaufen die fällt, ist in etwa so, als ob man ein Haus für 100.000 Dollar kauft und es verkauft, sobald jemand 80.000 Dollar dafür bietet.«
    Buffett

  • Was mir auffällt, auf den einschlägigen Portalen werden mittlerweile Eigentumswohnungen/Häuser in Lagen angeboten die vorher eigentlich immer schon unter der Hand weggingen (ich spreche hier von Ingolstadt+Umgebung), es gab bei den Maklern immer "Wartelisten" die jetzt auszudünnen scheinen, deswegen die Inserierung. Allerdings immer noch Mondpreise die verlangt werden ...

  • Was sagt ihr zu Immo-Aktien.


    Ich habe mir noch nichts davon genauer angeschaut, und sie auch die letzten Jahre nicht beachtet, das war einfach alles zu prozyklisch.


    Aber jetzt sind einige doch erheblich runter gekommen.


    Vonovia zB halbiert.


    Warum eigentlich? Ich meine die Mieten werden doch kaum sinken, oder?


    Klar, man hat steigende Instandhaltungskosten, wegen Inflation, das schon.


    Aber andererseits ist noch nicht ausgemacht wie sich die Bestandswerte entwickeln.

    Der Neubau wird brutal einbrechen durch die Kombi steigenden Kosten plus steigende Zinsen plus Materialengpässe, soviel ist klar.

    Aber das hat doch zur Folge dass die Nachfrage nach Bestand erst recht steigt, oder nicht?

    Es sei denn der Trend zu immer mehr Wohnraum pro Person dreht sich um, aber das sehe ich nicht.

    Ganz im Gegenteil, in München kenne ich die ersten gut verdienenden Singles die sich ein ganzes Häuschen rauslassen zum wohnen.


    In USA steigen die Immopreise aktuell mit Rekordtempo.


    Ich denke daher dass es wie beim Covidcrash auch laufen könnte: Alle denken die Immopreise gehen jetzt endlich runter, und dann passiert das glatte Gegenteil.


    In diesem Fall würden Vonovia & Co doch langsam attraktiv aussehen?

    Oder haben die Probleme die ich übersehen?

    "Nicht Völker führen Kriege gegeneinander, Regierungen führen Kriege gegeneinander"
    "If you act out of fear, anger, despair or suspicion - this will ruin everything." - Thich Nhat Hanh


  • ..

    In diesem Fall würden Vonovia & Co doch langsam attraktiv aussehen?

    Oder haben die Probleme die ich übersehen?

    Die Frage ist, wie ist die Qualität der Mieter von Vonovia?


    wieviel Mietausfall gibt es in Mitte 2023 , wenn die NK-Abrechnungen eintrudeln?

    Ich befürchte da kippen einige Immobilienträume von manchen Immobilien-Tycoons, die sich so nebenher mal wegen dem günstigen Kredit eine überteuerte Bude gekauft haben. Der Mieter wird schon die Raten zahlen.


    Das befürchtet gerade der Markt , würde ich mal behaupten.

  • Warum eigentlich? Ich meine die Mieten werden doch kaum sinken, oder?

    eher nicht. Aber

    - die Zinsen als Alternative zur Dividende steigen zumindest in USA

    - die Immopreishausse ist bereits sehr alt. Das und steigende Zinsen sprechen eher für eine Dämpfung des weiteren Immopreisanstiegs.


    Ab Mitte der 1990ern am Ende der letzten Hausse liefen die Immopreise halt mal bis 2010 nominal seitwärts bei mäßiger Infla. Und die Mieten auch nicht viel anders.

  • Jo, stimmt schon.

    Eile gibts hier nicht.

    Die Immoaktien waren zig Jahre "alternativlos" und rannten nur nach oben. Fast wie Tech.


    Da wird das Tal der Tränen sicher noch etwas länger dauern.


    Aber lasst uns das mal auf dem Radar behalten.

    Könnte in absehbarer Zukunft antizyklisch werden - nämlich dann wenn die ganzen "Milchmädchen" angenervt und wahllos verkauft haben. Wie bei Tech halt.

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  • Habe gestern mit befreundetem Makler aus Schleswig Holstein gesprochen:

    - es werden zur Zeit trotz hoher Preise und gestiegenen Zinsen ungefähr gleich viele Objekte gedreht

    - Angebot/ Bestand ist leicht rückläufig

    - die Qualität der Käufer hat zugenommen, die Schicht junge Familie / Leute um 30 gibt's nicht mehr. Der typische Käufer hat bereits mehrere Immobilien und ist mindestens Ende 40, Anfang 50

    - die Hälfte der Käufer zahlt direkt Cash

    - er findet die Preise auch abgehoben, aber sieht erstmal kein Ende. Da ist noch viel Geld was kein besseres zu Hause findet. Nach Multiples geht es dabei nicht....

    - demnächst kommt durch Insolvenzen wieder ein Schub auf den Markt, der voraussichtlich direkt weiter in starke Hände geht

  • Habe gestern mit befreundetem Makler aus Schleswig Holstein gesprochen:

    - es werden zur Zeit trotz hoher Preise und gestiegenen Preisen ungefähr gleich viele Objekte gedreht

    - die Qualität der Käufer hat zugenommen, die Schicht junge Familie / Leute um 30 gibt's nicht mehr. Der typische Käufer hat bereits mehrere Immobilien und ist mindestens Ende 40, Anfang 50

    - die Hälfte der Käufer zahlt direkt Cash

    - er findet die Preise auch abgehoben, aber sieht erstmal kein Ende. Da ist noch viel Geld was kein besseres zu Hause findet. Nach Multiples geht es dabei nicht....

    Die nennt man dann aber die „letzten Käufer“?😉

  • es dreht


    denke ich nicht.

    Die Preise werden in den Metropolen weiter hoch bleiben.

    Nachfrage ist riesig.

    Die restlichen Käufer werden die Immos in den Großstädten über Airbnb vermieten.

    Fakt ist: Die Immo in einer Großstadt, das Grundstück gibts kein zweites mal. Und Aktien (auch Value) haben in der Krise nicht überzeugt.

    Die Mieten werden weiter steigen.


    Die Immobilien, die in den Randgebieten sind, werden runterkommen. Denn jetzt kommt auch noch der Spritpreis dazu. Ohne Dienstwagen wird's teuer.

  • Ich denke auch der Immomarkt bleibt oben.


    Für den Mittelstand-Normalo ohne dickes Erbe geht der Traum von der selbstfinanzierten Immo zwar zu Ende.

    Der muss sich bei der Geldschwemme der EZB bedanken.


    Aber gibt enorm viele Leute die wirklich viel Geld komplett übrig haben, die Aktien meiden und jetzt aus Cash raus wollen wegen Inflation.

    Viele kaufen auch Zweit oder Drittimmo für erst Vermieten und später für die Kids, weil die werden sich ja kaum von Einkommen was kaufen können.

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    Edited once, last by woodpecker ().

  • Denn jetzt kommt auch noch der Spritpreis dazu. Ohne Dienstwagen wird's teuer.

    Ich glaube der Spritpreis ist das geringste Problem.

    Bei 50km Einfachstrecke 5l Verbrauch und 15 Arbeitstagen im Monat mach das, wenn der Liter 1€ teurer wird (also 2,30€ für Diesel):
    2 x 50km x 15 Tage x 5l /100km x 1€ => 75€ Mehrkosten

    Die nennt man dann aber die „letzten Käufer“?😉

    Ja, das riecht schon mächtig nach Blase.

    Die Leute wollen unbedingt Cash loswerden und fällt nichts besseres ein als "Betongold". Für sich selbst, Kinder (die es sich nicht leisten können), Enkel-Kinder (die teilweise noch nicht mal geboren sind).... Auch ein Thema der Vermögenskonzentration. Bin gespannt, wie sich das auflösen wird. :/

  • Ich habe gerade von meinem Physiotherapeuten anderes gehört. Man quatscht mit dem ja wie mit dem Friseur. Er sagte, er hätte eine Immobilienmaklerin als Kundin, die hätte letztes Jahr 54 Deals gehabt, dieses Jahr bisher 5.


    Ich glaube das böse Erwachen kommt in 2-3 Jahren, wenn die ersten knapp und mit 1% finanzierten Immobilien von Leuten, die unter der Inflation leiden, bei hohen Zinsen in die Verlängerung gehen

  • Ich habe gerade von meinem Physiotherapeuten anderes gehört. Man quatscht mit dem ja wie mit dem Friseur. Er sagte, er hätte eine Immobilienmaklerin als Kundin, die hätte letztes Jahr 54 Deals gehabt, dieses Jahr bisher 5.

    Hoffentlich hat die Maklerin Ihr auch richtig gutes Trinkgeld gegeben.

    Bei 54 Deals (nehmen wir mal an VK-Schnitt 400K€, bei 5 % Provision) hat sie kurz mal über 1 Million € verdient.


    Ich sags doch die Menschen schwimmen in Geld.