Offene Immobilien-Fonds

Bin ebenso seit geraumer Zeit investiert. Wenn ich mich recht erinnere war der Takt für Ausschüttungen beim Degi International grunds. mit April und Oktober vorgegeben. Letztes Jahr hat Aberdeen auch die Ausschüttung kurzfristig auf November verschoben. Generell halte ich es für ein Unding Timing und Höhe der Ausschüttung extrem kurzfristig zu kommunizieren (bei größeren Positionen spielt das Thema Liquiditätsmanagement eine Rolle). Geringere Planbarkeit wg. etwaigen kurzfristigen Verkäufen bzw. eventuelle Puffer hin oder her - beim Degi International werden lt. Mitteilung 216 Mio. EUR ausgeschüttet. Liquide Mittel bei 377 Mio. EUR gem. Fact Sheet per Ende Sept., davon 357 Mio. EUR Bankguthaben.
Oder man schüttet gar nichts aus wie der TMW :-).

PS: http://www.aberdeen-immobilien…DegiInternational20131030

(der vorherige automatisch umgewandelte Link enthält "/br" am Ende)

Nun ja, "Zombie-Fonds" scheint etwas drastisch.

Im Allgemeinen:
Eine gewisse Ineffizienz beim Pricing ist nicht unwahrscheinlich, da m.E. wenige potentielle Käufer am Markt in Frage kommen. Institutionelle halte ich generell für eher unwahrscheinlich, weil die meisten Investmentguidelines, Benchmarkvorgaben inkl. TE etc. haben in die sowas nicht wirklich reinpasst. Privatpersonen in gewissem Rahmen und evtl. der eine oder andere Vermögensverwalter, der evtl. ein wenig diskretionär beimischt. Allerdings ist bei solchen Konstellationen im Allg. beim generell recht starken Aktienmarkt der letzten Zeit wohl keine Outperformance produziert worden.

Im Speziellen:
Halte bspw. den TMW Weltfonds für nicht uninteressant:
- Immerhin ca. 50% Abschlag
- Letztens unter recht geringen Umsätzen etwas abgedümpelt
- Kein riesiges verbleibendes Restportfolio wie bspw. beim AXA
- Bisher keine nennenswerten Ausschüttungen, dafür Deleveraging
- In letzter Zeit hie und da ein Objektverkauf
- Nicht unerwähnt sollte bleiben, dass letztens ein ziemlicher Flop dabei war: ein Objekt in Helsinki wurde mit massivem Abschlag (deutlich unterhalb des dafür aufgenommenen Kredits!) verkauft
- Andererseits: ein großes Objekt in der Hamburger Hafencity wurde jedoch neulich im Zuge der jährlichen Neubewertung um ca. 5% hochgeschrieben. Zugegeben, das ist im Zweifel nur auf dem Papier so, aber "leichtfertige" Hochschreibungen sollten in dem seit geraumer Zeit eher ungemütlichen Umfeld nicht die Regel sein. Zudem wurden dieses Jahr deutsche Objekte praktisch zum letzten geschätzten Verkehrswert verkauft
- Aber es steht auch ein recht gewichtiges Bürohochhaus vor den Toren Paris komplett leer. Tw. waren die Gründe warum es bisher nicht vermietet werden konnte "unglücklich" (Pariser Behörde wollte Pariser Adresse)
- Ansonsten Italien-, etwas Portugal- und Niederlande-Exposure
- Der JB 2013 erscheint Anfang Dezember. Will mir basierend darauf noch mal ein aktualisiertes XLS basteln und ein wenig mit den Annahmen spielen.

Ungeklärt:
Habe mich bisher nur oberflächlich damit beschäftigt, das Thema ist sehr komplex, aber betrifft wohl alle in Abwicklung. Es scheint durch den i.d.R. negativen (und im Verlauf immer negativer werdenden) Immobiliengewinn einen auf den ersten Blick kontraintuitiven Effekt zu geben, d.h. trotz ökonomischem Verlust kann im Extremfall ein steuerlicher Gewinn(!) anfallen:
http://www.wallstreet-online.d…mmobilienfonds-abwicklung
http://www.wertpapier-forum.de…verkauf-oimmobilienfonds/

Mir ist ein Fall aus dem Bekanntenkreis bekannt wo ein Teilverkauf von Fondsanteilen zur vermeintlichen Realisierung von Verlusten vorgenommen wurde. Grosso modo (Zahlen ganz grob zur Verdeutlichung des grunds. Effekts):
Kauf dereinst zu 21 EUR, Verkauf zu 14 EUR. Intuition: steuerlich nutzbarer Verlust von 7 EUR. Real: steuerlicher Gewinn(!) von 3 EUR.
Mir ist nicht klar, ob man dies evtl. je nachdem via Steuererklärung hinbiegen kann.

Soweit ich das auf die Schnelle nachvollziehen kann (w:o-Musterdepot) hatte ich den AXA Immoselect am 25.05.2011 für 34,16 Euro gekauft - wie man am Chart sehen kann, kurzfristig fast ein optimaler Kaufzeitpunkt.
Seither gab es - teilweise noch zu versteuernde - Ausschüttungen in Höhe von 1,85 + 1,85 + 1,55 + 1,74 + 1,55 + 4,80 + 7,00 = 20,34 ¤. Bei aktuellem, stark gestiegenem Börsenkurs von 15,35 ¤ (Brief) komme ich also auf 35,69 ¤ brutto - gerade eine schwarze Null. Selbst wenn dereinst 19 Euro ausgeschüttet wird (plus evtl. laufende Erträge, und wieder teilweise zu versteuern, wobei ich nicht weiß, wie das Thema negativer Immobiliengewinn behandelt wird bei Halten bis zur engültigen Auflösung) wird es nach Steuern kaum ein nennenswerter Gewinn werden. Die ganzen damaligen Analysen waren folglich zu optimistisch. Käufe Ende 2011 oder Mitte 2012 dürfte eine Ecke bessere Rendite ergeben haben.

Bei Degi Europa hatte ich am 13. und 21.10.2010 die erste Tranche gekauft zu 33,70 und 30,07 ¤, gemittelt 32,65 ¤, ebenfalls kurzfristig fast optimal. Seither gab es an Ausschüttungen: 9,70 + 1,85 + 3 + 1,55 + 0,60 + 8 + 0,25 = 24,95, davon zu versteuern: 4,01 ¤ (d.h. Steuer rund 1,06 ¤).
Derzeitiger Börsenkurs (sehr günstig) 9,03 ¤, d.h. zusammen brutto 33,98 ¤, netto 32,92 ¤, d.h. gerade eine schwarze Null (auf dem Papier, sofern ich jetzt nicht verkaufe, wg. negativem Immobiliengewinn). Selbst wenn am Ende 12 ¤ rauskommen, wird die erste Tranche nur knapp ein Gewinn (über zehn Jahre Haltedauer?), abhängig von der Besteuerung.
Der nächste, größere Nachkauf am 28.08.2013 zu 15,66 ¤ war besser: Seither 8 + 0,25 Euro zurückgeflossen, d.h. zusammen aktuell brutto 17,28 ¤ (6 Cent Steuern abziehen).
Die letzten, nochmals größeren Nachkäufe letzten Oktober und Dezember abzgl. 0,25 ¤ zu versteuernder Ausschüttung zu 9,52 ¤ und 9,13 ¤ stehen leicht im Minus bzw. leicht im Plus.

Was keine Rechnung berücksichtigte, war, dass ein Teil der Rückflüsse (und nicht nur der Gewinne) besteuert wird.

Den habe ich auch gekauft zu 16 Euro, dafür mußte ich jedoch schon die Order anheben von 15,75, Geldseite wurde m.W. seit Wochenanfang nicht mehr bedient. Das Tief war 15,50 - 1 Euro Kursgewinn seit letzter Woche!
Ich hoffe brutto so 8-12% p.a., immerhin ohne nennenswertes Verlustrisiko. Der Blog übersieht, daß die Rückstellungen für Gewährleistungen und Steuern wohl noch mindestens 5 Jahre lang einbehalten werden (in unbekannter Höhe).

Man könnte das jetzt für verschiedene historische Kaufkurse durchrechnen, und es gab sicher welche, die besser waren und damit im Plus, aber dafür mußte man es laufend beobachten und einen guten Zeitpunkt erwischen, ein Selbstläufer war es nicht.

Ich habe den AXA heute verkauft zu 15,89 ¤. Den gab es Ende Oktober mal für 20 ¤, und im September lange für 18,55. Mit den steuerfreien Ausschüttungen von 4,80 + 7 ¤ hätte sich eine IRR von 130% in dieser Zeit ergeben. Es gab also schon auch gute Gelegenheiten.

Anfängliche DEGI Europa Investments sind tats. eher eine schwarze Null. Allerdings hatten spätere Käufe einiger sich in Abwicklung befindlicher Immobilienfonds ein brauchbares Renditeprofil.
Eine Ausschüttung verändert zudem das Renditeprofil. Beim Axa wurden bspw. diese Woche 7 EUR ausgeschüttet (Substanz). Bei einer angenommenen finalen Auflösungssumme von 25 EUR (vor Ausschüttung) und einem Kurs von (bis vor kurzem) 21 EUR ein Brutto-Upside von ca. 19%. Nach Ausschüttung und c.p. sind die entspr. Werte 18 bzw. 14 EUR und ca. 28%.

passt glaube ich am besten hier rein:

interessantes über REITS:

http://www.thereformedbroker.c…dependent-brokerage-firm/