Deutsche Euroshop

    Ich war in dem ungebremsten Absturz noch etwas früh dran, bin gestern dem Kurs hinterhergelaufen. Im 10-Tages-Chart sieht man das immer sehr schön - gleich wie übrigens auch bei den großen Indizes.


    Dennoch: Kurs 10,68 Euro ist weniger als ein Viertel des NAV über 40 Euro. Absturz seit Ende Februar von 25 Euro. Ungeachtet der langfristigen Aussichten (Onlinehandel?) - die Aktie war ja vorher schon nicht teuer - die Einkaufszentren werden doch nicht weniger als die Hälfte wert sein wegen Corona (wenn man die Verschuldung als Hebel mitberücksichtigt). Selbst wenn einige kleinere Geschäfte (Friseure, Cafes) pleitemachen, die wird man auch in absehbarer Zeit wieder vermietet bekommen. Die Ankermieter dürften bleiben, größere Ketten, Elektronikmärkte, Supermärkte, Bekleidungsketten oder was da so drin ist. Ein kleiner Abschlag dürfte deswegen gerechtfertigt sein.


    Euroshop hat zwar Schulden, aber ein Nettobetriebsergebnis/EBIT von 200 MEUR, und Zinszahlungen von 50 MEUR. Börsenwert 656 MEUR. Selbst wenn sie einmal eine Zeitlang Verlust machen sollten: mit den Immobilien als Sicherheit sollte es keine Probleme geben, ggf. an einen Bankkredit zu kommen. Pleitewahrscheinlichkeit ist null.


    Ansonsten interessieren die langfristigen Cashflows. Ein Ausfall von einem oder zwei Jahren mag meinetwegen weitere 10% oder 20% Abschlag rechtfertigen (NPV). Aber doch nicht 60%. Total übertrieben, 100% Aufwärtspotential.


    Auf diesem Niveau ist das für mich langfristiges Buy and Hold. Dividendenrendite auf Basis der letzten Dividende: 14%! Sie ist laut Homepage "teilweise nicht steuerbar" (d.h. erst nachträglich bei Verkauf zu versteuern). Weiß jemand, zu welchem Anteil? Eigentlich ist das meine Lieblingsaktie.

    „Wir haben die gesamte Führung fast aller Berliner Sicherheitsbehörden ausgetauscht und dort ziemlich gute Leute reingebracht." – Benedikt Lux, Grüne Berlin

    Dividende wird erstmal gestrichen, sicherlich sinnvoll:

    https://www.comdirect.de/inf/a…9667&ID_NOTATION=10518709


    EBIT/FFO unverändert, EPRA NAV (Net Asset Value) 42,30, -2%

    Kurs heute bis 9,50 Euro runter, zuletzt wieder 11 Euro unverändert.


    Gegenüber den Einzelhändlern dürfte Euroshop in der besseren Position sein, den lock-down aussitzen zu können.

    „Wir haben die gesamte Führung fast aller Berliner Sicherheitsbehörden ausgetauscht und dort ziemlich gute Leute reingebracht." – Benedikt Lux, Grüne Berlin

    Ich würde mich weniger am NAV orientieren, denn der ist stark durch die jeweiligen Annahmen getrieben, ähnlich wie beim DCF: Garbage in, garbage out. Man kann jeden NAV den man möchte "hindrehen".


    Ein hoher Abschlag zum NAV ist meist ein Zeichen, dass die Annahmen zu optimistisch sind und der Markt diesem nicht traut. Letztendlich ist die Euroshop natürlich vom Wohlergehen ihrer Mieter abhängig. So ein Shutdown hilft denen natürlich nicht, geht aber auch vorbei.


    Glaube mal gelesen zu haben, der wichtigste Mieter ist Mediamarkt/Saturn. Beim Aktienkurs und den jüngsten Zahlen von Ceconomy muss man sich die Nase zuhalten...

    Mein Investment-Case war auch nicht der NAV, sondern die Dividende bzw. die Erträge.

    „Wir haben die gesamte Führung fast aller Berliner Sicherheitsbehörden ausgetauscht und dort ziemlich gute Leute reingebracht." – Benedikt Lux, Grüne Berlin

    Bitte schon richtig zitieren: "Ansonsten interessieren die langfristigen Cashflows."

    Ich bezog mich auf den Kursabsturz im letzten Monat. Egal, wie viel das Immobilienportfolio nun tatsächlich wert ist (vielleicht nur die 25 Euro), aber es sinkt doch nicht so drastisch nur wegen der Epidemie. Darum geht es doch.

    Ich habe die Aktie gekauft, um von den Dividenden zu leben. Den Ausfall in diesem Jahr kann ich verschmerzen.

    „Wir haben die gesamte Führung fast aller Berliner Sicherheitsbehörden ausgetauscht und dort ziemlich gute Leute reingebracht." – Benedikt Lux, Grüne Berlin

    Ich wollte den Case auch nicht "madig" machen, im Gegenteil, ist eine sehr gut geführte Firma (m.M. nach), aber in einer zunehmend schweren Markt.


    Wollte auch lediglich meine Erfahrungen bzgl. der Beliebigkeit des Net Asset Value teilen. Falls bekannt oder nicht relevant, einfach ignorieren.


    An die Bullen: Habt ihr schon mal geschaut ob Vapiano Mieter in den Euroshop Centern ist?

    Falls ja, müssten die Flächen demnächst wohl neu vermietet werden, vielleicht sogar eine Chance zu höheren Mieten abzuschliessen.

    Dividende wurde jetzt vorsorglich für 2020 gestrichen wegen Corona.



    Zitat

    Der EPRA NAV (Net Asset Value) zum 31. Dezember 2019 lag mit 42,30 Euro je Aktie 2,0 % unter dem Vorjahresniveau (2018: 43,17 Euro).


    Damit kauft man aktuell etwa einen Euro für 29 Cent. Oder auch potentiell etwa 245% Gewinn bezogen auf den Einsatz...


    Quelle: DGAP-News

    3.) Gib nie mehr für einen Erwerb aus, als absolut nötig
    16.) Geschäft ist Geschäft (... bis sich ein besseres anbietet)
    218.) Kauf nie ohne zu wissen, was Du kaufst

    (Das Risiko ist, das der NAV nicht das bleibt was er wert war. Immobilienpreise koennten auch fallen.)


    Ich bin gespannt wie das am Markt aufgenommen wird?

    Jeder Aktionaer rechnet eh mit einer Streichung der Dividende, aber die Nachricht ist gut verpackt worden: sollen die Aktionaere doch auf der HV darueber abstimmen! (Das das sowieso immer so gemacht wird ist klar, aber es ist gut verpackt worden)

    “It’s the little things that matter. It’s one thing to tell someone they look like the first day of spring. It’s another thing to tell them they look like the last day of a long, hard winter.” - Zig Ziglar

    Zitat von Joe

    (Das Risiko ist, das der NAV nicht das bleibt was er wert war. Immobilienpreise koennten auch fallen.)...

    Auf ein Drittel?!

    3.) Gib nie mehr für einen Erwerb aus, als absolut nötig
    16.) Geschäft ist Geschäft (... bis sich ein besseres anbietet)
    218.) Kauf nie ohne zu wissen, was Du kaufst

    Ja, warum denn nicht? Immobilienpreise sind ja auch teilweise ums 3fache gestiegen?

    Steigende Preise dauern immer laenger als fallende Preise (sieht man z.B. gerade am Crash - wie lange dauerte es diese Hoehe zu gewinnen?), ist bei Immobilien nicht anders als bei der Boerse.

    Wir haben nicht nur eine Aktienblase die platzt, eine Immobilienblase platz vielleicht auch gerade.


    Deshalb ja der relativ noch schlechtere Kursverlauft, nehme ich an?


    Aber was immer die Immobilien wert sind, entscheidend wird doch sein, ob man die Mieten halten kann?

    Fallen die Mieten mit Immobilienpreisen? Tendenziel ja, nur nicht so stark.

    Die Meten sind vorher auch nicht so stark gestiegen wie die Immobilienpreise.

    “It’s the little things that matter. It’s one thing to tell someone they look like the first day of spring. It’s another thing to tell them they look like the last day of a long, hard winter.” - Zig Ziglar

    Zitat von Zek

    Damit kauft man aktuell etwa einen Euro für 29 Cent. Oder auch potentiell etwa 245% Gewinn bezogen auf den Einsatz...


    Quelle: DGAP-News

    Zitat von der Website: "Die Shoppingcenter-AG Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert." ^^


    Zumindest die beiden Center in Hamburg sind in "sozialen Brennpunkten".

    Frage mich, wie sich das in Billstedt rechnen kann:

    - das Einzugsgebiet hat nur ca die Hälfte (!!) des durchschnittlichen Hamburger Haushaltseinkommens Quelle

    - es ist schwer dort wirklich Geld auszugeben (z.b. Uhr über 1k, oder nen "Hugo Anzug" ;)), sondern es gibt viele Billig-Heimer Quelle

    - viele Leute, die sich dort nur aufhalten / abhängen

    - die Bude ist abgerockt und es muss investiert werden, aktuell wursteln sie seit ner halben Ewigkeit am Parkhaus Quelle Baujahr ca 1970
    ----> aber Hut ab! Laut GB 2017/18 gut 10mio Gewinn! :/ GB2018 S133

    Ne Mark für 30 Pfennig zu kaufen klingt natürlich verlockend.

    Habe beim Überfliegen nicht gefunden, zu welcher Bewertung z.B. die Immobilie in Bilstedt in den Büchern steht. Kann da jemand weiterhelfen?

    Ich bekomme das erst jetzt mit: Deutsche Euroshop investiert in Shoppingcenter? Und darauf steht ihr?

    Das ist doch auch ein einbrechendes Geschäftsmodell!

    Der Begriff "Dead Malls" ist in den USA geradezu sprichwörtlich, und Europa ist auch auf dem Weg dahin.


    https://www.sueddeutsche.de/me…nmal-in-amerika-1.3618210

    https://de.wikipedia.org/wiki/Dead_Mall

    http://www.deadmalls.com/index.html

    Einkaufscenter sind doch viel anfälliger für den Leerstand als Innenstädte, weil diese neben den Einkaufsläden noch mehr andere Attraktionen haben. Und schon die Innenstädte gerade kleinerer Städte sind von einem deutlichen Umbruch aufgrund hoher Ladenleerstände getroffen.

    Zitat von Joe
    ...

    Aber was immer die Immobilien wert sind, entscheidend wird doch sein, ob man die Mieten halten kann?

    Fallen die Mieten mit Immobilienpreisen? Tendenziel ja, nur nicht so stark.

    Die Meten sind vorher auch nicht so stark gestiegen wie die Immobilienpreise.

    Ja.

    Dadurch das die Dividende ausbleibt, können die etwa 1,18 Euro je Aktie an Grundstücksbetriebskosten, Grundstücksverwaltungskosten und Zinsaufwendungen bezahlt werden. In Q3'2019 waren 1,97 Euro je Aktie in der Kasse.


    Das reicht also noch für ein Jahr locker aus. Sagen wir bis Q1'2021 gerechnet.

    Das dann unter Berücksichtigung, dass es zu fast 100% Ausfall der Miete kommt. In Anbetracht von Corona wird es vermutlich zu Aufschüben von Mietzahlungen kommen müssen. Diverse Geschäfte kommen potentiell unter die Räder. Man muss aber immer bedenken, dass wir erst den 21. März haben. Das ist alles noch gar nicht absehbar.

    Mir fehlt auch die Fantasie, dass in 11 Monaten das Thema noch genauso präsent ist, zumal alle bis dahin Krisenmüde sind. China schaltet ja schon wieder langsam in den Vorwärtsmodus. Dauerte 4 Monate und nicht 12. Mich würde es daher nicht wundern, wenn der Barmittelbestand in Q1'2021 bei über 200 Millionen Euro liegt...

    3.) Gib nie mehr für einen Erwerb aus, als absolut nötig
    16.) Geschäft ist Geschäft (... bis sich ein besseres anbietet)
    218.) Kauf nie ohne zu wissen, was Du kaufst

    CauteInvest, kein Problem. Ja, das ist mir bekannt: mit halbiertem Abzinsungsfaktor kann man den DCF verdoppeln. Aber auch bei denen machen das m.W. unabhängige Gutachter. Wie verläßlich die sind, könnte man an den geschlossenen offenen Immobilienfonds nachvollziehen, die vor einigen Jahren liquidiert wurden (da konnten meiner Erinnerung nach die Gewerbeimmobilien oft nur unter Gutachterwert verkauft werden, aber ich habe nicht mehr in Erinnerung, um wie viel, wohl in aller Regel nicht um mehr als ein Viertel).

    Das Verhältnis Kurs/NAV ist übrigens durch die Schulden gehebelt, so daß z.B. bei Kurs 25 Euro die Immobilien nicht 42% unter Buchwert bewertet wurden, sondern nur 25%.


    Das Problem ist schon die Sorge darum, daß der Onlinehandel den stationären verdrängt etwa seit 2015, sichbar auch am Chart.


    Al Sting, ich wollte das auch schon schreiben. Im Podcast meinte der Vorstand, daß das Sentiment für Shoppingcenter allgemein schlecht sei, weil es offenbar Probleme mit dead malls in den USA gibt. Euroshop habe aber nur 1a-Lagen, zumeist unmittelbar im Stadtzentrum, Nähe Marktplatz, Bahnhof, Rathaus etc. Sie gehen davon aus, daß Leute auch weiterhin rausgehen wollen und man trennen müsse zwischen grüner Wiese und Stadtzentrum, der Markt das aber nicht täte. Sie haben zu 98% vermietet.


    Euroshop hat derzeit rund 50 MEUR Zinsaufwendungen. Durch die Niedrigzinsen werden durch die günstigere Prolongation der Kredite in den nächsten 2-3 Jahren um 3-5 MEUR p.a. sinkende Zinsen haben, statt bisher 4,5% zahlen sie derzeit unter 1,5%, was evtl. Mietrückgang überkompensieren soll.


    Euroshop ja auch auf Allzeittief seit Börsengang.

    „Wir haben die gesamte Führung fast aller Berliner Sicherheitsbehörden ausgetauscht und dort ziemlich gute Leute reingebracht." – Benedikt Lux, Grüne Berlin

    Al Sting hat schon irgendwo recht. Online Handel nimmt immer mehr zu, und corona wird die Gewohnheit verstaerken, dass Leute mehr online bestellen.

    Trotzdem kann ich mir leer Innenstaedte kaufm vorstellen.

    Es wird eher weniger los sein, und das koennte auf die Ladenmiete druecken.


    All das ist negativ, und doch ist es so wie Zek sagt: Euroshop kostet nicht viel.

    Wann ist der faire Wert erreicht? bei 30 Euro? 20 Euro? 10 Euro? 0 Euro?

    Die Boerse muss sich noch ein bisschen einpendeln.

    Corona hinterlaesst einige Unwaegbarkeiten, vieles weiss man nicht.


    Ein anderes Problem ist, dass alle Aktien jetzt guenstiger sind. Euroshop konkuriert mit allen anderen Aktien, die jetzt auch guenstig geworden sind.

    Wenn also wer feststellt, dass die Euroshop-Aktien sehr billig ist: ja stimmt schon, aber andere Aktien ja auch.

    “It’s the little things that matter. It’s one thing to tell someone they look like the first day of spring. It’s another thing to tell them they look like the last day of a long, hard winter.” - Zig Ziglar

    In meinen Augen sind Einkaufscenter immer unattraktiver als Innenstädte.
    Und ich sehe auch in Innenstädten den Trend, dass immer mehr Läden zu Cafes & Restaurants, zu Büros oder aber zu öffentlich genutzten Flächen (Bürgerbüros etc. bis hin zu Kitas) umgewandelt werden, weil die Nachfrage für Läden schrumpft. Für diese Umwandlung eignen sich Shoppingscenter nach meinem Gefühl deutlich schlechter, so rein atmosphärisch.

    Wenn die auch noch einen Schuldenberg mit sich herumtragen, kann das schnell "interessant" werden.

    Billig vielleicht ja, wenn man Zykliker kaufen will.

    Die Frage wäre doch eher: welche Aktie hat eine derartige Dividendenrendite (ja, ihr dürft mich prügeln) und ein sicheres Geschäft? Ich sehe nicht so vieles, was in dieser Liga spielt. FFO 2,40-2,50 Euro. Dividende war nur 1,55 Euro geplant. Bei Kurs 12 Euro sind das bereits knapp 13% (davon wohl 1 Euro steuerfrei, somit so gut wie sonst 15,7% Dividendenrendite).


    "Probleme sind nur dornige Chancen", das gilt für das Management wie für uns als Investoren. Ggf. könnten Elektronikketten durch Supermärkte ersetzt werden, auch z.B. Fitnessstudios sind denkbar, die ja Frequenz bringen. Bei den Kursen sollte alles eingepreist sein. An dead malls in Innenstadtlage glaube ich nicht. Gerade Textilien werden die meisten doch weiterhin anprobieren wollen - und ich hab z.B. noch nie meine Hosen im Internet günstiger gesehen. Aber gut, Onlinehandel bei Schuhen hätte ich mir erst recht nicht vorstellen können.


    Shortinteresse ist bekannt. Auf der Liste tauchen manche mehrfach auch, z.B. RIB, Evotec, Qiagen.

    „Wir haben die gesamte Führung fast aller Berliner Sicherheitsbehörden ausgetauscht und dort ziemlich gute Leute reingebracht." – Benedikt Lux, Grüne Berlin