Lasset charts sprechen!!!

  • Und bigA , Du widersprichst Dir nebenei selbst, wenn Du schreibst: "Es geht mir ja auch nicht darum ob es besser ist zu kaufen statt zu mieten." Doch - genau darum geht es und ging es Dir!

    SAgt mal, liest hier eigentlich noch jemand bevor er schreibt?

    Joe hatte oben diesen schönen Chart gepostet (wird sind hier ja im Chart Thread und nicht bei den Immobilien). Vielleicht blättert ihr mal die Seite zurück und schaut auch mal drauf.


    Dieser Chart vergleicht Miete mit Kaufpreis. Ich sage, jetzt zum dritten mal, dass es spannender wäre, Miete mit Monatsrate zu vergleichen.


    Es ist mir scheiß egal was irgendwer besser oder billiger findet, ob jemand meint sein Haus vor seinem Tode abzuzahlen zu müssen oder lieber Aktien kauft.

  • Ich hatte Dir doch recht gegeben! Da wird Verwirrung gestiftet. Wenn ich Dein Zitat abwandeln darf:


    Ich sage nur (nochmal!), das[s] Hauspreise auch in Abhängigkeit von der Tilgungsrate gesehen werden müssen. Und das bringt eine "Nicht-Linearität" hinein. Ansonsten wären bei 0,1% statt 1% Zins auch 7,5 Mio. statt 750.000 Euro gleichermaßen darstellbar! Ist es aber in der Praxis nicht, da kein Käufer einen Kredit bekommen wird, den er nicht während der Laufzeit tilgen muß, und der genaugenommen auch noch endlos läuft, mit ewiger Zinsbindung (ansonsten hat er das Risiko von Zinserhöhung und gesunkenem Immobilienwert, und beides ist übrigens korreliert, das erste zieht das zweite nach sich).


    Wenn Käufer Kredite aufnehmen, bei der sie nur noch die Zinsen zahlen können, nicht aber mehr die Tilgung, dann sind wir doch schon im ersten Stadium der Blasenbildung nach Hyman Minsky. Das nächste Stadium wäre, wenn die Kalkulation noch von künftig steigenden Immobilienwerten abhängt, oder man den Lebensstandard nur noch dadurch aufrecht erhält, daß man die Immobilie bei gestiegenem Preis weiter beleiht.

    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

  • Die von mir gewünschte Monatsrate inkludiert doch bereits Zins und Tilgung. Da sind wir uns einig.

    So ziemlich jede Hypothek wird nicht innerhalb der Laufzeit getilgt.


    Wenn Käufer Kredite aufnehmen, bei der sie nur noch die Zinsen zahlen können, nicht aber mehr die Tilgung, dann sind wir doch schon im ersten Stadium der Blasenbildung nach Hyman Minsky. Das nächste Stadium wäre, wenn die Kalkulation noch von künftig steigenden Immobilienwerten abhängt, oder man den Lebensstandard nur noch dadurch aufrecht erhält, daß man die Immobilie bei gestiegenem Preis weiter beleiht.

    Tja, schöne Theorie. In der Praxis gab es lange Zeit in den NL Tilgungsfreie Hypotheken ohne Blasenbidlung. Vielleicht kennen die hier Minky nicht aber erinnern sich an die Tulpengescheichte.

    Sogar steuerlich gefördert (Zinsen absetzbar) war das früher. Die steuerliche Absetzbarkeit ist weggefallen, aber für 1,54% kannst du dir dein Traumhaus immer noch für 20Jahre zu 100% finanzieren lassen ohne zu Tilgen - gewisses Einkommen natürlich vorausgesetzt.


    Es bleibt dabei, bei niedrigen Zinsen sind Leute in der Lage und bereit höhere Preise zu zahlen.

  • Ich bin von der Theorie her bei bigA und woodpecker .

    Allerdings ist in der Praxis ein Immo-Kauf nur ratsam, wenn man auf absehbare Zeit ein sicheres Einkommen (z.B. aus Arbeit) hat. Wenn es hier Unsicherheiten gibt, z.B. bei Selbstständigen, hilft die ganze Mathematik nichts. Dann hat man zu viel Kapital in einem unflexiblen Klumpen und kommt beim Ausfall oder Senkung des Einkommens schnell in Probleme. Ein Cash-relevanter Verkauf innerhalb von ein paar Tagen wie bei Aktien ist nicht möglich. Ich könnte dann mit Schulden auch nicht ruhig schlafen. Von daher kann ich dev .

  • Es bleibt dabei, bei niedrigen Zinsen sind Leute in der Lage und bereit höhere Preise zu zahlen.

    Das ist ja Gerüchten zufolge auch genau das was die ZB sich von den Zinssenkungen verspricht...:S

    "Nicht Völker führen Kriege gegeneinander, sondern Regierungen führen Kriege gegeneinander"

    "If you act out of fear, anger, despair or suspicion - this will ruin everything." - Thich Nhat Hanh


  • Baes, das ist nicht richtig von Dir durchdacht.

    Du kannst auf Deine Immobilie (die bereits abbezahlt ist) Kredit nehmen, in Aktien stecken, und mit der Dividende zahlst Du den Zins. Klar, man muss auch Tilgen, aber in dem Masse wie Du tilgst schrumpft auch die Zinsbelastung, weil der Kredit ja durch das tilgen kleiner wird. Eine Arbeit als Angestellter brauchst Du hierfuer nicht, Selbstaendig ist gut genug. Aber ich wage zu behaupten, dass Du gar kein Einkommen aus Arbeit benoetigst. Es funktioniert doch, solange die Einnahmen aus Dividenden hoeher sind als der zu zahlende Zins.

    Oder Du kannst mit dem Kredit die naechste Immobilie anzahlen und dann vermieten. Die Unsicherheit steht und faellt damit ob der Mieter zahlt oder nicht. Manche Mieter sind sicher (man selbst) bzw. erwartet man keine Miete (weil z.B. das eigene Kind darin wohnen wird).

    Alle moeglichen Spielarten gibt es, und ich vermute dass Du da nur an jene denkst: jemand will seine erste Immobilie auf Kredit kaufen.

    “It’s the little things that matter. It’s one thing to tell someone they look like the first day of spring. It’s another thing to tell them they look like the last day of a long, hard winter.” - Zig Ziglar

  • Joe es ist natürlich nicht durchdacht, im Sinne eines Homo Economicus. Aber ich könnte, rein menschlich betrachtet, bei unklarem/unregelmäßigem Einkommen mit hohen Schulden nicht gut schlafen. Und das wäre mir auch ein "durchdachter" Immokauf nicht wert.

  • Joe es ist natürlich nicht durchdacht, im Sinne eines Homo Economicus. Aber ich könnte, rein menschlich betrachtet, bei unklarem/unregelmäßigem Einkommen mit hohen Schulden nicht gut schlafen. Und das wäre mir auch ein "durchdachter" Immokauf nicht wert.

    Aus einer Mietwohnung bist du schneller raus wie durch eine Zwangsversteigerung. Bei letzterer hast du immer noch den Vorteil, dass die Banken das eher versuchen zu vermeiden, d.h. die strecken lieber deinen Kredit als durch die ZV zu gehen. Und durch geschicktes Taktieren kann man das Verfahren ewig in die Länge ziehen. Und selbst wenn dein Heim zwangsversteigert wurde, muss der neue Eigentümer erst noch die Räumung einklagen, was noch einmal dauert.

    Und irgendwann werden sie feststellen, dass man gendergerechte Sprache nicht essen kann (fefe).

  • Die Privatinsolvenzen von gescheiterten Ehen, die nach der Trennung ihr Haus weit unter Wert verkaufen mussten und dann immer noch auf hohen Schulden saßen, erschienen mir auch nicht beneidenswert.

    Gab es im ferneren Bekanntenkreis mehrfach.

  • Al Sting : Warum unter Wert verkaufen? Die Ehepartner können es doch in ihrem beiderseitigen Interesse ganz regulär an den Markt bringen. Oder meinst Du wegen des Verkaufs zum falschen Zeitpunkt?


    Meine Idee war ja, eine Immobilie als eine Reserve zu betrachten, um sie im Falle eines Crashs oder einer langjährigen Baisse als Kreditsicherheit verwenden zu können. Jedoch: dann ist das ganze Depot leider weniger wert als heute und es wird schwieriger, einen Kredit zu bekommen. Bei allgemein hoher Börsenbewertung ist das schon eine Gefahr. Norberts Börsenbewertungen für den DAX sind leider nicht mehr online, wie ist da eigentlich der aktuelle Stand? Immerhin ist er bald nicht mehr weit davon entfernt, sich in der Spitze verdoppelt zu haben gegenüber dem letztjährigen Tief, als Performance-Index. Bei Peter Huber findet sich folgende Grafik, nachdem der MSCI Germany sich Ende Februar nach CAPE noch unterhalb des fairen Wertes von 18,3 und KBV von 1,8 befand.

    So ziemlich jede Hypothek wird nicht innerhalb der Laufzeit getilgt.


    Nicht vollgetilgt. Getilgt wird in Deutschland m.W. fast immer, zumindest bei normalen Privaten? Aber interessant, daß das in Holland so unterschiedlich ist. Die spekulieren dann zwar nicht auf eine Preissteigerung, aber zumindest darauf, daß der Preis mindestens konstant bleibt.

    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

  • Ich sehe das man so: Entweder kommt Inflation, dann verlieren meine Schulden an realem Wert, d.h die Rückzahlung wird immer einfacher, oder sie kommt nicht, und die Zinsbelastung bleibt gering, dann ist auch egal, ob ich tilge.


    Ein Unterschied von Eigentum zur Miete wird gerne übersehen: Man stattet die Wohnung gerne hochwertiger aus, also doch eher Parkett als Laminat, die schöneren Fliesen, und die Küche von Siematic anstatt von Ikea.

    Und irgendwann werden sie feststellen, dass man gendergerechte Sprache nicht essen kann (fefe).

  • Und dann Margin Debt: in China steigt das sogar noch an. Hier der CSI300 ist wohl so etwas wie der S&P 500 nur in China eben:pasted-from-clipboard.png


    keine Gute entwicklung, denn wenn Margin debt erste einmal wieder faellt (und das tut es normalerweise wenn Aktien fallen), dann sieht es nach Crash aus. So wars mal 2015:


    pasted-from-clipboard.png

    der CSI kann sich bei 4,500 fangen, oder eben erst bei 4,000 (C-Flanke einer ABC Konsolidierung). Nach Konsolidierungen wird idR der alte Trend wieder aufgenommen.

  • Al Sting : Warum unter Wert verkaufen? Die Ehepartner können es doch in ihrem beiderseitigen Interesse ganz regulär an den Markt bringen. Oder meinst Du wegen des Verkaufs zum falschen Zeitpunkt?

    Sie brachten es in beiderseitigem Interesse (unter Druck) an den Markt, aber der zeigte sich gegenüber Notverkäufen von Eigenheimen, mehrfach noch im Bauzustand, nicht immer son gnädig wie aktuell. Aus den Verträgen kamen sie dennoch nicht heraus, und es endete mehrfach in hohen Verlusten.

  • Ein Unterschied von Eigentum zur Miete wird gerne übersehen: Man stattet die Wohnung gerne hochwertiger aus, also doch eher Parkett als Laminat, die schöneren Fliesen, und die Küche von Siematic anstatt von Ikea.

    Die Eigentumswohnung oder die seit vielen Jahren bis Jahrzehnten gemietete Wohnung?

  • Bei Peter Huber findet sich folgende Grafik, nachdem der MSCI Germany sich Ende Februar nach CAPE noch unterhalb des fairen Wertes von 18,3 und KBV von 1,8 befand.


    Da hab ich den Chart vergessen, und niemand hat sich beschwert. Hier ist er:


    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

  • Hm? Ich wundere mich über diesen Chart. Ich habe von letztem Jahr von Norbert (der ja mittlerweile auch bei Taunus ist) in Erinnerung, daß der DAX entweder knapp unterhalb dieser Spanne war, oder innerhalb der unteren Hälfte (hier dunkelblau, man sieht auch hier die beschriebene Spitze). Seither ist der Aktienmarkt - selbst ohne Dividenden - aber so stark gestiegen, und zwar ohne daß die Gewinne gestiegen wären (sieht man ja auch im Chart, das G10 sank sogar), daß er doch unmöglich noch so günstig sein kann? Hier wird zwar das KBV miteinbezogen, während es bei Norbert glaube ich nur das CAPE war, und das Stichdatum ist bereits der 26.02.2021, aber auch das kann es kaum erklären (seither nochmals ~10% obendrauf?). Und so breit ist dieser Korridor nicht bzw. sollte er nicht sein.

    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

  • Oh, ich hatte Deine Bemerkung nicht verstanden, weil Du meinen Beitrag zitiert hattest, in welchem er mir angezeigt wird.

    Daß man bei externen Grafiken beim ersten Mal bei der jeweiligen Quelle auf das Platzhaltersymbol draufklicken muß, damit sie angezeigt werden, ist bekannt?

    Hier die URL zur Grafik und dann noch zum Tweet:

    https://pbs.twimg.com/media/Ex…94J?format=jpg&name=large

    https://twitter.com/PeterEHube…74719211310878722/photo/2

    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

  • Merkwürdig: mir wird kein Chart angezeigt. Auch kein Link. Wie kann das sein??

    Externe Bildquellen werden als Link zum klicken gezeigt!

    »In meinem Alter begreife ich, dass Zeit mein kostbarster Besitz ist.«
    »Freiheit bedeutet, dass man nicht unbedingt alles so machen muss wie andere Menschen.«
    »Eine Aktie zu verkaufen die fällt, ist in etwa so, als ob man ein Haus für 100.000 Dollar kauft und es verkauft, sobald jemand 80.000 Dollar dafür bietet.«
    Buffett