Locker bleiben! Wenn man nicht Haus und Hof auf die Aktie verwettet hat würde ich mir keine Sorgen machen. 
Ich bin nach wie vor der Meinung das Vivacon zum aktuellen Preis eine gute Wette auf Sicht von 12 Monaten ist.
Ich könnte natürlich auch falsch liegen und in ein Paar Wochen kommt die Meldung, dass sie Pleite sind. Dieses Risiko bin ich jedoch bereit einzugehen!
Die Göttertrader sagen einen Kurs mit dann folgendem KBV von 0.45 und ein KGV07 von glatt 2 vorraus.
http://www.godmode-trader.de/de/boerse-nach…%2Ca867495.html
Angesichts der "gehaltvollen" Debatte auf W:O kann man sich echt überlegen wie weit der Mob geht 
Dass der Chart mausetot ist, kann man ja nicht übersehen. Bei Aktien die von ATL zu ATL eilen ist mir eine Leifheit dann immer noch lieber als eine Vivacon, muß ich gestehen. Blöderweise habe ich beide...
Ich habe erst kürzlich bei einem Ausflug in die Provinz Wäschespinnen bis zum Abwinken gesehen. Ich dachte die Biester stehen auf der roten Liste. Kann man mal sehen, wie einem die Börse den Blick schärft.
Ja ich renn auch immer rum und entdecke einen Haufen K-Swiss Schuhe - oder Palfinger Kräne 
Neulich hab ich in einem Vorgarten Baumaterialien von Sto entdeckt. Und in Frankreich gibt es in jedem Dorf Crocs-Läden. Und überall gut sortierte, gut besuchte, attraktive kettenfreie (Witz!) Modeschmuck-Läden, weshalb Bijoux Brigitte da kein Bein auf den Boden kriegen wird.
Auch die Wurstschneidemaschinen von Mettler-Toledo bei allen Metzgern habe ich schon lange im Auge. Als die Alexanderwerk-Fleischwolf-Sammlung beim Hausgeräteeinzelhändler um die Ecke aus dem Schaufenster verschwand, schien mir das ein böses Zeichen.
Achso ja,
das sehe ich jetzt erst. Ich bin bisher davon ausgegangen, dass dies im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung ohne Bezugsrecht der Altaktionäre zu sehen war. Wie ich jetzt sehe war die jedoch von der Credit Suisse und nicht von UBS! Somit haben jetzt schon zwei schweizer Banken in Größenordnungen Geld angefasst um Vivacon zu kaufen obwohl sie bei Aktien (allgemein) derzeit aus Liquiditätsgründen eher auf der Verkäuferseite standen. Dies ist doch beachtenswert.
Die hohen Eigenkapitalrenditen wurden in der Vergangenheit vor allem durch einen großen Kredithebel erreicht. Das Eigenkapital wurde dreifach gehebelt um ansprechende Renditen zu erzielen. Buffett will aber eher Firmen, die dies ohne hohe Schulden erreichen. In so fern ist die Aktie derzeit spekulativ weil gerade eine Zinserhöhung in den Märkten eingepreist wird.
Mich würde mal eine konservative Prognose interessieren - sozusagen der worst case. Angenommen Vivacon würde dieses Jahr keinen einzigen Immobilien-"Trade" machen sondern allein von den Erbbauzinsen abhängen. Wie sähe die Liquiditätssituation aus? Können alle laufenden Kosten (mal von der Dividende abgesehen) aus diesen Zinsen gedeckt werden. Wenn ja wie hoch ist dieser Gewinn je Aktie? Mit diesem Wert müsste man dann nur das aktuelle Anleihen-KGV multiplizieren (zur Zeit etwa 22) und erhält den konservativen Wert von Vivacon.
Ich habe gerade mal in den Geschäftsbericht geschaut. In 2007 wurden 14,2 MEUR an Erbbauzinsen vereinnahmt. Um mit 4.5% Anleihen 14.2 MEUR zu verdienen bräuchte man ein Kapital von 316 MEUR. Dies bedeutet umgerechnet 15.9 EUR pro Aktie. Der Kurs notiert derzeit bei etwa 50% dieser Summe. Auf der anderen Seite musste Vivacon jedoch auch 15.3 MEUR an Zinszahlungen aufwenden. Somit würde ich bei gleichbleibendem Zinsniveau von einem worst case von einem Verlust von 1.1 MEUR oder 6 cent je Aktie erwarten (operativ). Da die Erbbauzinsen jedoch an die Inflation gekoppelt sind, kann man davon ausgehen, dass sich auch bei steigenden Zinsen Zinseinnahmen und Ausgaben in etwa die Waage halten.
Aber: Wenn der Wert des Immobilienportfolios sinkt werden Abschreibungen fällig.
Long Story Short. Der worst case für Vivacon aus eine rote Null für 2008 (operativ).
Ich seh schon in die Erbbauzinsen müsste ich mich nochmal einlesen. Blos wann?
Erbbauzinsen sind ziemlich einfach:
Vivacon verkauf das Haus an einen Eigentümer; Der Grund und Boden bleibt bei Vivacon, dass sich für die Nutzung (Erbbaurecht) über 99 Jahre (danach fällt alles auf dem Grundstück wieder an Vivacon zurück) eine Gebühr erstatten lässt.
Die Gebühr ist recht niedrig und liegt bei 3-5% des Kaufpreises. Der Ausfall der Zahlung ist (soweit ich das weiss) durch eine Eintragung ins Grundbuch gesichert.
Da 1. die Zahlung recht gering und 2. die Sicherung sehr gut ist, haben Erbbaurechtszahlungen eine AAA-Rating;
Vivacon verbucht das ganze so:
Verkauf von Wohnung + Einbuchung von "Erbbaurecht"
Wobei Einbuchung Erbbaurecht einen ordentlichen Batzen des Gewinns ausmachen.
An sich fragt man sich - warum es Idioten gibt, die ein Haus im Erbbaurecht kaufen, weil es "an sich" für den Käufer nur Nachteile bringt. (Kein Besitz; insgesamt auf 99 Jahre gesehen eine hohe Belastung, da 99 Jahre genutzt aber nach 25 Jahren (1/0.04) rentiert. (Zumal das ganze an die Inflation angepasst wird).
Aber solange Vivacon irgendwelche Deppen findet die die Wohnungen so kaufen ist das i.O. --> Zumal das Argument: "Sie müssen für die Wohnung im Erbbaurecht VIEEEEEL weniger berappen" wohl ganz gut zieht.
Wie kann und muss das Erbbaurecht nach IFRS bewertet werden?
Antwort:
Wie eine Anleihe einfach die Cashflows auf heute abdiskontieren
(GB07 = Zins 10 Jährige Hypo 5.2% (normal)
Inflationsabschlag -2.4% (sehr gut weil zu gering)
"Risikozuschlag" 1,25% (ok)
Discount = 4,05%
Wenn die Inflation größer angenommen würde wie sie im Durchschnitt ja auch war - würde der Discount kleiner sein --> Bewertung in der Bilanz höher.
Problem bei der ganzen Sache: Mit dem Risikozuschlag kann Vivacon rumspielen. Das haben sie auch fleißig getan. Denn der "Mehrgewinn von 2007 ggü 2006 beruht im Grunde darauf, dass der Risikozuschlag um 0.1% auf 1.25 reduziert wurde...
Das ist auch der Grund, warum sie 2008 (wahrscheinlich) wieder einen Rekordgewinn hinlegen werden. --> Sie werden wieder am Risikozuschlag (der meiner Meinung nach recht willkürlich ist) rumspielen. Wenn schon eine Reduktion um 0.1% eine Größenordung von 5-9 Mio.¤ bewegt, dann kannst Du dir vorstellen was bei einem "noch größeren" Portfolio mit einer fetten Reduktion passiert.
Alleine bei 0% Risikozuschlag ist schluss
Original von Matze
Problem bei der ganzen Sache: Mit dem Risikozuschlag kann Vivacon rumspielen. Das haben sie auch fleißig getan. Denn der "Mehrgewinn von 2007 ggü 2006 beruht im Grunde darauf, dass der Risikozuschlag um 0.1% auf 1.25 reduziert wurde...
Das ist auch der Grund, warum sie 2008 (wahrscheinlich) wieder einen Rekordgewinn hinlegen werden. --> Sie werden wieder am Risikozuschlag (der meiner Meinung nach recht willkürlich ist) rumspielen. Wenn schon eine Reduktion um 0.1% eine Größenordung von 5-9 Mio.¤ bewegt, dann kannst Du dir vorstellen was bei einem "noch größeren" Portfolio mit einer fetten Reduktion passiert.
Alleine bei 0% Risikozuschlag ist schluss
Könnte nicht schon vorher Schluss sein, wenn die Geldgeber von Vivacon den Hahn zudrehen? Die werden darauf achten, dass die Risiken nicht zu niedrig bewertet werden, insbesondere nach den Beispielen aus den USA.
