Wohnimmobilien - Verschuldung und Inflation

    Ein kleiner Hinweis für den Fall, dass sich jemand für eine Immobilie interessiert, die nicht dem (aller)neuesten Stand der Umweltschutzverordnungen entspricht (unser Häuschen ist aus den 60ern). Man sollte nicht unterschätzen, wie schnell unsere lieben Politiker neue Umweltschutzauflagen verordnen und das kann teuer werden.


    Demnächst muss hier z.B. nachgewiesen werden, dass Abwasser und Regenwasser getrennt und leckagefrei abgeleitet werden. Also bitteschön Fachfirma beauftragen zur Kontrolle und wenn es nicht stimmt: u.U. alles aufgraben und neu verlegen, da kommen ganz schnell diverse tausend Euro zusammen.
    Genügend Vorschriften hinsichtlich Dämmung und regenerative Energien für neue Häuser gibt's ja schon - wann kommen Zwangsvorschriften für den Bestand???


    Und wenn man dann verkaufen will? Nur mit massiven Preisabschlägen. Sollte man m.E. schon im Blick haben.

    “Investment is most intelligent when it is most businesslike.” -Benjamin Graham

    cktest


    cap-darlehen - deshalb habe ich geschrieben, eine französische Bank zu suchen.


    Eine ganz altertümlicheVariante bekommt übrigens auch ihren Reiz.
    Mit einem Bausparvertrag bekommt man auch eine ganz lange Zinsbindung hin, ist aber eine fürchterliche Rechnerei, um die tatsächliche Belastung auszurechnen.

    Das Drehbuch für den Untergang steht fest - es geht nur noch um den Preis für die beste Maske (H. v. Buttlar)

    Hmmm wie könnte ich mir konkret die Darlehenskonditionen sichern?


    Bund-Future Option: (Laufzeit sehr gering)
    Forward-Darlehen: (Muss bestehenden Kredit ablösen)
    Bauspar-Darlehen: Muss mies bespart werden - hat x Jahre vorlaufzeit.


    Gib'ts irgendeine "leichte" Lösung Forwardzinsen zu hedgen?

    Value investing is at its core the marriage of a contrarian streak and a calculator - Seth Klarman

    Naja da brauchst Du aber einen entsprechenden Account und ein sehr gute Bonität.


    Der Kauf einer Putoption wäre mir da wesentlich lieber. Man könnte über Interactive Brokers relativ günstig US-Derivate kaufen. Aber das ist auch nicht so das wahre...

    Value investing is at its core the marriage of a contrarian streak and a calculator - Seth Klarman

    Lauter kleine Wiedekings und Merckles hier, keine Buffetts?


    Wirklich ein schöner Artikel oben, aus erster Hand. Allerdings fällt es mir schwer, Verständnis zu entwickeln, auch wenn der Betroffene durch Banken und Frau doppelt in die Zange genommen wird.
    Es entwickelt sich zu einer richtigen Ponzifinanzierung!
    In Deutschland unterscheidet sich ja nicht bloß die Mentalität - eher sparen und für schlechte Zeiten zurücklegen, gegenüber dem bereits heutigen Verkonsumieren des steigenden Einkommens von morgen - sondern auch dadurch, daß bei uns der "Gläubigerschutz" ein anderer ist - da würde er über das Grundpfand hinaus haften, wenigstens die sieben Jahre der Privatinsolvenz.
    Insofern erscheint die laxe Vergabepraxis umso unverständlicher.

    „Wir haben die gesamte Führung fast aller Berliner Sicherheitsbehörden ausgetauscht und dort ziemlich gute Leute reingebracht." – Benedikt Lux, Grüne Berlin

    ein sehr gutes Beispiel wie dem Otto Normal Verbraucher Blödsinn erzählt wird gibt es im MM/Finanztest:


    http://www.manager-magazin.de/…age/0,2828,643455,00.html


    Die Chance, dass sich der Immobilienerwerb auf Dauer rentiert, ist groß. "Finanztest" hat die Geldanlage auf dem Kapitalmarkt mit der Investition derselben Summe in eine Eigentumswohnung verglichen und die vorteilhaftere Variante gesucht. Der Käufer zahlt für die 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung 180.000 Euro. 9000 Euro sind für den Notar, die Grunderwerbssteuer und andere Nebenkosten fällig. Für die Geldanlage am Kapitalmarkt gibt es jedes Jahr vier Prozent Zinsen, so die Modellannahme.


    Der Wohnungskäufer erzielt seinen Ertrag aus der Wertsteigerung der Immobilie und der Miete, die er einspart. Nebenkosten für Heizung, Strom und Wasser sind für Mieter und Eigentümer gleich. Nur in den ersten Jahren geht der Vermögensvergleich klar zugunsten des Mieters aus, wie die Tabelle zeigt. Während der Mieter sein Erspartes anlegen kann, steckt der Käufer alles in die Immobilie.


    Schon nach sechs Jahren wendet sich das Blatt. Der Käufer hat den Mieter bei der Rendite des eingesetzten Kapitals überholt, wenn der Immobilienwert jährlich um ein Prozent steigt.


    Hört sich auf den ersten Blick vernünftig an. Auf den 2ten Blick dann weniger.



    Solche Milchmädchenrechnungen ärgern mich immer masslos, aber das kann man wohl nicht verhindern.


    Man sollte den Autoren vielleicht nochmal erklären, dass kreditfinanzierte Investition in 180 Tsd. EUR Immobilie schon mal vom Betrag her nicht das gleiche ist wie ein Anlage nur des Eigenkapitals in festverzinsliche Wertpapiere.


    MMI

    hihi ich habe mit der beigefügten Test-Tabelle in der letzten Zeit auch ein bisschen rumgerechnet.


    Es geht doch glaube ich nur um den Vergleich, was günstiger ist: Anlage+Miete oder fremdfinanzierte Immobilie ohne Miete.


    Auf das Risiko, dass man nicht ewig in einer Immobilie wohnen bleibt wird hingewiesen. Dass man einen Haufen Schulden hat hingegen nicht...

    Value investing is at its core the marriage of a contrarian streak and a calculator - Seth Klarman

    Zitat

    Original von Matze


    Es geht doch glaube ich nur um den Vergleich, was günstiger ist: Anlage+Miete oder fremdfinanzierte Immobilie ohne Miete.


    Dann sollte man bei Anlage+ Miete als vergleichbare Anlage auch was mit einem Hebel von 450% nehmen, z.B. einen entsprechenden Aktienindex über 30 Jahre finanziert mit einem Wertpapierkredit.


    Da würde wohl Anlage+Miete die Immobilie locker schlagen.



    MMI

    Ich denke selbst wenn man als Zielrendite 7% nimmt schlägt man Immobilien schon gemütlich...


    Allerdings hast Du natürlich absolut Recht.

    Value investing is at its core the marriage of a contrarian streak and a calculator - Seth Klarman

    In aller Regel schneidet man als Normalsterblicher mit der Immobilie besser ab, nicht weil das eine tolle Anlage wäre, sondern weil man zum Sparen über Jahrzehnte gezwungen ist. Die Rendite mag nicht besser sein, man hat aber am Ende ein höheres Vermögen.


    Diese großartigen Vergleichsrechnungen sind immer vollständig realitätsfern. Auch "Die Vermögensfrage" in der FAZ, die immer so beginnt: "Ein Ehepaar mit einem Jahresnettoeinkommen von 120.000 EUR..."

    Hmm da hast Du natürlich auch wieder Recht. Obwohl ich mittlerweile einige Menschen kennen, die seit Jahrzehnten Aktiensparen ist es wahrscheinlich für den Otto-Normalverbraucher sinnvoller.

    Value investing is at its core the marriage of a contrarian streak and a calculator - Seth Klarman

    Zitat

    Original von Matze
    Ich denke selbst wenn man als Zielrendite 7% nimmt schlägt man Immobilien schon gemütlich...

    Die Verhältnisse haben sich mit der Abgeltungssteuer ein wenig geändert.
    Früher konnte man die 7% oft brutto=netto erzielen, jetzt bleiben in jedem Fall von 7% brutto nur 5% netto, bzw. für 7% netto muß man knapp 10% brutto erzielen.


    Insofern lohnt es sich heute (bzw. wenn die evtl. noch bestehende Steuerfreiheit "aufgebraucht" ist) eher, das Geld in eine Immobilie zu stecken um die Miete zu sparen. Denn die Miete zahlt man immer vom netto, daran hat sich nichts geändert.


    Gruß, Michael

    Hallo,


    mal eine Frage an alle Mieter (sofern es hier noch welche gibt...):


    Was verlangen denn Banken momentan für ein Miet Aval ? Mein neuer Vermieter möchte lieber ein Aval als ein Sparkonto.


    Ich hab gehört, dass einige Banken schon 3,5% p.a. verlangen.


    MMI

    Ich bin zwar zur Zeit auch Mieter, wußte aber nicht, was ein Miet-Aval ist. Ich habe mich jetzt auf Wikipedia gebildet; was der Vorteil (für den Mieter) gegenüber einer normalen Kaution ist, erschließt sich mir aber nicht (Wikipedia gibt als Vorteil an, dass man Liquidität spare; dafür hat man aber laufende Ausgaben. Das erinnert mich an lease-back-Verfahren, die halte ich auch für Blödsinn).


    Zweiter Hit bei Google: Sparkasse Köln-Bonn:


    Konditionen: Einheitliche Avalprovision in Höhe von 4,00% p.a., aber mindestens 18 EUR je angefangenem Quartal

    Bearbeitungspreise: 40 EUR bei Neuanlage, 25 EUR bei Änderungen; wird die Bürgschaft in Anspruch genommen, wird ein Inanspruchnahmepreis in Höhe von 25 EUR, zzgl. Fremdgebühren vereinnahmt.

    "The only function of economic forecasting is to make astrology look respectable." - John Kenneth Galbraith

    Einmal editiert, zuletzt von cktest ()

    Ich habe 2006 für eine selbstschuldnerische Bürgschaft glaube ich 2% bei der Raiba bezahlt, oder sogar weniger, keine sonstigen Gebühren.

    „Wir haben die gesamte Führung fast aller Berliner Sicherheitsbehörden ausgetauscht und dort ziemlich gute Leute reingebracht." – Benedikt Lux, Grüne Berlin

    #cktest,


    der Vorteil ist, dass Du die Liquidität behältst, also z.B. in Dein Investment Portfolio stecken kannst. Alternativ kannst Du z.B. ein Sparbuch verpfänden und bekommst dann halt den Zins aufs Sparbuch wenn die Kaution iregndwann zurückfliesst


    4% per annum ist natürlich schon hart.


    Break even Rechnung könnte so aussehen:


    Alternative 1: 1% Zinsen aufs Sparbuch p.a. nach St.
    Alternative 2: Verzinsung Anlageportfolio nach Steuer - 4% Avalgebühr.


    Break Even: (X*0,75)-4% = 1%
    D.h. ich muss 6,67% vor Steuer erwirtschaften wenn die 4% der gängige Marktpreis sind. puuuh


    Bei 2% siehts natürlich anders aus.


    MMI

    Einmal editiert, zuletzt von memyselfandi007 ()