Offene Immobilien-Fonds

  • Hallo zusammen,


    auf die Gefahr hin, dass ich schon wieder langweile... wollte ich heute mal das Thama Immobilien-Anlage. Ansprechen. Für einen Kleinanleger, der weder Zeit noch Lust noch Geld hat, sich um die Vermietung eines Hauses zu kömmern, bleibt eingentlich nur ein Immobilien-Fonds.


    Ich finde die Anlage in Immobilien durchaus sinnvoll als Teil des Depotfundaments. Die bringen Ruhe rein, haben eine schön konstante Performance und können als Sachwerte in Inflationszeiten vermögensschützend sein. Im Gegensatz zu Edelmetallen kann man mit ihnen auch tatsächlich etwas anfangen - nur um den Hals hängen... Das wird SCHWER! Auch in guten Zeiten sind sie nützlich und müssen nicht in dunklen Kellern verstauben. [So ist Liquidität sinnvoll eingesetzt und ist dem Wirtschaftskreislauf nicht entzogen. Es hat doch jede Anlage seine ganz speziellen moralischen Reize! ;-) ]


    Die drei bekannten und langjährig erfolgreichen sind...


    - CoBa HausInvest (980701)


    Das Dickschiff unter den Immo-Fonds: 11,5 Mrd. ¤ Volumen.
    Auflegung schon Mitte 1972.
    Recht gleichmässige Verteilung auf die grossen Länder Europas.
    4 S6P Stars für die Wertentwicklung.
    Ausgabeaufschlag: 2,5 % bei comdirect, Mangement-Gebühr: 0,5 % p.a.



    - CS Euro Real (980500)


    Etwa halb so gross: 5 Mrd. ¤ und jünger: 6.4.1992.
    Schwerpunkt auf D (über 50%), sonst restl. Europa.
    5 S&P Stars.
    AA: 2,5 %, All-in-Fee: 0,71 % p.a.



    - SEB ImmoInvest (980230)


    Ähnliche Größe: 4,6 Mrd. ¤, etwas älter: 2.5.1989.
    Schwerpunkt auf D (über 50%), etwas USA (12%), sonst restl. Europa.
    4 S&P Stars.
    AA: 2,625 %, Manag.: 0,5 p.a.



    Alle Fonds sind auch über die Börse (meist Hamburg) handelbar. (D.h. der Ausgabeaufschlag entfällt, oder?!?) Dort liegt der Kurs ca. 0,5 % höher.



    Am besten gefällt mir der ImmoInvest. Nicht so dick wie der HausInvest und vernünftigere Management-Gebühren als der EuroReal. Ausserdem ist der in den letzten 10 Jahren leicht besser als die Konkurrenz gewesen.


    ImmoInvest vs. HausInvest (blau):



    ImmoInvest va. EuroReal (blau):



    (Die Charts wechseln zum Schluss von Performance auf Preis.)


    Gibt's hier noch jemanden ausser mir, der Immo-Fonds besitzt/ besitzen wird?


    Gruß,
    Contra

  • Hallo Contra,


    danke für die Info.
    Ich hatte schon an andere Stelle geposted, dass ich mir überlegt hatte eine Immobilie als Kapitalanlage zu Kaufen. Davon bin ich zur Zeit abgekommen, wenngleich ein Bauträge mir in München seine Wohnung jetzt für 15% weniger verkaufen wollte. Aber die Lage finde ich nicht optimal.
    Deshalb schaue ich mich nach alternativen um und da kommt ein Immobilienfond für mich in Frage. Allerdings kenne ich mich mit der Thematik noch überhaupt nicht aus (deshalb freue ich ich über deinen Beitrag). So weiss ich zwar z.B., dass es offene und geschlossene Immobilienfonds gibt, aber nicht, wo der Unterschied bzw. der jeweilige Vor- und Nachteil liegt. Kennst du dich da aus?
    Bei dem SEB-Fond ist mir aufgefallen, das er laut deiner Beschreibung der einzige der 3 Fonds ist, der auch in den USA investiert ist. Vielleicht hat das in den letzten Jahren zu besseren Perfomance geführt und kann sich in Zukunft als Bummerang erweisen -> Stichwort Immobilienblase in den USA! Ist aber nur so 'ne Überlegung, die mir spontan eingefallen ist.


    Gruß
    bäs

  • Die Wertentwicklung von offenen Immobilien-Fonds ist - gemessen an dem Ausgabeaufschlag - nicht berauschend. Sie liegt etwas über 5% pro Jahr (blaue Kurve in den folgenden Fünf-Jahres-Charts). Diese Rendite könnte in Zeiten der Inflation allerdings steigen, im Gegensatz zu der der meisten festverzinslichen Papiere.


    Hausinvest:


    CS EuroReal:


    SEB ImmoInvest:


    Bei geschlossenen Immobilienfonds findet eine Investition in ein bestimmtes Gebäude oder einen Pool von wenigen Gebäuden statt, d.h. das Risiko ist größer - denn was passiert, wenn gerade dieses Gebäude z.T. nicht vermietet werden kann? Außerdem existiert derzeit praktisch kein Sekundärmarkt, d.h. falls man an das Geld heranwill, bevor die Fondslaufzeit endet, muß man deftige Abschläge in Kauf nehmen. Dafür ist die Rendite höher, und man kann evtl. Steuern sparen.

    "Foreign aid is a phenomenon whereby poor people in rich countries are taxed to support the life-styles of rich people in poor countries" - Lord Peter Bauer

    Edited 2 times, last by cktest ().

  • Hi bäs,


    so richtig kenne ich mich ehrlich gesagt auch nicht auf dem Gebiet aus. cktest hat aber schon das Wesentliche gesagt. "Geschlossen" heisst in erster Linie, dass der Fonds mit z.B. 50 Mio ¤ mit einer vorgeschalteten Zeichnungsfrist aufgelegt wird und dann keine Mittel mehr eingezahlt oder entnommen werden können. Solange ein ordentlicher Sekundärmarkt existiert, ist das auch kein Problem. Der Manager hat bei dem Modell den Vorteil, dass er kein Geld für eventuelle Auszahlungen bereithalten muss etc. Die Verwaltungsgebühr ist i.d.R. niedriger. Oft sind diese Produkte etwas undurchsichtig und z.T. riskant.


    Stichwort USA: Da hast du wahrscheinlich Recht, das wird die Ursache sein. Ein bisschen globale Diversifikation finde ich allerdings nicht schlecht. Was mich an dieser Immobilien-"Blase" in den USA stört, ist, dass dieses Problem ziemlich gut bekannt ist. Das spricht meiner Meinung nach gegen einen grossen Knall!


    Gruß,
    Contra

  • Die Kosten bei geschlossenen Immobilienfonds sind sehr hoch. Wenn Du 105 investiertst, dann gehen 100 an den Fonds. Davon landen vielleicht 80 in der Immobilie, der Rest sind "weiche Kosten", dass sind: Beratung, Steuern, Treuhänder etc.
    Unter www.zweitmarkt.de findest Du Daten zum Sekundärmarkt, Du wirst sehen;
    a) es findet kaum ein Handel statt
    b) die Kurse sind weit unter 100 (mit ganz wenigen Ausnahmen)
    Die Dinger werden zum Steuersparen verkauft, und mit dem Argument ließ sich jeder Scheiss verkaufen. Die Initiatoren werden damit reich, die Anleger arm. Fast kein Fonds erreicht die angegebenen Renditeziele. Die Bindung beträgt etwa 20-30Jahre.
    Wenn Du wirklich einen geschlossenen Fonds willst, dann kauf am Zweitmarkt. Die Hypovereinsbank hat einen Zweitmarktfonds, wenn Du eine gewisse Streuung willst.


    Zu offenen Fonds:
    Hier wird "täglich" der Wert ermittelt, d.h. man kann jederzeit rein oder raus. Dies verlangt eine gewisse Liquidität. Nach dem Platzen der Börsenblase ist viel Geld in offene Fonds geflossen, womit die Anleger zum Teil Tagesgeld kauften mit 5% Ausgabeaufschlag. Die Fonds hatten einen gewissen Investitionsdruck und nun einen gewissen Wertberichtigungsbedarf. Der Wert der Immobilien wird einmal jährlich (glaube ich) von Gutachtern geschätzt, was einiges an Bewertungsspielraum läßt. Daher der fast lineare Wertverlauf bei Euren Charts. Allerdings drohen da gewisse Abschreibungsbedürfnisse.


    Wenn Du Immobilien willst, kaufst Du am günstigsten Immobilienaktien. Da zahlst Du keinen Ausgabeaufschlag, sondern die Aktien werden unter dem inneren Wert gehandelt. Bsp. IVG oder Hamborner. Es gibt aber noch mehr Alternativen. Allerdings sind dort die Wertschwankungen höher.


    Grüsse
    skeptiker

  • Hallo contra,


    globale Divesifikation finde ich auch gut. Zumal die USA im Gegensatz zu den meinsten europäischen Ländern keine Demographieprobleme haben.
    Was das Platzen der Blase angeht erinnere ich mich, dass im Herbst 19999 im Heft von BO vor dem Platzen der NM-Blase gewarnt wurde. Da war sehr anschaulich der Chart vom NM mit dem DJ um 1929 und dem Nikei von 1989 verglichen worden. Im Februar 2000 gabe es diese Warnung nicht mehr und die meisten Kurzzeitgedächtnisse hatten sie vergessen......
    Solange vor der Immobilienblase gewarnt wird mag, vielleicht nichts passieren. Wenn die Aufmerksamkeit aber nachlässt, kann's passieren.
    Was ich sagen wollte: Die bessere Perfomance des SEB Fonds in der Vergangenheit ist für mich kein Kriterium, diesen Fond zu bevorzugen. Eher die Diversifikation dieses Fonds, mit dem Bewusstsein, dass die "outperfomance" beim möglichen Platzen der US-Immobilienblase wieder futsch ist.


    Wie dem auch sei,ca. 5% Rendite sind auf lange Sicht als Depotbeimischung sicher nicht zu verachten.
    Eine interessante Diskussion!

  • Hi bäs,


    Demographieproblem ist ein guter Punkt!
    Noch eine Anmerkung: In den 90ern war die Wertentwicklung in manchen Jahren bei 8 oder 9%, ich vermute da einen Zusammenhang mit der etwas höheren Inflationsrate zu dem Zeitpunkt. Oder aber ein Zusammenhang mit der Wiedervereinigung?



    Die Wertentwicklung des CoBa HausInvest zeigt, dass die Häuserpreise auch vor der Wiedervereinigung stärker gestiegen sind als heute.


    Siehe: http://www.hausinvest.de/index…ucid=8&lang=de&stayfold=1


    Eine Art Inflationsausgleich wäre jedenfalls recht einleuchtend (und erfreulich!).


    Gruß,
    Contra

  • Fondspotrait aus comdirect:


    1.)hausInvest europa
    Schwerpunkt der Anlagestrategie von HAUS- INVEST ist der Ausbau des Immobilien- Portfolios mit qualitativ hochwertigen Immobilien in aussichtsreichen Lagen an den wichtigen Wirtschaftsstandorten in der Europäischen Union. Zum 31. März 2003 entfielen 75,1 % der rund 150 Immobilien auf das Ausland. Durch diese ausgewogene Streuung der Immobilienanlagen auf verschiedene Länder sowie durch langfristige Verträge mit Mietern unterschiedlicher Branchen sollen Marktschwankungen einzelner Standorte bestmöglich ausgeglichen und Marktzyklen geglättet werden. Auch unter steuerlichen Gesichtspunkten war das Investment in HAUS- INVEST- Anteilen für die Anleger auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2002/2003 interessant. Für Privatanleger bleiben vom Anlageerfolg 71,3% einkommensteuerfrei.


    2.)CS EUROREAL
    Der CS Euroreal investiert ausschließlich in ausgesuchte, gewerblich genutzte Immobilien in den Ländern der Europäischen Union. Entscheidend für die Auswahl der Liegenschaften sind Standort, Lage, Nutzung, Alter, Größe und Zustand der Objekte sowie die Bonität der Mieter.


    3.) SEB IMMOINVEST
    Der Fonds investiert in gewerblich genutzte Immobilien - Schwerpunkt Büro- im In- und Ausland. Seit 1995 setzt das Fondsmanagement die Europastrategie konsequent durch verstärkte Investitionen in wertbeständige Immobilien fort. Darüber hinaus werden auch Chancen im außereuropäischen Ausland wie z.B. USA genutzt. So können die positiven Entwicklungensmöglichkeiten der verschiedenen Grundstücksmärkte und ihre abweichenden Konjunktur- und Wirtschaftszyklen genutzt werden.



    Folgendes fiel mir dabei auf:
    2.) und 3.) investieren in gewerbliche Immobilien. Bei 1.) ist das nicht so klar. (In München gibt es zur Zeit einige leerstehende gewerbliche Immobilien. Das kann sich aber bei besserer Konjunktur schnell ändern)
    Alle 3 Fonds schütten aus. Da ist der steuerliche Aspekt nicht zu vernachlässigen.

  • Hallo contra,


    im Fonds-Center der Diba stehen Verkaufs- und Rechenschaftsberichter zu den jeweiligen Fonds (http://www.diba.de/wb/fondscenter/fs_fondscenter2.html).


    Noch eine Frage:
    Bei meiner Bank (diba) kann ich die Fonds über die Börse oder als "Direktgeschäft" bei der Fondsgesellschaft ordern. Kennst du den Unterschied?
    Aus meiner Sicht ist ein Unterschied, dass ich an der Börse kleiner Stückzahlen bekommen könnte, während ich beim Direktgeschäft den Mindestbetrag von 2.500,-¤ zahlen müsste.
    Meine Idee war nämlich, zuerst mal von jedem der 3 Fonds nur 1 Papier zu kaufen (zusammen ca 150,-¤) und daraus etwas zu lernen.

  • Offene Immobilienfonds scheinen in ernsthaften Schwierigkeiten zu stecken. Nach der Deka kämpft jetzt die Deutsche Bank mit einem ihrer Fonds (der Grundbesitz-Invest ist vorübergehend geschlossen worden, d.h. es können weder Anteile gekauft noch verkauft werden), und es wird gemutmaßt, daß die Situation für viele andere Fonds nicht viel besser sein dürfte:
    http://www.ftd.de/ub/fi/34613.html
    Kommentar der FTD: der Deutschen Bank geht "Rendite vor Ratio":
    http://www.ftd.de/me/cm/34698.html

    "Foreign aid is a phenomenon whereby poor people in rich countries are taxed to support the life-styles of rich people in poor countries" - Lord Peter Bauer

    Edited once, last by cktest ().

  • Sollen sie doch gleich alle Filialen schließen, die laufenden Kredite an den Kapitalmarkt bringen und zur reinen Investmentbank werden. Dem Aktienkurs gefällt dieses Verhalten jedenfalls nicht.

    They did not know it was impossible, so they did it! --Mark Twain

    Edited once, last by spud ().

  • Der SPIEGEL behauptet jetzt, die Deutsche Bank habe die Schließung des Fonds bewußt herbeigeführt, um ihre Immobilien zu verkaufen, da diese nicht mehr zum "Kerngeschäft" zählen würden:
    http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,390411,00.html


    Hoffentlich hat hier keiner ein Girokonto bei der Deutschen Bank - möglicherweise wird das sonst auch eingefroren, weil es nicht mehr zum "Kerngeschäft" zählt ;D

    "Foreign aid is a phenomenon whereby poor people in rich countries are taxed to support the life-styles of rich people in poor countries" - Lord Peter Bauer

    Edited once, last by cktest ().

  • Ein in meinen Augen unglaublicher Vorgang, aber eigentlich nur konsequent:


    Bereits beim Abklingen der Neue-Markt-, IPO-, usw. -Euphorie wurde schon sehr deutlich, dass dieses Immobilienzeugs (neben Garantiezertifikaten usw.) nicht anderes ist als der nächste Versuch der Finanz-, Journalisten- (unglaublich, diese Fonds-Tests z.B. in der WELT) -mafia, naiven Anlegern auf anderem Weg das Geld aus der Tasche zu ziehen.


    Natürlich tut mir die Oma oder der VW-Bandarbeiter leid, der jetzt weniger hat als vorher gedacht, irgendwie aber: selbst schuld.

    "SpontanVERkäufe ohne gründliche Analyse sind die Hauptursache teurer Fehlentscheidungen" (HF, 15.3.2007, modif.)

  • Das Problem ist schon seit 2 Jahren bekannt und wurde ganz vornehm totgeschwiegen, bzw. unter Ausschluss der Öffentlichkeit zu Lasten der Aktionäre gelöst.


    Die Deutsche Bank handelt in meinen Augen zwar nicht besonders clever aber konsequent.


    MMI

  • Von irgendeinem der letzten DB Chefs stammte der Satz:
    Wir haben jahrzehntelang das gemacht, was die Kunden von uns wollten. Es wird Zeit, dass die Kunden das machen, was wir wollen.
    Offene und ehrliche Worte wie ich finde, vor allem werden sie konsequent umgesetzt. Ob ich da Kunde sein will, steht auf einem anderen Blatt, daher die Gefahr für die DB, sich selber ins Bein zu schiessen.

    Das Drehbuch für den Untergang steht fest - es geht nur noch um den Preis für die beste Maske (H. v. Buttlar)

  • Sehr schön auch das Bild dazu in der Printausgabe:
    Es zeigt einen Roulettetisch, die Kugel ist leider auf die Null gefallen und dann bekommt die Bank deinen Einsatz...

    Das Drehbuch für den Untergang steht fest - es geht nur noch um den Preis für die beste Maske (H. v. Buttlar)