Immobilien

Ja, aber das vollzieht sich langsam und über viele Jahrzehnte.

Alles Wachstum hängt an Kohle, Öl, Gas und Uran. Zwischen dem täglichen Leben im alten Rom und 1700 war kein großer Unterschied. Erst die Dampfmaschine, Kohle und dann Öl, Gas und Uran brachten uns Wachstum und Wohlstand für alle, vor dem jetzt eine kleine Minderheit angeblich panische Angst hat und seit Marxens Murks die Mehrheit terrorisiert.

Wenn man den CO2 Ausstoß als Proxy nehmen will, dann ging es in den 1940er Jahren erst richtig los, insofern ist das gehabte Immobilienwachstum in Quantität und Wert nicht überraschend. Was jetzt folgt, falls es keine radikale politische Wende gibt, konnte man in der DDR beobachten. Natürlich nicht eins zu eins, sondern gereimt. Mietwohnungsbau nur noch staatlich subventioniert, der Rest verfällt. Da der Staat selbst nichts schafft, werden die Konzerne gehätschelt werden müssen, hier könnte es Schnäppchen geben, reizt mich aber irgendwie nicht.

Update 15.04.2024 EPBD-Novelle final beschlossen
Der Rat der Europäischen Union hat die Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie am 12.4.2024 förmlich angenommen. Mit der Veröffentlichung im Amtsblatt der Europäischen Union tritt die Richtlinie in Kraft. Damit ist in ca. 6 bis 8 Wochen zu rechnen. Danach müssen die umfangreichen Vorgaben innerhalb von 24 Monaten - also bis Mitte 2026 - in nationales Recht umgesetzt werden.

Dass kleine Private jetzt wie wild Mietwohnungen bauen werden, halte ich für unwahrscheinlich.

http://www.youtube.com/watch?v=s9v2XBNVRtw

Diese Richtlinie wurde ja entschärft, aber das Ziel ist immer noch: bis 2040 keine fossilen Energien mehr zum Beheizen von Wohngebäuden. Gasheizungen sollen in Deutschland bisher bis 2045 betrieben werden dürfen.

Bauen wird teurer werden, besonders in Deutschland, denn wir haben schon einen vergleichsweise energieeffizienten Gebäudebestand. Die Immobilienpreise dürften also eher steigen, was aber nicht heißt, daß die Eigentümer davon profitieren, denn die werden gezwungen, teure Sanierungen vorzunehmen.

Folglich müssen in Deutschland höhere Anstrengungen unternommen werden, um sich noch zu verbessern als anderswo, wo es teilweise noch einfach verglaste Fenster gibt oder unsinnige Lüftungslöcher in den Zimmerwänden.

Apropos, Daniel Stelter wies in einer der letzten Podcastfolgen darauf hin, daß der tatsächliche Verbrauch in Deutschland sich über die verschiedenen Energieeffizienzklassen nur wenig unterscheidet, die für normale Ein- oder Zweifamilienhäuser ja nicht nach tatsächlichem Verbrauch, sondern nach errechneten Bedarf bestimmt werden. Wenig wunderlich gehen also die Bewohner von sparsamen Häusern eher verschwenderisch mit der Heizung um, während Bewohner von weniger effizienten Häusern sparsamer sind mit ihrer teuren Heizung. Das bedeutet: Es ist nicht nur besonders teuer, sondern es nützt fürs Klima auch wenig, hier noch Verbesserungen erzielen zu wollen.

https://think-beyondtheobvious…e-verhindert-klimaschutz/

Zu Deutsche Real Estate könnte man anmerken: Die haben mehrheitlich Büroimmobilien. Nicht nur "home office" (Pseudoanglizismus), sondern auch die KI und erst recht eine künftige künstliche allgemeine Intelligenz dürften hier negativ wirken, auch wenn vielleicht manche Büroimmobilien für andere Nutzung umgewidmet werden können. Aber so lange werde ich hoffentlich nicht dabei sein, bis der Investmentcase aufgeht.

Uih, Berlin inzwischen auf Rang 2 der Mietpreise

Trotz der eher niedrigen Einkommen. Üble Sache.

Da tun sie seit Jahren wirklich alles, um Wohnungsneubauten, Verdichtung, Sanierungen zu verhindern und Wohnungen zu verknappen.

Und - Überraschung - das hilft nicht gegen Mietpreissteigerungen, ganz im Gegenteil.

Und - nochmal Überraschung - lernen sie daraus?

Nein, statt dessen: bitte mehr von der nutzlosen Medizin ("Mieter schützen").

Kein Lerneffekt in Sicht.

Arme Berliner Mieter.

Quote from chfin

Uih, Berlin inzwischen auf Rang 2 der Mietpreise

Trotz der eher niedrigen Einkommen. Üble Sache.

Da tun sie seit Jahren wirklich alles, um Wohnungsneubauten, Verdichtung, Sanierungen zu verhindern und Wohnungen zu verknappen.

Und - Überraschung - das hilft nicht gegen Mietpreissteigerungen, ganz im Gegenteil.

Und - nochmal Überraschung - lernen sie daraus?

Nein, statt dessen: bitte mehr von der nutzlosen Medizin ("Mieter schützen").

Kein Lerneffekt in Sicht.

Arme Berliner Mieter.

Display More

Studenten etc zahlen pro Zimmer ab 550€ bis 800+ (Hackesche Höfe), womit die Durschnittsmiete bei 40€+ liegt. Hier in Hamburg kenne ich ein komplettes Mehrfamilienhaus in zentraler Lage, mit 7-8 Zimmern pro Wohnung und Mieten pro Zimmer [nicht die ganze Wohnung) zwischen 800-900€. Good Luck Mietpreisbremse und ich finde wir benötigen noch mehr energetische Sanierungen, so dass die billigen Mieten um 50%(Umlagen) steigen können. Ach ja, und viel mehr Vorschriften, damit am besten gar nicht mehr gebaut wird.

https://www.abendblatt.de/hamb…n-50-Prozent-steigen.html

„Der VNW stützt seine Berechnung auf eine Studie im Auftrag des Senats, wonach in Hamburg bis zum Jahr 2045 rund 40 Milliarden Euro investiert werden müssen, um die etwa 990.000 Wohnungen klimaneutral zu machen. Heruntergebrochen auf die 300.000 VNW-Wohnungen bedeute das Investitionen von rund 13 Milliarden Euro, von denen man laut Gesetz maximal acht Prozent auf die Mieter umlegen dürfe. Das würde eine Erhöhung der Mieten um rechnerisch 3,50 Euro pro Quadratmeter bedeuten. Bei einer aktuellen Durchschnittsmiete (netto-kalt) von 7,41 Euro käme das einer Erhöhung um fast 50 Prozent gleich.

Doch damit nicht genug: Kein Wohnungsunternehmen werde seinen Bestand ausschließlich energetisch sanieren – also vor allem die Heizung und Dämmung aufwerten –, sondern in der Regel würden im Zuge so einer Maßnahme auch gleich Bäder, Küchen und das Dach mit erneuert, so Peter Kay, Vorstand der Baugenossenschaft freier Gewerkschafter eG (bgfg) und VNW-Vorstand. Dann komme er insgesamt auf Kosten von rund 3200 Euro pro Quadratmeter oder 180.000 Euro für eine 60-Quadratmeter-Wohnung. Das sei für eine Genossenschaft, die seit mehr als 100 Jahren für günstiges Wohnen stehe und jeweils nur geringe Überschüsse erwirtschafte, nicht zu finanzieren.

„Woher soll das ganze Geld kommen, um die Wohngebäude klimaneutral zu machen?“

Dass in der Politik in dieser Situation dennoch über eine Deckelung der Mieten und eine Senkung der Modernisierungsumlage nachgedacht werde, sei hanebüchen, findet Andreas Breitner. „Das ist einfache Mathematik, das kann nicht funktionieren. Woher soll denn das ganze Geld kommen, das notwendig ist, um die Wohngebäude klimaneutral zu machen?“, fragte sich der VNW-Chef und warnte: „Die sozialen Vermieter werden so in den wirtschaftlichen Ruin getrieben.“

Ich hatte hier in Berlin einmal eine kleine Diskussion mit jemanden, der für das "Berlin Klimaneutral bis 2030" Unterschriften sammelte. Mein Hinweis, dass das die Mieten extrem verteuern würde, wurde mit dem Argument "Deshalb haben wir haben ja reingeschrieben es müsse sozialverträglich durchgeführt werden" gekontert.

Ist also alles kein Problem. Das wird einfach sozialverträglich gemacht.

Quote from chfin

Uih, Berlin inzwischen auf Rang 2 der Mietpreise

Korrektur / Ergänzung

Diese alarmistische Meldung bezieht sich auf Neuvermietungen

D.h. die Berliner Bestandsmieter bleiben natürlich auf ihren günstigen Altmieten weit unter den Mieten anderer Großstädte und drehen den Neumietern eine lange Nase.

Hätte ich auch gleich merken können wg. Mietdeckel 10%.

Ich hatte allerdings den Fokus auf der dämlich-populistischen Forderung nach Erweiterung des Mietdeckels.

Weil mehr Mieterschutz bestimmt auch zu mehr Investitionen in neue Wohnungen oder auch Bestandserhaltung führen würde. \ironie aus

Wenn man mal zurückschaut in die 90er Jahre, da wollte in Berlin niemand mehr die angebotenen Sozialwohnungen der städtischen Genossenschaftswohnungen haben. Nachdem diese jahrelang mit nicht kostendeckenden Mieten versehen waren, war natürlich kein Geld für die Instandhaltung dagewesen, und dementsprechend war in aller Regel der Erhaltungszustand.

Jetzt arbeitet man daran dieses Verfahren auch im privaten Wohnungsmarkt anzuwenden. Bei nicht kostendeckenden Mieten wird zuerst die Instandhaltung runtergefahren, zumal ja mit dem Gesetzen zur Heizungserneuerung sich für manchen Vermieter älterer Wohnungen sich ohnehin dann auch mal die Frage stellt, ob leerstehenlassen nicht wirtschaftlicher ist als Wärmesanierung und Mietendeckel. Und wenn dem so ist, lohnt sich heute schon keine Instandhaltungsinvestition mehr.

Quote from nixda

Wenn man mal zurückschaut in die 90er Jahre, da wollte in Berlin niemand mehr die angebotenen Sozialwohnungen der städtischen Genossenschaftswohnungen haben. Nachdem diese jahrelang mit nicht kostendeckenden Mieten versehen waren, war natürlich kein Geld für die Instandhaltung dagewesen, und dementsprechend war in aller Regel der Erhaltungszustand.

Jetzt arbeitet man daran dieses Verfahren auch im privaten Wohnungsmarkt anzuwenden. Bei nicht kostendeckenden Mieten wird zuerst die Instandhaltung runtergefahren, zumal ja mit dem Gesetzen zur Heizungserneuerung sich für manchen Vermieter älterer Wohnungen sich ohnehin dann auch mal die Frage stellt, ob leerstehenlassen nicht wirtschaftlicher ist als Wärmesanierung und Mietendeckel. Und wenn dem so ist, lohnt sich heute schon keine Instandhaltungsinvestition mehr.

Guckt Euch mal die Wirkung einer Mietpreisbremse anhand des Beispiels Genf in den letzten 30 Jahren an. Kaum sanierte Mietwohnungen. Für die soll es jetzt eine Sanierungspflicht geben ( wer soll das dann bezahlen… ) Die Preise für knapp gewordene Eigentumswohnungen sind entsprechend durch die Decke gegangen.

https://www.nzz.ch/schweiz/gen…wohnungspreise-ld.1732933

Quote from yps

Guckt Euch mal die Wirkung einer Mietpreisbremse

Sowas in der Art gab es auch in Porto und Lisboa zu bewundern.

Eher noch deutlich schlimmer als in Genf.

Verbot von Mietanpassungen von 1947 bis ca. 1990 und danach dann nur entsprechend Infla bis 2006.

Daneben noch Vererbbarkeit der Mietverträge.

Mieterparadies oder Mieterhölle?

Ergebnis: Jede Menge einsturzgefährdete bzw. bereits eingestürzte Gebäude. Wohnungsmangel etc.

Mei, so ist das:
Was man fürchtet, und wild um sich schlagend bekämpft, das erhält man.

Im Fall Berliner: Mieterhöhungen und sinkende Verfügbarkeit von Wohnraum.

Diese Schmerzen, und ich fürchte noch viel mehr, scheinen notwendig, bis die Gesellschaft wieder lernt dass der Sozialismuskram nicht funktioniert. Mit Vernunft oder Logik könnte sie sich diese Schmerzen ersparen, aber damit hat sie es ja leider nicht so.

Wie seht ihr die Entwicklung beim Uni Immo zbi Fonds?

Das Management musste die Bewertung anpassen und der Kurs an der Börse ist daraufhin noch starker gefallen

Seht ihr hier eine antizyklische Chance?

Da meldet sich mal wieder ein Experte (Großmakler) zu Lockin-Effekt.

Empfehlung

- Neubauten

- Bestandsmieten schneller erhöhen als Neuvermietungsmieten.

- Tauschmöglichkeiten unterstützen

Neubau funktioniert nicht wg.

- zu teuer (=Rendite für Mietwohnungen zu klein bzw. Kreditzinsen für Eigentum nicht tragbar) bzw.

- wir wollen keinen Neubau, weil sonst Gentrifizierung / Verdichtung / Grünflächen opfern ... ..... ... ... ... .. (= keine Wohnungen am freien Markt) .

Lockin-Bestandsmieten könnte man erhöhen durch Sanierungsverpflichtung mit Weitergabe der Kosten an den Mieter. Aber exakt diese Erhöhung geht politisch gaar nicht. Diese Weitergabemöglichkeiten haben wir ja gerade erst eingeschränkt. Obwohl energetische Pflichtsanierung doch soo ein schönes moralisches Mäntelchen hätte.

Ich tippe mal, die Berliner Regelungswütigen werden auf die (wenig hilfreichen) Ideen kommen - jeweils auch gegen den Willen des Vermieters zuzulassen:

- Tausch unter Beibehaltung der Altmieten.

- Untervermietung der kompletten Wohnung.

Tausch würde vermutlich nicht viel bringen. Man muss ja erst mal den passenden Tauschpartner finden. Tauschhandel ist halt mühsam und ineffektiv . Deshalb hat der Mensch schließlich das Geld erfunden.

Untervermietung kompletter Wohnungen brächte etwas effektivere Nutzung aber auch nicht wirklich viel - das macht schließlich auch Aufwand & Haftung für den Altmieter. Böse kapitalistische Idee zur Motivation: Untervermietung als tolle Geschäftsidee für bewegliche Altmieter. Am besten möbliert und bett-/zimmerweise ohne Mietspiegelbindung. Dann steigen auch gleich die Bestandsmieten und die Vermögensbildung findet nicht beim phösen Vermieter statt

Kleiner Nebeneffekt:

Beides würde gaanz enorm den Wunsch von Bauwilligen "erhöhen" Mietwohnungen zu erstellen

Hm, da könnte man doch auf die Idee kommen, die Foltermaßnahmen gälten nur für Bestandsgebäude.

Aber das hat ja auch schon bei Mietpreisbremse den Neubau gefördert - oder eben nicht.

\Ironie aus

Vonovia über 30 Eur.

Sehen charttechnisch gut aus.

Denke hier kann noch was gehen.

Die Welle der Abschreibungen ist durch, der Peak Gebäuderegulierung und Zinsanstieg könnte bereits überschritten sein. Mit Blick auf den Neubau halte ich sogar Zuschreibungen wieder für möglich in den kommenden Jahren.

pasted-from-clipboard.png

An Tagen wie heute, wo die "neue" Wette "billische Autoaktien" weiter abschmiert, ist es hilftreich sich daran zu erinnern, dass früher abstürzte, für "endgültig tot" gehaltene Aktien von gestern, schon wieder still und leise vor sich hinklettern.

Vonovia zB.

Seit dem letzten Post bereits weitere +10%, jetzt bei 33.

Eigentlich wollte ich auf dem Niveau mit Teilverkäufen anfangen. Aber ich denk ich lasse sie einfach mal weiter laufen, weil (noch) relativ angenehm unter dem Radar, plus Umfeld (Zinsen, Mieten) dürfte sich weiter verbessern.

Meinungen? Noch wer an Bord?

Nee, leider zu früh verkauft

Es gibt außerhalb Deutschlands genug REITs, die deutlich bessere Kennzahlen als Vonovia/LEG/TAG haben.

DRE jetzt mit 1,50€ Nettocash, bei Bezahltkurs 7,75€ in Frankfurt und 8€ auf Tradegate, beidesmal 12.500 Euro, gesamt 30T€ heute gehandelt. Ich sehe zu dieser Stunde keine Briefkurse mehr, aber man tut sich sehr schwer, Stücke zu bekommen. Dafür könnte sich nebenbei ein Marktdatenabo bei IB lohnen, das leider für Deutschland eher teuer ist, über 20 Euro im Monat für L2.

FFO stieg von 0,35€ auf 0,43€ im H1. Ausgewiesener Gewinn 0,27€, bereinigt um Verkauf von Vorratsimmobilien (+) und nur noch geringen Wertanpassungen (-) wäre es mit gleicher Steuerquote 0,30€ gewesen - KGV 13, cashbereinigt KGV < 11 (EV ist 6,50€). Für einen Immobilienhalter spottbillig.

Gesamt stieg der NAV sogar auf 22,11€. Mir fällt gerade noch eine weitere Bewertungsbetrachtung ein: cashbereinigt zahlt man 31,5% des NAV (inkl. latenten Steuern). Sowas findet man nur bei hochgehebelten Buden. Nachteil freilich: DRE ist langweilig. Bis der Tag kommt, an dem Summit raus will.