Mal schauen ob der neue Obermieter so nett ist und mir seine Kaltmiete nennt ...
Und, hast Du was herausgefunden, wie viel mehr der zahlt als Du?
Es fällt mir schwer, mich für die Immobilienaktien zu begeistern, auch wenn zugegebenermaßen antizyklische Chancen sich genau in solchen Situationen erst ergeben und man dann nicht zu vernagelt sein darf, nur Probleme zu sehen. Alles auch eine Frage des Preises. Dennoch, der Zinsanstieg ist real und die neue Realität, von der man fortan ausgehen sollte. Schon wenn man den offiziellen NAV zugrundelegt - sonst nur umso mehr - dürfte der Abschlag aufgrund der aktuellen Hebelung nicht so groß ausfallen dürfen, um den aktuellen Kurs zu begründen. Letzterer scheint mir eher angemessen. Für die Cashflows gilt wegen der künftig steigenden Zinsbelastung das gleiche.
Mir scheint als Alternative die SBM Monaco interessanter, ISIN MC0000031187. Dank Vanilla.Ice bin ich dort dabei, kürzlich wurde mit 110€ ein ATH erreicht und für mich damit ein Verdoppler. Das KGV ist zwar nicht niedrig (um 26, könnte noch etwas sinken), weil eben die Miet-Multiplikatoren in Monaco so hoch sind und die AG ohne Schulden operiert, und auch weil sie mit dem Casino- und Hotelbetrieb zuletzt Verlust gemacht haben. Die Geschäftszahlen wurden zwar bereits veröffentlicht, aber die Information über den Erfolg der Segmente wird man erst mit dem GB erfahren. Der NAV wird von der AG nicht ausgewiesen, weil sie nicht so bilanzieren wie die üblichen Immobiliengesellschaften, sondern die Immos herkömmlich zum Anschaffungswert in der Bilanz stehen. Daher kann man ihn nur schätzen. Die Mieterlöse mit dem neuen One Monte Carlo neben dem Casino beliefen sich auf rund 125 Mio. Euro. Wenn man darauf "nur" einen Vervielfältiger von 40 ansetzt, was für Monaco nicht zu hoch sein sollte (Umsatz dürfte gleich Bruttomiete sein, die dafür zugrundegelegt wird) - ich habe keine Ahnung, wie sich der Zinsanstieg dort bemerkbar gemacht hat, falls überhaupt; das dortige Klientel dürfte nicht auf Kredite angewiesen sein wie der normale Häuslesbauer; man las von Werten von 40-50, und sie haben auch innerhalb Monacos die Filetstücke. Jedenfalls kommt man so bereits auf 125*40 = 5000 Mio. Euro oder 204 €/Aktie. Dazu kommen 276,5 M€ Nettocash plus 175,2 M€ Termingelder, plus 10,39% an FL Entertainment, die letztes Jahr an die Börse gingen, aktuell bei 9,20€ sind das zusammengenommen die 850 M€, die sie für das Einbringen ihrer Betclic-Beteiligung erhalten haben oder 35 €/Aktie. FL Entertainment hat formal einen Verlust ausgewiesen, der nach meinem Verständnis im Finanzergebnis erfasst werden dürfte, jedoch ist das bereinigte Ergebnis deutlich positiv, nämlich anteilig 32 M€ für SBM. Somit ist man bereits bei 240€ an NAV, plus die Hotels, die ihnen gehören, womit man in Richtung 300€ oder mehr kommen würde. Ich weiß nicht, ob sie es schaffen werden, die Casinos wenigstens ohne Verlust zu betreiben. Ich weiß auch nicht, ob sie dazu verpflichtet sind, aber selbst wenn nicht, hätte die Einstellung des Casinobetriebs vermutlich auch Auswirkungen auf die Auslastung der Hotels. Das dürfte also nicht ganz unabängig zu betrachten sein, so daß hier ein negativer Wert bestehen könnte, aber vielleicht können sie bei Auslaufen der Lizenz auch einmal bessere Konditionen verhandeln. Immerhin eines der Casinos haben sie während der Pandemie geschlossen.
Der Discount ist also nicht schlechter als bei Vonovia & Co und das bei Nettocash! Man sollte jedoch bedenken, daß weder eine attraktive Dividende gezahlt werden wird, noch wird SBM je die Immobilien in Monaco verkaufen, und die Firma wird auch nicht übernommen werden, da das Fürstentum die Mehrheit hält, sozusagen die Familienholding. Man kann sich also fragen, ob oder inwiefern der Markt jemals den NAV annähernd bezahlen wird, denn bisher hat er das natürlich auch schon nicht getan bzw. nur mit großem Abschlag, wohl seit Jahrzehnten. Der Charttrend spricht aber irgendwo für die Aktie. Das hat auch damit zu tun, daß zumindest die Profitabilität in der GuV jetzt erst sichtbar wird, nachdem die AG zuvor auch aufgrund von nicht nur sprichwörtlichen Baustellen ein Jahrzehnt bestenfalls eine schwarze Null schrieb und auch viel investierte und der FCF daher sogar negativ war (vor Corona). Seit wenigen Jahren ist das One Monte Carlo nun eröffnet und vermutlich jetzt endlich annährend voll vermietet. Sie hatten ein Hotel dafür abgerissen, ein anderes wurde zwischenzeitlich renoviert. Es gibt auch trotz des relativ hohen Börsenwertes keinen Analysten. SBM ist also nicht nur eine exotische Immobilienaktie, sondern zugleich auch eine Tourismusaktie und zugleich auch ein Luxus-Play, auch als Steueroase.
Etwas Off-topic: Berlin baut jetzt ein "integratives lesbisches Generationen-Wohnprojekt mit soziokulturellem Zentrumscharakter". Das ist nicht mehr nur die übliche Clownshow, sondern verfassungswidrig, oder? https://www.wbm.de/presse/pres…er-72-wohnungen-in-mitte/
"Inklusiv", weil ausschließlich homosexuelle Frauen dort wohnen dürfen (wer kontrolliert das?), und das mit teils subventionierten Mieten in "bester Innenstadtlage". Wodurch ist das gerechtfertigt und was hat die sexuelle Orientierung überhaupt mit (sozialem) Wohnen zu tun?