Immobilien

Du hast recht, das war mir nachträglich auch aufgefallen (schon weil Deutschtürke eh treffender wäre). Nur wenig älter als ich selbst - Makler hätten wir werden sollen! Ein bißchen neidisch bin ich schon, wie in der damaligen Sparkassenwerbung (mein Haus, mein Auto, ...), da brauchte es kein Einserabi dazu. Aber vielleicht ist das leicht verdiente Geld jetzt vorbei.

Zuletzt drehten die Hypothekenzinsen wieder leicht:

https://www.interhyp.de/ratgeb…issen/zinsen/zins-charts/

Faktoren aus meiner Sicht:

+ Baukosteninflation. Die Gebrauchtimmobilien dürften sich irgendwo auch an den Neubaukosten orientieren?

+ Rückgang der Bautätigkeit dadurch, damit weniger Angebot, Neubau <400.000 WE wie geplant von der BReg

+ Absehbar ungebremste Zuwanderung #WirHabenPlatz

- Steigende Zinsen

- Steigende Energiepreise, da für Käufer Gesamtkosten entscheidend, dazu verschärfte Modernisierungsvorschriften

- Wohlstandsrückgang und Demographie könnte zu verstärktem Wechsel in kleinere Wohnungen führen

Wie würdet ihr denn die Entscheidung bepreisen, wenn ihr vor der Wahl stündet: kaufen oder mieten?

Der bloße Vergleich Kreditrate vs. Miete greift doch evtl. zu kurz und ist eh nicht anwendbar bei Barkauf.

- Die Mieten steigen tendenziell, die Kreditrate nicht, aber nur, wenn auf Kredit gekauft. Bei Barkauf entgeht einem die Preissteigerung der Alternativanlage, wobei das in deren Rendite ja schon enthalten ist (Mietrendite vs. Alternativrendite).

- Steuervorteil bei (Bar-)Kauf, denn man muß die eingesparte Miete nicht versteuern (brutto=netto)

- Beim Kauf kommt die Instandhaltung dazu, die kalkulatorisch anzusetzen ist (1%?) und tendenziell steigt. In der Miete bereits enthalten.

- Dazu das Risiko von künftigen (verpflichtenden) Modernisierungen als große Sonderausgabe

Zitat von Winter

Wie würdet ihr denn die Entscheidung bepreisen, wenn ihr vor der Wahl stündet: kaufen oder mieten?

Der bloße Vergleich Kreditrate vs. Miete greift doch evtl. zu kurz und ist eh nicht anwendbar bei Barkauf.

- Die Mieten steigen tendenziell, die Kreditrate nicht, aber nur, wenn auf Kredit gekauft. Bei Barkauf entgeht einem die Preissteigerung der Alternativanlage, wobei das in deren Rendite ja schon enthalten ist (Mietrendite vs. Alternativrendite).

- Steuervorteil bei (Bar-)Kauf, denn man muß die eingesparte Miete nicht versteuern (brutto=netto)

- Beim Kauf kommt die Instandhaltung dazu, die kalkulatorisch anzusetzen ist (1%?) und tendenziell steigt. In der Miete bereits enthalten.

- Dazu das Risiko von künftigen (verpflichtenden) Modernisierungen als große Sonderausgabe

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Ich würde hinzufügen:

+ Betongold wird immer irgendwie Cashflow bringen

+ klug gewähltes Objekt kann man als Alternative für die aktuell selber bewohnte Immo oder für die Kinder in der Rückhand sehen

- Klumpenrisiko

- illiquide

- potentieller Ärger / Arbeitsaufwand beim Vermieten

Letzer Punkt bei (+) wäre für mich das stärkste Pro Argument.

Letzter Punkt bei (-) ist ziemlich typabhängig und würde mich sehr bremsen....ich bin der Typ "ruled by noone, and rule over noone" , daher wäre ich nicht gerne Vermieter, auch nicht Chef etc.

Anderen Typen dagegen macht diese Interaktion oder die Rolle als Vermieter Spaß , dann schaut es gleich ganz anders aus.

Welcher Typ bist du?

Also zum Vermieten sowieso nicht. Der Freund mit den zig Wohnungen meinte auch, als Einzelvermieter könne man das heute fast nicht mehr stemmen, weil man sich extra dafür u.a. in das Mietrecht einarbeiten müsse und sich das nicht lohne. Dazu benötigt man einen Handwerkerstamm (finde derzeit mal einen als Nicht-Großkunde oder Stammkunde). Obwohl ich auch jemanden kenne, der nur eine Wohnung hat, aber der hat dann z.B. ewig die Miete nicht erhöht, aus sozialem Gewissen. Klumpenrisiko sowieso. Ich meinte nur zur Selbstnutzung. Die persönliche Lebenssituation kommt auch noch dazu, man ist halt gebunden. Mit dem Verkauf verliert man die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbuch), da geht Umziehen als Mieter leichter. Wer (beruflich) ortsfest ist und weiß, daß er auch da wohnen bleiben will, wenn die Kinder einmal aus dem Haus sind, und den Garten nach Gusto gestalten will, kann das anders sehen als ein Single. Als Privatier müsste man aufpassen, daß man nicht die wie auch immer berechnete Rendite aus der eingesparten Miete vergleicht mit der mittleren Aktienrendite, sondern man darf nur das ansetzen, was man nachhaltig entnehmen kann, und das liegt deutlich unter dem geometrischen Mittel der Rendite. Die Miete muss schließlich immer gezahlt werden, auch wenn es jahrelang schlecht läuft. (Wieder ein Grund, der für Dividendenaktien spricht)

Ich bin auch lieber passiver und anonymer Investor, wobei die Interaktion mit Mietern begrenzt sein dürfte. Arbeit ist es schon etwas. Wenn die Heizung ausfällt, mußt Du handeln, und wenn man sich damit auskennt, ist es auch von Vorteil, und bei einer Übergabe kannst Du nicht im Urlaub sein. Als Anlage dürfte es eher interessant sein, wenn man das kreditfinanziert macht, weil man Immobilien eben hebeln kann im Gegensatz zu Aktien. Nichts für mich. Dann lieber Immobilienaktien mit großem Discount, wenn schon. Aktuell würde ich die aber noch nicht kaufen, ich sehe auch nicht, daß die bereits attraktiver gepreist sind als die Direktanlage.

Vielen Dank für Deinen Erfahrungsbericht Winter

Zitat von Winter

Wie würdet ihr denn die Entscheidung bepreisen, wenn ihr vor der Wahl stündet: kaufen oder mieten?

Der bloße Vergleich Kreditrate vs. Miete greift doch evtl. zu kurz und ist eh nicht anwendbar bei Barkauf.

Sehr individuell und emotional das Thema.
Rein vom Investment Standpunkt muss man aus meiner Sicht mieten:

• Ich zahle aktuell 960€ warm inklusive beheizter Tiefgarage
  • NK Abrechnung vom 2021 kam gerade rein. Wir bekommen 2,26€ zurück
• Marktpreis einer vergleichbaren 75qm Bude wären aktuell mindestens(!) 250.000€
• Ohne Spekulation auf weitere Preissteigerungen (Weginflationieren der Schulden) kann man da bei Kauf nur verlieren, plus:
  • Klumpenrisiko
  • Verwaltungsaufwand / Risiko von "Brieffreundschaften" mit den Nachbarn
  • Risiko auf Zwangsanleihen (Verschwörung hin oder her, ich bepreise das Risiko mit >0)
  • .....

Zitat von Winter

als Einzelvermieter könne man das heute fast nicht mehr stemmen, weil man sich extra dafür u.a. in das Mietrecht einarbeiten müsse und sich das nicht lohne.

Bekannte haben gerade eine Familie wegen Eigennutzung gekündigt. Mama und Papa sind beide RA (u.A. für Mietrecht!). Das ganze Spiel lief über 2 Jahre, mit Gutachten der kranken Kinder (die psychisch den Umzug nicht verkraften würden) und allem was Du Dir eigentlich nicht ausdenken kannst......

Man kann Glück haben, man kann aber auch Pech haben.

In der Nachbarschaft wird gebaut, Dein (juristisch geschulter) Mieter kürzt Dir die Miete wegen Bau-Lärm....

Ich sehe es komplett aus der pessimistischen Sichtweise. Hätten meine Eltern statt der Immobilien (die sie nun außer der Eigennutzung abgestoßen haben) stumpf in MSCI world investiert, hätten sie viel viel mehr Lebenszeit und weniger Kopfschmerzen gehabt. Und Rendite hätten Sie auch mehr bekommen....

Darum muss es schon abartig billig sein, bevor ich etwas mit Renditeabsicht erwerbe. Der Aufwand, den man sich damit ans Bein bindet wird häufig unterschätzt! Es reicht, wenn ein Mieter von 10 oder 20 richtig Ärger macht!

Als Immoinvest eignen sich wohl nur gewerbliche Objekte. Kein Stress mit Mietrecht, dafür konjunkturelle Schwankung. Hier muss irgendwo ein Link auf jemand sein, der seine positiven Erfahrungen beschrieb, ca 5 Jahre alt.

Zum Bewohnen wäre rückblickend Kauf wohl besser gewesen als Miete wegen der Assetpreisinflation und jetzt vielleicht der Zeitpunkt, um auf Miete umzusteigen?

Ach so, es geht um Eigennutzung.

Ist vielleicht auch ein Altersthema.

Ich stand vor der selben Frage auch vor ein paar Jahren und hab es auch hier diskutiert. Du warst damals weg, aber vielleicht findest du es noch, ich weiß leider nicht mehr welcher Faden.

Am Ende haben wir uns fürs Kaufen entschieden.

Die Entscheidung hat letztlich der Bauch gefällt, aber Pro Argumente waren für mich:

- Primär die Sicherheit. Unser Haus das wir damals mieteten wurde verkauft und wir hätten umziehen müssen. Wir hatten ein Jahr Zeit zum überlegen, aber der Mietmarkt für Häuser ist in München enorm eng, wir wollten in der Gegend bleiben und immer "ist irgendwas" mit jedem Objekt. Das hat uns sehr gestresst. Wir wollten nicht nochmal die Situation haben dass die Familie "raus muss"

- Dass man es sich selber gestalten kann. Wir waren hier ja schon 10 Jahre Mieter und dachten dauernd man müsste dies hier machen und das hier.

- Sicherheit auch gegen etwaige Mietpreisschwankungen

- Endlich hebeln! OK, Zinsen waren halt bei 0,75%. Man konnte also beides haben: Haus fast ausschließlich mit FK finanziert UND weiter das Portfolio am Aktienmarkt verzocken

- Diversifikation. Ok, fair enough, das kannst du ein Stück weit über Aktien ja auch haben.

- Der dumme Spruch: Wenn im Zweifel, dann handle so wie viele Generationen vor dir auch gehandelt haben. Ich mag den Spruch, aber ich bin halt im Kern auch ein konservativer Typ...Sohn haben, Haus bauen, Baumpflanzen, auf so Scheiß steh ich

Klar, Nachteile hat es auch, wurden m.E. alle oben bereits genannt. Bei uns zB hat leider der Verkehr etwas zugenommen, das trübt etwas die Freude am Garten, der vorne raus ist. Da ist man dann halt eingeloggt.

Mein Rat wäre also:

Lass dir einfach Zeit mit der Entscheidung und fühl dich rein, wende es in Ruhe mal so und mal so, dann bekommst du irgendwann das korrekte Signal von deinem Bauch. Nach dem würde ich dann handeln.

Das nur finanziell zu betrachten greift dagegen zu kurz.

1000prozent : Ja, sehr guter Punkt! Ein Lastenausgleich wie nach dem letzten verlorenen Weltkrieg könnte kommen, der traf glaube ich damals bloß Immobilien? In die Vermögenssteuer wurden auch auf Wertpapiere einbezogen, alles andere wäre auch verfassungswidrig gewesen (sie wurde ausgesetzt wegen der unterschiedlichen Behandlung von Immobilien und anderem Vermögen), aber ein größerer Lastenausgleich zu einem fixen Termin, der glaube ich auch schon mal ins Spiel gebracht wurde zur Finanzierung der Coronakrise, setzt doch die Zwangshypothek voraus, die dann über 30 Jahre abbezahlt werden kann, jedes Jahr 1,6% oder so, was noch tragbar ist. Bei Aktien geht das schlecht, denn sie können nicht beliehen werden und wenn das Depot drastisch schrumpft, wenn jemand Teslaaktien hat, wie soll er dann zahlen?

In meiner obigen Aufzählung fehlt noch die künftige Steigerung des Immobilienwertes. Von heute aus würde ich für längere Zeit nicht von mehr als von einem realen Werterhalt ausgehen. Und es ist ggf. auch die Frage, was man denn davon hat, wenn man bis zum Lebensende drin wohnen bleibt und folglich dieses Kapital nie anderweitig nutzen kann (verzehren). Dann ist das Kapital gebunden und erst die Erben haben etwas von der Steigerung. Für Leute ohne Erben gibt es im hohen Alter ptinzipiell noch die Möglichkeit einer Umkehrhypothek, was auch von der ältesten Frau der Welt genutzt wurde, Jeanne Calment, mit 77, was bei anderen Anlagen kaum geht. Evtl. kann man eine Immobilie auch sonst als Pfand für eine Hypothek verwenden, das hatte ich auch mal kurz überlegt (vermieten und beleihen statt verkaufen), aber es ist immer noch Spekulieren auf Kredit und als die Zinsen günstig waren, waren die Aktienkurse zu teuer. Aber das nur der Vollständigkeit halber. Es ist ziemlich unübersichtlich und ich bin damit intellektuell überfordert, es in eine einfache Formel zu bringen, und es hängt dazu von den persönlichen Umständen ab.

Ungehebelte Wohnimmobilien scheinen nicht so ertragreich zu sein wie z.B. Aktien*, aber sie bieten dafür Sicherheit, geringere Schwankung, was ja auch seinen Wert haben kann, je nach persönlichem Wunsch. Aber ich würde auch zur Miete tendieren. Zum jetzigen Zeitpunkt dürfte der Kauf einer der schlechtesten Zeitpunkte seit langem sein? Allerdings, wenn ich mir alte Unterlagen anschaue, dann waren die Preise vor 30 Jahren in DM ähnlich wie heute in Euro, und die Löhne wohl auch, während die Zinsen damals deutlich höher waren, bis zum Doppelten, 6% und mehr, oder sogar 8%. Jedenfalls, aktuell liegt die Mietrendite (<> Gesamtrendite) je nach Region oft nur um oder sogar unter 3%, in den Städten. Bei 2% in München müßte ich aktuell nicht überlegen:

https://www.baufi24.de/immobilien/mietrendite-rechner-atlas/

* : Kurzes Googeln bringt folgende Studie, nach der Immobilien in den letzten 150 Jahren sogar etwas mehr Rendite einbrachten als Aktien, seit 1950 jedoch in Deutschland nicht mehr. Scheint mir fragwürdig, denn Immobilien schwanken weniger im Preis und sind sicherer, wie kann das sein? Die Anmerkung im Artikel scheint mir auch falsch, daß die Kredithebelung die Eigenkapitalrendite schmälern würde. Im Gegenteil wird sie dadurch sogar u.U. noch gesteigert, je nach Zins!

https://www.wiwo.de/finanzen/g…-immobilien/19587708.html

Gewerbliche Immobilien haben eine sehr viel höhere Mietrendite. Wegen fehlender Kenntnis und auch wegen des Aufwands wäre aber auch das nichts für mich.

woodpecker : Ihr habt also ein Vorkaufsrecht als Mieter genutzt. Das wußte ich bis jetzt nicht, daß es das gibt. Wenn man eine Mietwohnung von einem größeren gewerblichen Vermieter hat, sollte das Risiko einer Eigenbedarfskündigung aber auch nahe null sein.

Stand Okt 2022 hat sich das Volumen der Neugeschäfte deutscher Banken mit Wohnungsbaukrediten an private Haushalte halbiert.

https://www.bundesbank.de/de/s…f-wohngrundstuecke-615036

Zitat von woodpecker

- Endlich hebeln! OK, Zinsen waren halt bei 0,75%. Man konnte also beides haben: Haus fast ausschließlich mit FK finanziert UND weiter das Portfolio am Aktienmarkt verzocken

[...]

Das nur finanziell zu betrachten greift dagegen zu kurz.

Glückwunsch, dass es bei Dir so gut aufgegangen ist

Völlig andere Situation wie bei mir. München vs Mecklenburg, 0.75% und weiter in Aktien bleiben vs all-in mit >2%, Familie und Job vs noch seinen Platz finden und flexibel sein für Standortwechsel,....

Vor dem Umzug in die aktuelle Wohnung haben wir weniger Kaltmiete bezahlt, als man heute in HH City für einen Platz in der Tiefgarage zahlt!

Mir war es vor 10 Jahren zu teuer und ich lag mit der Markeinschätzung daneben. Und vermutlich wird es mir immer zu teuer sein, mit der Art und Weise wie ich kalkuliere

Letztendlich muss man damit gut schlafen können.

Zitat von Winter

Ungehebelte Wohnimmobilien scheinen nicht so ertragreich zu sein wie z.B. Aktien*, aber sie bieten dafür Sicherheit, geringere Schwankung, was ja auch seinen Wert haben kann, je nach persönlichem Wunsch. Aber ich würde auch zur Miete tendieren. Zum jetzigen Zeitpunkt dürfte der Kauf einer der schlechtesten Zeitpunkte seit langem sein? Allerdings, wenn ich mir alte Unterlagen anschaue, dann waren die Preise vor 30 Jahren in DM ähnlich wie heute in Euro, und die Löhne wohl auch, während die Zinsen damals deutlich höher waren, bis zum Doppelten, 6% und mehr, oder sogar 8%. Jedenfalls, aktuell liegt die Mietrendite (<> Gesamtrendite) je nach Region oft nur um oder sogar unter 3%, in den Städten. Bei 2% in München müßte ich aktuell nicht überlegen:

https://www.baufi24.de/immobilien/mietrendite-rechner-atlas/

Neben der reinen Miedrendite gibt es ja noch die steuerliche Komponente.

Ich finde die Rechnung die hier mit denkmalgeschützten Objekten gemacht wird interessant.

Die Gesamterendite kommt hier aus der Steuerersparnis, da man sehr viel abschreiben kann:

Edith:

Ein bekannter von mir hat auch noch ein interessantes Konstrukt am laufen. Der hat vor ewigen Zeiten einen "Mietkauf" abgeschlossen. Er hat ein Vorkaufsrecht und kann die gezahlte Miete auf den Kaufpreis anrechnen.

*Hören Sagen, ich habe den Vertrag nicht eingesehen!

Zitat von 1000prozent

Ich finde die Rechnung die hier mit denkmalgeschützten Objekten gemacht wird interessant.

Vor 10 Jahren wollte man mir mal eine Denkmalgeschütze Immobilie andrehen. Ehemalige Kasernenbauten bzw Offizierswohnungen der Familien der Amis, aber außer der politischen Bedeutung war nicht viel mit denkmalswerten. Auf jeden Fall wurde der höhere Preis mit den Abschreibungsmöglichkeiten begründet, die eine denkmalgeschützte Immobilie hat. Das lief dann am Ende aber daraus hinaus, dass der Verkäufer praktisch den finanziellen Vorteil einstreichen wollte.

Interessante Diskussion, da kann ich auch 2 cent zugeben:

1.) Ich wohne seit 1989 durchgängig in selbst genutztem Wohneigentum (1x Berlin, derzeit Raum HH). Das habe ich nie bereut. Allerdings ist meine Frau Architektin und reizt das Potential der Objekte wesentlich mehr aus als ein "normaler Besitzer". Der Wohnungsverkauf in Berlin war denn auch einer der Grundpfeiler für unser Vermögen, letztlich aber auch glückliches Timing nach dem Mauerfall. Bei unserem EFH im Raum HH war 10 Jahre lang erst mal Flaute bei der Preisentwicklung, erst in den letzten 5 oder 6 Jahren schlägt die Preisentwicklung in der Metropolregion durch. Aber warum sollte ich deshalb verkaufen? Ich wohne gerne in dem Haus. Klare Ansage: Selbstgenutztes Wohneigentum ist Luxus, aber kein Renditeobjekt.

2.) Wir hatten in Berlin auch noch eine vermietete Wohnung gekauft, wurden also Vermieter. Der Vorbesitzer aus München wurde mit den Mietern nicht mehr fertig und verkaufte zu einem günstigen Preis. Die Mieter waren Kotzbrocken mit fingierten Schäden, Verleumdung von Nachbarn, Vertragsbruch - volles Programm. Ich habe Mietrecht zu meinem Hobby gemacht und zuletzt unserem Anwalt entscheidende Tipps gegeben. Die Mieter waren über Nacht ausgezogen, zahlten aber noch jahrelang die säumige Miete. Die Mietphase war ein negatives Investment, nur dank dem Verkauf landeten wir im Plus. Klare Ansage: Vermieten per se ist Glücksache - mit den falschen Mietern ein Albtraum.

3.) In der Familie meiner Frau gab es einen klassischen Betongold-Vermieter. Albtraum. Kaum Rendite, extrem viel Arbeit mit Nebenkostenabrechnungen, super-schlauen Mietern, verwahrlosten Wohnungen, Mietnomaden, usw. Der Mann war mit Anfang 80 von der Situation völlig überfordert - das wünscht man niemand.

4.) Winter : Sei froh, dass du NICHT Makler geworden bist. Zufällig gibt es in der Familie meiner Frau auch noch einen Makler - der ist auf Mallorca als Amateur in das Metier reingerutscht. Sein Sohnemann hat das dann sogar richtig als Ausbildung gelernt. Mein Eindruck, ohne Einblicke in die Bücher: Da herrscht Hauen und Stechen. Das Problem ist (bisher) nicht der Verkauf, sondern die Akquise von Verkaufsobjekten. Da müssen sich dann gerne mal 3 oder 4 Makler die Provision teilen, via Netzwerke. Altersvorsorge auf eigene Rechnung. Was ich so beurteilen kann: Handwerk hat goldenen Boden - Immobilien-Maklerei nicht.

Fazit: Immobilien zur Eigen-Nutzung können geil sein, wenn der Preis stimmt und das Objekt die eigenen Bedürfnisse erfüllt. Vermieten: Never ever, das ist russisches Roulette. Ansonsten würde ich - wenn ich auf der Suche nach einer Unterkunft wäre - derzeit eindeutig mieten und versuchen, mich mit dem Vermieter gut zu stellen.

Zitat von 1000prozent

Ich finde die Rechnung die hier mit denkmalgeschützten Objekten gemacht wird interessant.

Nur meine Meinung:

steuerliche Vorteile dienen dazu, Kröten hinter ein paar künstlichen Locken zu verbergen.

Irgendwann fallen die falschen Locken ab, übrig bleibt die Kröte

Also: steuerliche Förderung, egal welche, nur als Mitnahmeeffekt. Das Ding muss auch ohne Steuervorteil ok sein.

Zitat von witchdream

3.) In der Familie meiner Frau gab es einen klassischen Betongold-Vermieter. Albtraum. Kaum Rendite, extrem viel Arbeit mit Nebenkostenabrechnungen, super-schlauen Mietern, verwahrlosten Wohnungen, Mietnomaden, usw.

Die schlechten Erfahrungen kann ich nicht bestätigen. Ganz im Gegenteil.

ich habe für knapp 30 Jahre ein Mehrfamilienhaus samt Gewerbeeinheit als Miteigentümer für eine kleine Erbengemeinschaft verwaltet.

War keine schlechte Sache.

Das waren 14x 1-3 Zi Wohnungen + 1 Gewerbe + Garagen, Baujahr Anfang/Mitte 50er, einfacher Standard, laufend auf niedrigem Stand saniert (nix Luxus). Mieter einfache Leute, meist Singles, kaum Paare und sehr selten Kinder - Studenten, Berufsanfänger oder ältere Alleinstehende. Mittlere Mietdauer meist 3-5 Jahre, ein paar wenige Dauermieter > 10 Jahre. Lehrer, Anwälte, Zahnärzte haben sich dafür nicht interessiert, und die hätte ich auch nicht genommen. Dito Polizei oder Militär (die werden u.U. nach wenigen Monaten versetzt und dann sind sie raus aus dem Vertrag, da hilft kein Zeitvertrag). Nationalität / Hautfarbe / Religion / Sexualität egal, aber bitte keine Klusterbildung - sprich 1x ist mir (Deutsch oder eine meiner Fremdsprachen muss verständlich gesprochen und vestanden werden), 2x von derselben Spezialgruppe eher nicht. 3x ausgeschlossen.

Mietverträge seit 1990 als Staffelmiete & Kündigungsausschluss via Zeitvertrag mind. 2 Jahre und stets im oberen Mittelfeld der erzielbaren Mieten.

Edit: Danke, Winter für den Hinweis bzgl. Zeitvertrag. Mein Fehler. Tatsächlich waren das samt und sonders keine Zeitverträge sondern Staffelmietverträge mit Kündigungsausschluss.

Große Probleme gab es eigentlich nicht. Anwalt habe ich genau 1x eingeschaltet und den hätte ich mir sparen können. Der hatte weniger Knowhow als ich. Und natürlich gab es (ein-)mal den Mietnomaden (arme Sau, Rollstuhlfahrer, geistig etwas reduziert), (ein)mal den Knasti, diverse Hartzler. Vorteil bei der Klientel ist, dass man mit denen keinen rechtlichen Probleme bekommt. Die sind nicht raffiniert genug. Sprich, wenn die mal raus sind, dann räumt man die Wohnung, saniert und gut isses. Keine jahrelangen Probleme.

Sowas als Kapitalanlage (im Gegensatz zur viel zu teuen ETW) finde ich gut. Hätte ich im Prinzip auch gerne behalten.

Probleme waren 300 km vom Wohnort sowie Erbengemeinschaft ist schwierig für größere Investitionsentscheidungen.

Zitat von witchdream

Klare Ansage: Selbstgenutztes Wohneigentum ist Luxus, aber kein Renditeobjekt.

100% d'accord

Zitat von chfin

Die schlechten Erfahrungen kann ich nicht bestätigen. Ganz im Gegenteil.

Schön, dass es auch positive Gegenbeispiele wie deine Erfahrungen gibt. Ich hoffe, deine Miteigentümer haben dir deinen Einsatz gedankt.

Wenn die Frage nicht zu persönlich ist: Gab es bei der Vermietung eine Überrendite zur 7-prozentigen Siegel-Konstante? Falls nein, hätte man mit einem S&P500-Zertifikat vermutlich weniger Arbeit, aber natürlich im Idealfall auch keine Freundschaften mit netten Mietern.

Zitat von chfin

Kündigungsausschluss via Zeitvertrag

Da geht es doch schon los, Deine Zeitmietverträge waren nämlich (höchstwahrscheinlich) unwirksam.

Danke für die Einblicke. Vermieten lohnt wohl nur nur ab einer gewissen Anzahl von Objekten. Diversifikation in Mietern. Und kleine Wohnungen, Singles als Mieter.

Zitat von Winter

Deine Zeitmietverträge waren nämlich (höchstwahrscheinlich) unwirksam.

hm, wieso glaubst du das?

Zitat von witchdream

Gab es bei der Vermietung eine Überrendite zur 7-prozentigen Siegel-Konstante?

weiss nicht, mal abschätzen

Den Anteil hat meine Frau ca. 1990 geerbt. Miete damals deutlich unter damaligem Mietspiegel.

Z.T. meist noch Kohleöfen, Bad aus den 50ern, Linoleumboden, zweischeiben Holzrahmenfenster, winzige Briefkäsen etc.

ich rate mal einen Kaufpreis von ca. 1 Mio DM für die komplette Hütte.

Edit: mal in den Unterlagen geblättert. Ich habe das damals mit 0,8 Mio DM gerechnet.

Denn am Ende der damaligen Immohausse 1996 hätten wir nach ersten Sanierungen für für 1,6 Mio DM verkaufen können

Edit: hätte ich sofort gemacht. Gute Steigerung für wenig Aufwand.

Das wollten aber die Mitbesitzer nicht.

Ich habe dann peu a peu aus den Einnahmen saniert

PVC-Rahmenfenster mit Isolierglas, Wärmeschutz, Schallschutz

Gasetagenheizungen

Bäder

LaminatElektro

Türen

Briefkästen

...

übrig blieb jährlich auch noch was

Verkauf 2020 dann für 1,7 Mio Euro.

Da waren die Mitbesitzer hin und weg. Ich auch.

Ich nehme an, das kam im langjährigen Schnitt etwa auf 7%, überwiegend steuerfrei (aus dem Verkauf)