Immobilien

Die Deutsche Real Estate AG hatte ich mir vor einer Weile mal angeschaut. Es scheint hier von Seiten der 90% Eigentümer (eine israelische Holding richtig?) Null Interesse zu geben. Es gab ja schon mal jahrelang (zwischen 2012 und 2016) eine Phase mit KBV bis runter auf 0,2, ohne dass da mal auch nur eine Aktie zurückgekauft, eine nennenswerte Dividende ausgeschüttet oder sonst irgendeine Art kurspflegender Aktivität entfaltet wurde.

Deep Value ohne Zweifel. Früher hätte ich bei sowas noch zugegriffen aber inzwischen habe ich keine Lust mehr so recht auf solche Konstellationen, in denen man als kleiner Miteigentümer dermaßen ignoriert wird.

EgonKuhn: 2012 hatte die DRE mehr als zehnmal so viele Nettoschulden wie Eigenkapital. Die Zeit von 2012 bis 2016 ist überhaupt nicht mit der heutigen vergleichbar. Erst seit 2019 ist ein Vergleich sinnvoll.

Ja, die Konstellation mit dem Mehrheitsaktionär ist sicherlich der Grund für die Unterbewertung (die kann man hier zweifellos so benennen). Zur Erinnerung: Summit meldete Anfang 2021, daß sie sich vom deutschen Markt zurückziehen wollten. Einer andere Tochtergesellschaft (GxP) wurde dann auch verkauft. Bei DRE konnte man sich mit dem potentiellen Käufer nicht über den Preis einigen.

Mein Vergleich bezog sich nicht auf die Unternehmenssituation (die ist ohne Zweifel völlig anders) sondern auf den unkreativen/ignoranten Umgang des Hauptaktionärs mit der Kursentwicklung.

Laut TIKR hatten sie in den letzten Jahren zwischen 0,70 - 0,80 EUR FFO pro Jahr. Was wäre denn so schlimm daran, diesen vollständig auszuschütten? Und wenn sie unbedingt verkaufen wollen, dann halt zu 15 EUR pro Aktie (wären dann etwa 5% Dividende) an die Dividendensammler. Natürlich ist das nicht der NAV Apothekenpreis. Sondern halt das, was der Markt aktuell her gibt.

EgonKuhn: Du hast aber das KBV verglichen, und diesbezüglich macht es schon einen Unterschied, ob man zehnfach gehebelt ist oder Nettocash hat. Zwischenzeitlich war der Abschlag auch schon deutlich geringer.

Gut. Ich präzisiere mit "eine Phase mit herunter geprügeltem Kurs" anstatt "eine Phase mit KBV bis runter auf 0,2"

Zitat von Winter

DRE gab es heute für 6 Euro im Ausverkauf, und das bei einem unglaublichen Volumen von 220.000€ bei einer zuvor super illiquiden Aktie mit wenigen tausend Euro durchschnittlichem Volumen. Tut mir leid, wenn ich jemanden in diese Aktie gelockt habe. Ich bin selbst nicht mehr so glücklich darüber. Ähnlich wie bei Centrotec oder LS Invest (ehemals IFA Hotel & Touristik) wartet man auf den einen Tag...

Jedoch: Auch wenn es (fast) keine Dividende gibt und der Squeeze-Out die nächsten Jahre nicht kommen wird, der innere Wert wird deswegen nicht geringer und die Nacht ist jetzt vielleicht am dunkelsten. Ein Problem ist ja die Grunderwerbssteuer, die in Verbindung mit einem Pflichtangebot im Fall der Übernahme für den Käufer anfallen würde (89,9% bisheriger Hauptaktionär plus Andienungen). Vorheriger Wechsel in den Freiverkehr wäre möglich, dann wird aber auch ein Delisting-Erwerbsangebot fällig, welches dann den Hauptaktionär über die 90%-Schwelle bringen könnte (außer der Kurs ist so schlecht, daß niemand dabei andient...).

Wer steckt eigentlich hinter DRE? Bei Wikipedia wird mir eine Holding aus Israel angezeigt. War das bei Adler nicht auch der Fall? Oder ist der Laden dahinter seriös?

die Mietpreisentwicklung seit 2004. Hier mal amtlich für Deutschland - Quelle Frühjahrsgutachten der Immoweisen.

und der Vergleich zu den Baupreisen

Immopreise/Baupreise (100 auf 200 Punkte) sind deutlich schneller /stärker gestiegen als die Mietpreise (95 auf 160 für Neuvermietung, 95 auf 120 für den Bestand). Da kann man doch als Sozialpolitiker mit stolz geschwellter Brust feststellen: die Mietpreisbremse hat gewirkt. Hach wie toll. Blöd nur, dass jetzt jede Menge Wohnungen fehlen. Damit konne ja niemand rechnen.

Ich habe ja schon öfter mal mein Unverständnis geäussert, warum man Bestandsmieter schützt - also abgesehen davon, dass sie natürlich ein heftiges Wählerpotential darstellen.

ganz neue Erkenntnisse der "Immobilienweisen" zu den aktuell fehlenden Wohnungen

Zitat

Kritik üben die Immobilienweisen in ihrem Gutachten auch an der Mietpreisbremse. Die sei im Jahr 2015 zu Recht nur temporär eingeführt worden, da sie Gefahr laufe, Investitionen in den Neubau zu verringern.

a la fefe: ach, ach was. Hat das die CIA herausgefunden?

Zitat

habe die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) die Kosten erhöht.

[..]

Die Experten warnten auch vor höheren energetischen Standards, die die Erstellungskosten von Wohnraum und die Kosten energetischer Sanierungen steigere, was wiederum zu höheren Mieten führe.

a la fefe: ach, ach was. Hat das die CIA herausgefunden?

Zitat von bäs

Die Politiker sollten sich fragen, was in den Nuller-Jahren anders war und dazu geführt hat, dass Neuvermietungen günstiger waren als Bestandsmieten. Das war sicher nicht die Mietpreisbremse.

kann ich dir sagen. Ganz einfach. Angebot und Nachfrage.

Der letzte Immopreisboom war ca. von 1985-1993 und ging durch Neubau zu Ende - Schweinebauchzyklus vom Feinsten. Der überschiessende Bauboom führte zu mehr Angebot als Nachfrage auch am Mietmarkt.

So etwa von 1995 bis 2004 liefen die zuvor deutlich gestiegenen Kaltmieten rund 10 Jahre horizontal - bzw. wurden bei rund 2% Infla real sogar billiger.

Die Immopreise von ca. 1992 waren ab ca. 1995 rückläufig und wurden erst etwa 2005 wieder erreicht - nominal. Der Bauwirtschaft ging es mangels Nachfrage bis etwa 2004 schlecht - viele Pleiten.

Das weiss ich so genau, weil ich zum einen seit Anfang 90er auch als Hausverwalter/Vermieter unterwegs war und weil ich zum anderen meine selbstgenutzte Hütte 92 teuer gekauft hatte und 2004 wieder verkauft habe. Mit der eigenen Hütte habe ich sogar nominal Geld verbrannt. Beim aktuellen Zyklus kannte ich das dann und habe es besser gemacht - 2003 gebaut. Und das Mietshaus 2020 verkauft - immer noch ca. 18 Monate und 20% zu früh. Aber das Hoch trifft man ja selten und ich hatte keinen Bock auf Zwangssanierungen - meine Mieter übrigends auch nicht - denen war aktuell billig wichtiger als den Planet zu retten.

Hier im Forum kann man etwa ab 2010 und mehr noch ab 2015 die Klagen der Jüngeren nachlesen, die so ab Mitte 90 ihre erste Wohnung gemietet hatten und dachten, die horizontale Mietpreisentwicklung sei normal. Ab so 2005 wurde auch in der Presse über steigende Mieten lamentiert. Das waren aber nicht Kaltmieten sondern haussierende Nebenkosten während die Kaltmieten unterhalb Inflationsrate liefen.

Zitat von bäs

Die Politiker sollten sich fragen, was in den Nuller-Jahren anders war und dazu geführt hat, dass Neuvermietungen günstiger waren als Bestandsmieten.

Aus Abbildung 1.16 geht allerdings nicht hervor, dass die Neuvermietungen günstiger waren als die Bestandsmieten. Es ist ein relativer Vergleich jeweils zur eigenen Reihe. Die Neumieten sind also nur nicht stärker gestiegen als die Bestandsmieten. Schon bemerkenswert.

Mietpreisbremse gepaart mit QE, Niedrigzinsen und Massenmigration sind die Ursachen. Oder sehe ich das falsch? Der Hebel der Politik sollte bei dem Bauland doch am größten sein. Rund um Städte wie Stuttgart und Frankfurt ist sehr viel Grünfläche/Ackerfläche. Wenn man diese Flächen gegen Entschädigung abkaufen würde könnte man doch günstiger bauen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass eine Ackerfläche für einen Landwirt profitabler ist als ein Verkauf der Fläche für Wohnzwecke.

Ich hätte gesagt, auch in Kombination mit der geringen Neubautätigkeit, was u.a. wiederum an hohen gesetzlichen Vorgaben liegt, vermutlich gerade auch in puncto Energieeffizienz.

Mietrecht entrümpeln und GEG abschaffen und die Häuser würden schneller wachsen als man gucken kann. Ist aber, wie gesagt, Geheimwissen und es wird sehr viel dafür getan, dass das so bleibt.

Zitat von chfin

kann ich dir sagen. Ganz einfach. Angebot und Nachfrage.

Der letzte Immopreisboom war ca. von 1985-1993 und ging durch Neubau zu Ende - Schweinebauchzyklus vom Feinsten. Der überschiessende Bauboom führte zu mehr Angebot als Nachfrage auch am Mietmarkt.

So etwa von 1995 bis 2004 liefen die zuvor deutlich gestiegenen Kaltmieten rund 10 Jahre horizontal - bzw. wurden bei rund 2% Infla real sogar billiger.

Die Immopreise von ca. 1992 waren ab ca. 1995 rückläufig und wurden erst etwa 2005 wieder erreicht - nominal. Der Bauwirtschaft ging es mangels Nachfrage bis etwa 2004 schlecht - viele Pleiten.

Das weiss ich so genau, weil ich zum einen seit Anfang 90er auch als Hausverwalter/Vermieter unterwegs war und weil ich zum anderen meine selbstgenutzte Hütte 92 teuer gekauft hatte und 2004 wieder verkauft habe. Mit der eigenen Hütte habe ich sogar nominal Geld verbrannt. Beim aktuellen Zyklus kannte ich das dann und habe es besser gemacht - 2003 gebaut. Und das Mietshaus 2020 verkauft - immer noch ca. 18 Monate und 20% zu früh. Aber das Hoch trifft man ja selten und ich hatte keinen Bock auf Zwangssanierungen - meine Mieter übrigends auch nicht - denen war aktuell billig wichtiger als den Planet zu retten.

Hier im Forum kann man etwa ab 2010 und mehr noch ab 2015 die Klagen der Jüngeren nachlesen, die so ab Mitte 90 ihre erste Wohnung gemietet hatten und dachten, die horizontale Mietpreisentwicklung sei normal. Ab so 2005 wurde auch in der Presse über steigende Mieten lamentiert. Das waren aber nicht Kaltmieten sondern haussierende Nebenkosten während die Kaltmieten unterhalb Inflationsrate liefen.

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Kann ich aus meiner Erfahruvng voll bestätigen. Witzigerweise deckt sich meine "Immobilien-"Biographie weitestgehend mit der Deinigen...

Ich habe einen Angebot für eine Neubau Eigentumswohnung vorliegen

Netto-Mietrendite nach Steuern 4,74%

Ist das gut?

Oder besser im Msci world investieren?

Wie ist das gerechnet? Normalerweise steigen die Mieten mit der Zeit. während deine Investitionssumme sich nicht verändert.

Zitat von nixda

Wie ist das gerechnet? Normalerweise steigen die Mieten mit der Zeit. während deine Investitionssumme sich nicht verändert.

Ich habe es mit der aktuellen Miete gerechnet

Steigerungen sind in der Berechnung nicht berücksichtigt

Zitat von healthyfinance

Netto-Mietrendite nach Steuern 4,74%

Wie kann denn eine Angabe nach Steuern sein? Das hängt doch ganz von Deinem persönlichen Steuersatz ab?

Die (Brutto-)Mietrenditen selbst hängen auch wieder ganz vom Standort ab. München wohl am niedrigsten, während es in strukturschwachen Gebieten in Ostdeutschland oder vielleicht auch im Ruhrgebiet höher als im Durchschnitt sein könnte.

Zitat von healthyfinance

Ist das gut?

Oder besser im Msci world investieren?

Eine Idee: besser steht man auf mehreren Beinen.

Andere Idee: "gut" kann keiner beurteilen ohne die genauen Umstände zu kennen.

PS

entspricht die "Miete" denn dem, was man aktuell erzielt UND auch bei einer Wiedervermietung erzielen würde?

Bestehen Sanierungsverpflichtungen z.B. zur energetischn Ertüchtigung (wird bei Altbestand fällig bei Eigentümerwechsel)