Immobilien

Für den Neubau klingen 4,74% für mich eher hoch?

Die Nettomietrendite ist aber ja nicht Deine persönliche Rendite, sondern Du mußt Instandhaltungsrücklagen bilden. Im Falle einer Wohnung geschieht dies zwar automatisch durch die von der WEG beschlossene Zuführung über das Hausgeld, jedoch kann das auch zu niedrig sein. Du mußt unabhängig davon einen realistischen kalkulatorischen Wert annehmen (Stichwort auch die von chfin erwähnten künftigen energetischen Sanierungspflichten). Solche Wohnimmobilien dürften normalerweise nur mit Kredithebelung interessant sien; ohne die dürfte man im Mittel nicht die Rendite des Aktienmarktes erreichen? Ganz abgesehen ggf. vom Klumpenrisiko. Es ist auch sicherlich mehr Arbeit als zumindest passives Investieren. Ich würde mir schon die Frage stellen, ob sich das lohnt, sich wegen einer einzigen Wohnung ins Mietrecht einzulesen (ich glaube: nein).

Der Vorteil der Vermietung ggü Aktien besteht m.E. vorallem darin dass man Fremdkapital einsetzten kann, wobei das bei 3,5 Zins aktuell und 4,7% Rendite bei dir nicht wirklich viel Hebel bringt.

Wenn du es aber voll oder großteils aus EK bezahlst, dann sind die 4,7% klar unterhalb der Siegelschen Konstante die du am Aktienmarkt holen kannst, also ungut.

Das andere ist, dass man teilweise geschickte Abschreibungsmodelle basteln kann, so dass einige Angestellte und Nebenbei-Vermieter die ich kenne praktisch keine Einkommenssteuer mehr zahlen. Dann kann es ganz cool sein, aber das geht i.d.R. nur bei Altbau und wenn man einen sehr wohlgesonnen Gutachter beibringen kann.

Zudem wäre die Frage ob bei der Rendite erwartete Instandhaltungskosten drin sind?
Gibt es nen Verwalter?

Wenn Nein, wieviele Stunden Arbeit kostet es dich pro Jahr?

Mit welchen "Lohn" willst du diese Arbeit ansetzten?

...Wäre bei mir sehr hoch, weil es keine Arbeit wäre die mir Spaß machen würde. Aber das ist Typsache, kenne auch Leute die haben da Freude dran ihr "Immo-Imperium" Tag und Nacht zu "verwalten", so wie ich Freude habe Tag und Nacht meine Aktien zu verwalten.

Meins wäre es eher nicht. Nur der Diversifikationspunkt, der hat was. Aber dafür hat man ja auch ne eigengenutzte Immo. Hast du die?

Zitat von woodpecker

Nur der Diversifikationspunkt, der hat was. Aber dafür hat man ja auch ne eigengenutzte Immo. Hast du die?

Rein finanziell gesehen ist es üblicherweise lohnender, eine kreditfinanzierte Wohnung/Haus zu vermieten und selbst zur Miete zu wohnen als die eigene Hütte zu finanzieren. Denn Abschreibung und Zinsen kannst du nur bei Vermietung steuerlich geltend machen.

chfin: Wirklich? Denn die gesparte Miete muß man auch nicht versteuern, und die eigene Wohnung kann man evtl. auch auf Kredit kaufen.

Zitat von Winter

Denn die gesparte Miete muß man auch nicht versteuern

korrekt.

Zitat von Winter

die eigene Wohnung kann man evtl. auch auf Kredit kaufen.

die Kreditzinsen kannst du nicht absetzen ebenso wie die Abschreibung und die Reparaturen (und u.U. Investitionen)

Was sinnvoll ist hängt vom Einzelfall ab.

Bei kreditfinanzierten Neubauten ist halt die Miete oft niedriger als die Kosten samt hohe Zinszahlungen, hohe Abschreibung.

Bei abbezahlten, älteren Objekten dann umgekehrt (niedrige oder keine Zinsen wg. Tilgung, niedrige Abschreibung wg. Kauf schon länger her).

Bei älteren Mietobjekten kann es sich sogar lohnen, das viele Jahre im Besitz befindliche Objekt an den Ehepartner zu verkaufen (nur Notar/Grundbuch, keine Grunderwerbssteuer), um die Abschreibung aufzufrischen.

Noch nie gehört, dass man Immobilien verkaufen kann ohne Grunderwerbssteuer zu zahlen. Ist das nicht dann eher eine Schenkung an den Ehepartner?

Ansonsten kenne ich nur den Umweg über Immobilien GmbHs, wo dann die Firma verkauft wird, die zu 90 oder 100% (hier kommts auf die Details an, da bin ich nicht sicher) nur aus der Immobilie besteht. Da wird auch keine grunderwerbssteuer fällig.

Ich habe das nur einmal in dem Kontext gehört, dass wenn sich nach der Scheidung die Ex-Partner auf einen Eigentumsübertrag des Anteils einigen, dass das keine Grunderwerbssteuer auslöst.

Zitat von phoenics

Noch nie gehört, dass man Immobilien verkaufen kann ohne Grunderwerbssteuer zu zahlen

an Ehepartner oder an Kinder geht das.

Habe ich bereits durchexerziert wg. Auffrischen Abschreibung.

Edit: hier beschrieben. Ehegattenschaukel

PS

nicht aber Kinder an Eltern oder an Geschwister

focus money:

MELDEPFLICHT

Immobilienbesitzer im Visier

Vorsicht beim Immobilienverkauf. Wer eine Immobi- lie verkaufen will, orientiert sich beim Kaufpreis in der Regel am Verkehrswert. Das ist der objektive Wert eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstückes, der meist von einem Sachverständigen unter Berücksich- tigung von Alter, Lage und Bauzustand ermittelt wird.

Liegen Kaufpreis und Verkehrswert nahe beieinan- der, spricht das für einen fairen Preis. Was aber, wenn der Kaufpreis deutlich darüber oder darunter liegt, wenn etwa eine Immobilie statt für eine Million Euro nur für 750000 Euro verkauft wird? Solche Abwei- chungen sollte die freie Marktwirtschaft eigentlich zu- lassen. Weit gefehlt: Weicht der Kaufpreis erheblich (zum Beispiel 25 Prozent niedriger) vom tatsächlichen Verkehrswert ab, sind Notare, Rechtsanwälte, Wirt- schaftsprüfer sowie Steuerberater nun verpflichtet, eine Verdachtsmeldung an die Financial Intelligence Unit (FIU) erstatten. Das ist die Zentralstelle für ver- dächtige Finanztransaktionen. Dort wird geprüft, ob der Straftatbestand der Geldwäsche oder der Steuer- hinterziehung vorliegt.

Diese Meldepflicht für Notare und Steuerberater er- gibt sich aus einer Verordnung (VO) des Bundesfinanz- ministeriums, die von der Öffentlichkeit nahezu un- bemerkt kurz vor dem Regierungswechsel noch rasch erlassen wurde. Da die VO bereits am 20. Januar 2025 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wurde, ist sie seit dem 17. Februar 2025 rechtsgültig wie ein Gesetz – ohne die parlamentarischen Hürden nehmen zu müssen.

Unter dem Deckmantel der Bekämpfung von Geld- wäsche und Terrorismusfinanzierung zählt die Verord- nung weitere Verdachtsfälle auf: Ins Visier geraten Käufer und Verkäufer, wenn eine Anzahlung von mehr als 20 000 Euro geleistet wird oder ein solcher Betrag von Dritten zur Begleichung des Kaufpreises fließt. Ver- dächtig macht sich auch, wer den Kaufpreis erst nach Ablauf eines Jahres zahlt oder die Immobilie bereits in- nerhalb von zwei Jahren mit erheblicher Abweichung vom bisherigen Kaufpreis weiterverkauft oder inner- halb von drei Jahren ohne nachvollziehbaren Grund an den ursprünglichen Eigentümer zurückverkauft.

Die Betroffenen werden nicht zwingend über die Mel-dung informiert, da diese vertraulich ist (Tipping-off- Verbot). Der Grund: Potenzielle Täter sollen keine Be- weise vernichten, kein Geld beiseiteschaffen und nicht untertauchen können. Damit werden aber auch unbe- scholtene Bürger unter Generalverdacht gestellt und Notare und Steuerberater zu unfreiwilligen „Erfül- lungsgehilfen“ der Straf- und Steuerbehörden.

Sorry aber - woher soll der Notar oder der Steuerberater wissen, wo der Unterschied zwischen dem "Verkehrswert" und dem Verkaufspreis rührt?

Dazu müsste man klein klein die Liste der Mängel durchgehen.

Bekommt man dann eine Sonderprüfung, oder Hausdurchsuchung(?), wenn man eine sanierungsbedürftige Immobilie ge- oder verkauft hat?

Zitat von schwarzgeld

Sorry aber - woher soll der Notar oder der Steuerberater wissen, wo der Unterschied zwischen dem "Verkehrswert" und dem Verkaufspreis rührt

Notare dürften einen groben Überblick über die aktuellen Preise haben. Und bei den angesprochenen Differenzen geht es um erhebliche Abweichungen.
Anekdotisch: vor Jahren (so 2004) habe ich ein EFH verkauft - bzw. wollte ich, lag wie Blei. Und ging letztlich erst deutlich später und billiger weg als gedacht. Ich bin dabei mehrfach kontaktiert worden von Kaufinteressenten, die den gewünschten Preis sofort zusagten. Zahlung bar und/oder Notar & Bank im Ausland. Dafür war ich dann zu ehrlich / doof / vorsichtigt ...

chfin: Heute ist glaube ich die Zahlung in bar nicht mehr erlaubt (gibt es nicht ohnehin eine allgemeine 10.000€-Grenze?). Aber sofern es sich nicht um Falschgeld handelte (wie prüft man das?), was hätte Dir damals passieren können? Du weißt ja von nichts.

Ist ein Notar im Ausland überhaupt zulässig? Gegen die Bank im Ausland dürfte nichts sprechen, denn wie soll ein liquider Ausländer, der sich hier einkaufen möchte, das sonst machen? (Wenn es sich hingegen um eine Kreditfinanzierung handelt, wäre das in der Tat ungewöhnlich, daß eine Bank so etwas macht).

PS. Aus Lage, Quadratmeter und Baujahr wird ein Notar nicht auf den Preis schließen können, denn mehr Informationen hat der nicht. Außer, wenn vielleicht die Mängel noch im Kaufvertrag zur Absicherung beschrieben werden, aber das ist ja nicht Pflicht.

Wer sich hierzulande noch als Vermieter versucht, muss wirklich Masochist sein...

Den Verkehrswert als objektiven Wert, den man ohne Veräußerung ermitteln könnte, kann es nicht geben, denn den erfährt man erst - wie der Name schon sagt - wenn man das Objekt in den Verkehr bringt, also verkauft.

Allenfalls könnte man den anhand anderer Verkäufe schätzen.

Zitat von Lando

Den Verkehrswert als objektiven Wert, den man ohne Veräußerung ermitteln könnte, kann es nicht geben, denn den erfährt man erst - wie der Name schon sagt - wenn man das Objekt in den Verkehr bringt, also verkauft.

Allenfalls könnte man den anhand anderer Verkäufe schätzen.

Bei mir auf dem Radar (Region Bremen, Einfamilienhaus unter 1m€) habe ich noch nichts zum Verkehrswert weggehen sehen. Also berechnet nach Bodenrichtwert + Restwert (Baukosten Minus Abschreibung) bzw über den Gutachter Ausschuss.

Gleichzeitig wurde in der Familie was für weit unter Verkehrswert geschoben. Also es scheint da sehr viel Spielraum zu geben oder in den Sphären unter 1m€ wird das nur bei Anzeige oder anderem begründeten Verdacht geprüft.

Das Objekt in der Familie ging "zum Verkehrswert" weg. Das baugleiche Haus wurde gegenüber verkauft..... 1982! 😂

Zitat von Junge Freiheit

Auch die Mietpreise in Argentinien waren zuletzt deutlich gesunken, nachdem eine der ersten Amtshandlung Mileis die Streichung des Mieterschutzgesetzes der Vorgängerregierung gewesen war. Inflationsbereinigt sanken die Mieten dort um 40 Prozent, das Angebot erhöhte sich um 170 Prozent. Zum einen schaffte Milei die Mietpreisbremse ab, wonach Vermieter die Miete nur um einen bestimmten, jährlich neu von der Zentralbank bestimmten Prozentsatz erhöhen durften. Zum anderen veränderte er die Verpflichtung, sodaß Mietverträge nun mindestens drei Jahre statt bisher zwei Jahre lang unverändert bleiben müssen, bevor sie verändert werden.

Die Lage muß arg gewesen sein, wenn das Angebot vum 170% steigen kann. Ich bin kein Fan von Milei, aber da ist es kein Wunder, daß er Erfolge feiern kann, möglicherweise mit Maßnahmen, die eher der sozialen Marktwirtschaft entsprechen...

Zitat

Zum anderen veränderte [Milei] die Verpflichtung, sodaß Mietverträge nun mindestens drei Jahre statt bisher zwei Jahre lang unverändert bleiben müssen, bevor sie verändert werden.

Das ist in einem Umfeld mit hoher Inflation natürlich ungünstig. Dabei muss man allerdings sagen, dass es Milei gelungen ist, die Inflation ungefähr zu fünfteln, von knapp 300% Anfang 2024 auf 56% aktuell (Quelle: Reuters).