Vivacon

Hallo@ all,

seit ich das Graham Buch gelesen habe, checke ich mal öfters einige Aktien auf Herz und Nieren.

Dabei ist mir gestern ein schöner Wert aufgefallen, der vielleicht antizyklisch sein könnte:

Vivacon.

Ist außer dem "Immobilien-Problem" in den USA irgendein Grund warum Vivacon gerade so abgestraft wird? Gestern gab es keine Nachrichten, heute haben sie bekannt gegeben, dass sie bei der Jahresprognose (3¤ pro Aktie Gewinn) bleiben.

Das ist völlig Banane. Der Wert wird - wenn man ein einfaches DCF Modell mit einem konservativem Abzinsunsgsfaktor von 10% zugrunde legt so gehandelt, als würde er in den nächsten sieben Jahren jeweils 8-10% weniger Gewinn einfahren. (Danach Inflationsausgleich)

Auch die Dividendenrendite und der Buchwert können sich sehen lassen.

Auch die Graham Bedingungen der Finanziellen Stärke sind erfüllt.

Außer das der Titel charttechnisch völlig in den Binsen ist, gibt es eigentlich keine längerfristigen negativ Punkte.

Warum die schlechte Bewertung. Deutsche Immobilien haben doch mit US-Amerikanischen quasi nix am Hut. Und da das Geschäftsmodell von Vivacon mit variablen Zinsen arbeitet ist auch das Argument steigender Zinsen nicht so dramatisch.

ich hab mich am 24.10. bei 15.80 mal eingedeckt.
Bin mal gespannt was aus meiner "Graham Anlage" wird.

Anders als Buffet verkaufe ich die Aktien wenn die Graham Kriterien nicht mehr erfüllt sind. Das sollte aber bis 25 bei Vivacon erstmal nicht eintreten.

Irgendjemand andere Meinungen

Hmm das ich sie für einen ziemlich tiefen Kurs abgestaubt habe ist eine Glückssache. Ich weiß auch nicht, ob sie nicht nochmal tiefer gehen. - Ist aber im Zweifel egal, da das Unternehmen so nah am Buchwert notiert das es nach Korrektur schreit.

Hallo MMI,

cool das Du dir das mal angeschaut hast. Da ich zwar Bilanzen lesen kann, aber noch relativ "frisch" dabei bin, fände ich es gut, wenn Ihr meine Analyse konstruktiv "auseinander" nehmen würdet. Das würde meiner Erfahrung auf die Sprünge helfen.

Meine Daten habe ich zum großen Teil aus dem IBES System. Das nutzen einige Banken, Unis und Zeitungen. (sind ja aber auch alle offen einzusehen).

Hier sind mal die Gewinne seit Start der Gesellschaft:

Wenn ich die Gewinne vom letzten Jahr 2,30¤ (ohne die Schätzung der Gewinne von 2,80 für dieses Jahr) nehme und in einem einfachen DCF Modell mit Abzinsungsfaktor 10% (meiner Meinung recht konservativ) und einer Gewinnsteigerung in Höhe des Inflationsausgleichs jährliche etwa 2% wachsen lasse, komme ich auf etwa 29¤ Barwert.

Auch nach Graham Formel kommt das etwa hin. (ähnlich DCF Modell aber linearer Zusammenhang: Wert je Aktie = lfd. Gewinn je Aktie * (8,5+(2*jährlich zu erwartende Wachstumsrate))) käme 2,3*(8,5+2*2)= 28,75

Dann die Dividende ist größer 3%

Das 3 Jahres KGV ist mit (06)2,28+(05)1,41+(04)0,48= 4,09/3 =1,36 (gewinn)/Kurs = KGV(3) 17/1,36 = 12,5 noch voll in Ordnung

Der Buchwert des EK beträgt laut GB 193 Mio ¤ (333 Mio MW)= KBV 1,7 (vor ein paar Tagen noch 1,4).

Das alle berücksichtigt nicht, dass das Management an einem Gewinn von 2,80¤ festhält und auch sonst seine Prognosen nicht irgendwie korrigiert hat.

Ich schließe daraus, dass der Kursrutsch durch das "Immo"Problem USA herrührt - und denke, dass die Aktie günstig bewertet ist.

Hatte vergessen, die Gewinne aufzuzeigen.
Ach ja: Ich finde die Idee den ständig klammen Kommunen Wohnungen abzukaufen ziemlich reizvoll. Natürlich ist die Aktie keine 45¤ wert - so wie in 2005, aber 15 ist sie denke ich auch nicht wert.

Gagfah fand ich auch von der Idee her ziemlich interessant, da muss ich aber sagen, dass mir der Kurs noch zu hoch ist.
Der Buchwert ist zwar günstiger bei 1,2 aber hintendran hast Du noch Fortress hängen, die endlich aus Ihrem Geschäft rauswollen. (Für solide Finanzführung steht der Geschäftsbericht 2006 auch nicht gerade)

Hallo Guerilla,
danke für Deine Kritik.

mit der Dividende hast Du sicherlich recht. Allerdings ist die Auswahl der deutschen Titel die seit den geforderten 20 Jahren Dividende zahlen allerdings recht gering. Aber Du hast Recht

- die 2 Jahre Dividende sind ein dicker Minuspunkt.

Zu den Verbindlichkeiten ist zu sagen, dass ich mich hier an den Kurzfristigen Verbindlichkeiten im Verhältnis zum Umlaufvermögen orientiert habe (Kurzfristige VB 400 Mio zu Kurzfristige Vermögenswerte 530 mio). (Allerdings auch nicht das geforderte Verhältnis von 2:1.

Hinzu kommt, dass ich dachte dass diese Kennzahlen für Immobilienbetriebe "normal" seien, da die meisten Wohnungen als gute Besicherungen über Kredit gekauft werden.
Als Vergleich hatte ich etwa die Hypo Real Estate (extremes Beispiel: EK 3Mrd; 165 Mrd. Verbindlichkeiten) Alle anderen Immo Werte (Deutsche Wohnen Gaghfah etc. auch international Land Securities Group etc.) hatten ein in etwa gleiches Verhältnis von Kredit/Eigenkapital.

Daher dachte ich mir, da ja die Zinsdeckung (Das Graham Beispiel mit den Eisenbahnen) (Zinsbelastung06 15 Mio¤ auf einen Gewinn von 45 Mio¤ nicht übermaßig (richtig konservativ wäre 5), aber mit einem Faktor von 3 immerhin ordentlich gedeckt ist. (Q1-2 07 --> Zinsdeckung 5,7/15 immerhin noch 2,7 aber leicht abnehmend)

Mir ist bei den Kennzahlen bei maxblue der Posten Verwaltungsaufwand aufgefallen. Der ist vom Jahre 2004/2005 zum Jahre 2005/2006 von 1,54 Mio. Euro auf 7,15 Mio. Euro gestiegen. Hast Du eine Erklärung dafür?

Hierzu ist zu sagen, dass Vivacon einen Börsengang für Vivacon German Properties im Jahr 2006 abgesagt hatte, der einiges an Kosten verursacht hatte.

Da Du dich scheinbar ein bisschen mit Graham - könntest Du mir vielleicht ein bis zwei Titel nennen, die aus Deiner Sicht eine geeignete Sicherheitsmarge haben?
Ich hatte gesehen, dass Du Bijou Brigitte im Depot hast - ehrlich gesagt, bin ich am Überlegen, ob die auch interessant wäre - auch wenn der Buchwert immer noch sehr hoch liegt - Aber das ist ein anderes Topic

nachteilig bei dem Wert muss man hinzufügen, dass er sehr volatil ist und in der Vergangenheit einer der "Hoffnugswerte" am Markt war.

Auch die Geschichte mit der Kritik des "Anlegerschützers" Hans Gerlach scheint ist mir noch nicht so ganz klar, da Gerlach auch kein unbeschriebenes Blatt sein soll, sondern mit seinen reihenweise vorgetragenen Anschuldigungen ordentlich Geld verdient.

Aber insgesammt:
Ich glaube das mit dem Grahamschen liegenlassen wird bei Vivacon nicht funktionieren, da der Wert sehr volatil ist, und die Schwankung zwischen Überbewertung/ Unterbewertung relativ schnell erfolgt. (Man schaue sich den Chart an)

Bei gleich bleibenden (leicht rückgängigen) Gewinnen ist der faire Wert heute für mich irgendwo bei 20-25¤ erreicht.
(Bei 25¤ wäre das KGV07 dann 10, Divrend. 2% KBV 2.2)

Bei 16¤ war also eine halbwegs akzeptable Sicherheitsmarge gegeben (60 Cent für 1 Euro gezahlt). Die hat sich nach dem Kursanstieg auch schon wieder verringert.

Hallöchen ich bins nochmal:

ich habe noch ein interessantes Papier gefunden.

Das Unternehmen heißt Barratt's ISIN GB0000811801 und ist Englands größter Häuslebauer. Das KGV ist mit 5 günstig (stetig steigende Einnahmen seit Jahren). Dividende ist bei 5% und wurde regelmäßig erhöht. Kurs ist nach erster Einschätzung unter Buchwert (inkl. Goodwill) und Nahe Buchwert ohne Goodwill)

Das größte Schmankerl ist allerdings, dass die Chefs (Finanz und VV) diese Woche mit Bargeld in Höhe von 400Tsd Pfund Aktien gekauft haben.
Der Kurs liegt natürlich am Boden. Der Marktwert hat sich von 6 Mrd.¤ auf 3 Mrd. halbiert.

Wäre es sinnvoll hier einen neuen Threat zu öffnen? Ich werde mir mal in Ruhe die Geschäftsberichte reinstellen und wollte nur drauf aufmerksam machen. Vielleicht schaut ja auch jemand drauf.

Hmm ich glaube ich sollte mir wohl nochmal die zwei Buchstaben "RS" hinter die Augenlider tätowieren.

Ich bin immer noch sehr überzeugt von Vivacon. Obwohl mein Übereifer einen etwas frühen Einstieg zur Folge hatte. Man braucht zwar ein paar Nerven und/oder Selbstvertrauen in seine eigene Analyse

Die Zahlen in Deiner Tabelle sind nicht ganz i.O. Denn Börse Online hat nicht das aktuelle EK von Vivacon. (Soweit ich weiß, nehmen die immer das des letzten Geschäftsberichts)
Laut aktuellem Quartalsbericht von letzter Woche liegt das EK bei 221 Mio¤ Bei einer Market Cap von 254 Mio ¤ folgt also ein KBV von 1.15.

Das Abladen der Großen ist zum größten Teil sicherlich auf den ehemaligen Hedgefond von Florian Homm zurückzuführen. Der ja an Vivacon beteiligt war - und nach dem plötzlichen Absprung von Homm die Aktien rausschüttet.

Was mich ein bisschen ärgert ist, dass der Vorstand - wenn er im Quartalsbericht von einer "krassen Unterbewertung" spricht keine Eigenen Aktien nachkauft....

Die anderen Immobilienaktien reizen mich nicht so sonderlich
(Außer ein UK-Wert (Barratt Development ist aber ein anderes Topic - dort warte ich auch erst auf den Boden )

Die beiden anderen "günstigen" Immobilienwerte haben aus meiner Sicht folgende Mankos:

1. Sie haben beide keine "längere" (5 Jahre) Börsenhistorie.

bei Gagfah sitzt immer noch Fortress im Hintergrund, die Ihre Bestände sicherlich loswerden wollen und den Laden ziemlich fremdfinanziert haben.

Bei Patrizia hat der Vorstand ja angekündigt eine Kapitalerhöhung nicht mitzumachen, um dann im Zuge des panikartigen Ausverkaufs bis über 50% Aktien zu kaufen. Ein solches Management braucht man nicht.

Und der Rest der Werte ist jetzt nicht so billig, als dass ich die spannend fände

Sehr gute Nachrichten:

Vivacon verkauft rund 3.900 Wohn- und Gewerbeeinheiten im Erbbaurecht

Mit dem Verkauf von 3.862 Wohn- und Gewerbeeinheiten, mehrheitlich gelegen in NRW, Norddeutschland und Berlin, unterstreicht die Vivacon AG den herausragenden Verlauf ihres aktuellen Geschäftsjahres und ihre einzigartige Marktstellung. Die Einheiten wurden im Wege des Erbbaurechts für rund 180 Mio. Euro an einen skandinavischen Investor verkauft, die Fläche beträgt rund 245.000 m². "Der Verkauf des Portfolios zeigt das unverändert hohe Interesse ausländischer Investoren an deutschen Wohnimmobilien - ungeachtet der Verunsicherung an den Aktienmärkten durch die amerikanische Sub-Prime Krise" kommentiert Michael Jung, Sprecher des Vorstands der Vivacon AG. "Wir konnten zudem erneut ein Immobilienportfolio im Erbbaurecht veräußern, was die stetig steigende Akzeptanz unseres Erbbaurechtskonzepts bei internationalen Immobilieninvestoren dokumentiert."

So erwerben die Investoren beim Erbbaurecht nur die Gebäude und die damit verbundenen Mieteinnahmen. Die Grundstücke, auf denen die Gebäude stehen, verbleiben dagegen im Eigentum der Vivacon AG für bis zu 198 Jahre. "Vorteil für die Investoren ist, dass sie beim Kauf den Grundstücksanteil nicht mitfinanzieren müssen", erklärt Michael Jung. Die Vivacon AG hingegen kann als Grundstückseigentümerin sichere Erbbauzins-Einnahmen für Zeiträume von bis zu 198 Jahre fest verbuchen. So steigen die sicheren jährlichen Erbbauzins-Einnahmen der Vivacon AG nun bereits auf 13,5 Mio. Euro. "Unsere Verträge sehen zudem eine Kopplung des Erbbauzinses an die Entwicklung der Inflationsrate vor", erläutert Michael Jung. Im aktuellen Geschäftsjahr hat die die Vivacon AG bereits mehr als 12.400 Wohnungen verkauft und der Immobilienbestand beträgt nach diesem Verkauf weitere 5.400 Einheiten. "Sämtliche im Bestand befindlichen Immobilienportfolios sind zu Anschaffungskosten bewertet und eine bilanzielle Hochschreibung hat nicht stattgefunden. Der Marktwert des aktuellen Wohnungsportfolios liegt unserer Meinung nach deutlich über den bilanzierten Buchwerten, doch wir realisieren den Gewinn erst zum Zeitpunkt des Verkaufs", kommentiert Michael Jung. Für das laufende Geschäftsjahr wird ein Konzerngewinn von 54 bis 58 Mio. Euro erwartet. Im Vorjahr wurden 45,9 Mio. Euro erzielt.

Neben dem Handel von Immobilienportfolios betreibt die im SDAX notierte Vivacon AG das Asset Management für interne und externe Immobilienbestände und verfügt über einen Eigenbestand von derzeit rund 5.400 Wohneinheiten. Darüber hinaus ist die Vivacon AG in bundesweit marktführender Position bei Revitalisierung und Verkauf denkmalgeschützter Immobilien. Zudem vertreibt sie bundesweit exklusiv unter der Marke "yoo Deutschland" von Designer Philippe Starck gestaltete Eigentumswohnungen und bietet darüber hinaus Neubau-Eigentumswohnungen in Top-Lagen deutscher Großstädte an.

Und gleichzeitig kaufen sie heute 1500 Wohneinheiten mit 102K m² nach.

Dazu noch der Kommentar:

Die VIVACON AG sieht in der aktuellen Marktsituation ausgezeichnete Geschäftsmöglichkeiten und plant weitere Transaktionen in der nahen Zukunft. Der Vorstand bekräftigt die kommunizierte Gesamtjahresprognose von einem Konzerngewinn in Höhe von EUR 54-58 Mio. und erwartet auch im nächsten Jahr einen weiteren Anstieg des Konzerngewinns sowie eine Steigerung der Dividende gegenüber dem Vorjahr.

Feini Feini - Wenn jetzt noch der mittelfristige Abwärtstrend mit rund 14 gebrochen wird - sieht es gut aus.