Deutsche Euroshop

  • Ganz interessant, aus dem Next Plc Halbjahresbericht:


    Zitat

    This year we expect to renew 60 store leases and extend their lease term by an average of 3.5 years.
    Based on our negotiations so far we anticipate that, on average, rent in these stores will fall by -50%,
    saving £9.9m per annum. Eighteen of these lease renewals are linked to store turnover, rather than
    a fixed rent, meaning that we can be more confident in the store’s longer term future


    Nicht dass Next jetzt direkt für die Euroshop relevant wäre, aber es zeigt die Verhandlungsmacht großer Ketten.

  • Ähnliche Größenordnungen (wenn auch nicht immer gleich um die Hälfte, aber vielleicht schon mal eben um ein Drittel), halte ich für nicht unplausibel bei zahlreichen Mietern. Das macht dann Abstürze wie - neben Euroshop - bspw. bei Unibail Rodamco Westfield (URW) etwas nachvollziehbarer.


    Hier lag per JE 2019 der NAV noch bei 229 Euro pro Aktie. Jetzt kommt schnell Vieles zusammen: NAV zum Halbjahr nur mehr bei 197 Euro, Schlusskurs heute gerade mal ca. 30 = ca. 85% Discount. Unibail hat zwar viele Toplagen, aber:

    - Erst 2018 hat man aus heutiger Sicht wenig glücklich Malls in US und UK übernommen

    - Starker Druck auf Mieten, eher mehr Leerstand, flächendeckend

    - LTV geht zügig deutlich nach oben, ist ganz plötzlich deutlich weniger konservativ

    - Das merken natürlich Anleiheinvestoren/Banken und verlangen merklich höhere Zinsen, weil das Risiko gestiegen ist, weniger Cash bleibt am Ende übrig

    - Stark verwässernde Kapitalerhöhung dieses Jahr sorgt jetzt schon für lange Gesichter auf der EK-Seite...

    ...und so dreht sich die Spirale.

  • Unibail gehört zu den am meisten geshorteten Aktien in Europa überhaupt, mit 12,5% der Aktien leerverkauft, und das auch noch kontinuierlich zunehmend seit Frühjahr. Bei Euroshop sind knapp 7% leerverkauft, aber da war die Shortquote schon am 21.2. so hoch.


    Eine Sache wurde hier überhaupt noch nicht behandelt: Die nötigen Erhaltungsinvestitionen bzw. entsprechenden Abschreibungen, die das abbilden.

    Die als Finanzanlage gehaltenen Immobilien werden nur turnusgemäß nach Marktwerten bewertet, durch unabhängige Gutachter. Folglich gibt es keine regelmäßigen Abschreibungen auf die Gebäude, wie sonst üblich (bei Betriebsgebäuden bei normalen AGs). Diese Abschreibungen wären dann theoretisch im Bewertungsergebnis enthalten. Dieses enthält aber noch viele andere Parameter und macht es somit komplett untauglich, um den nachhaltigen Gewinn zu ermitteln. Da sowohl die EPRA earnings als auch der FFO vom Nettoergebnis ausgehen und das Bewertungsergebnis wieder hinzurechnen, bilden auch diese beiden Kennzahlen das nicht ab.

    Wie werden die Investitionen im Jahresabschluß erfaßt? Offenbar werden die nicht durch die GuV gezogen: Lediglich 1,7 MEUR wurden 2018/19 als "Instandhaltungen und Reparaturen" in den Grundstückbetriebskosten ausgewiesen (Anhang Punkt 20). Unter Punkt 8 des Anhangs (ebenso im CF aus Investitionstätigkeit) sind 2018 und 2019 jeweils 19 MEUR Investitionen aktiviert worden (nochmals rund 3 MEUR entfallen auf at-equity-Beteiligungen, S. 72). Von welcher Höhe ist hier nachhaltig auszugehen? Es wird leider nicht ausgewiesen, welcher Teil des Immobilienvermögens auf Grundstücke und welcher auf Gebäude entfällt. Für Einkaufszentren wird üblicherweise eine wirtschaftliche Nutzungsdauer von 15-50 Jahren angenommen. Dementsprechend sollte man mind. 2% des Gebäudewertes als notwendige Erhaltungsinvestition vom FFO abziehen?

    Wenn ich hierfür einfach mal die Differenz zwischen gemittelten EPRA-Earnings/FFO der letzten drei Jahre (jeweils um 2,46€) und der für 2019 ursprünglich geplanten Dividende von 1,55€ heranziehe, komme ich auf gut 56 MEUR (Zinsaufwendungen noch 22 MEUR in H1).

    Entsprechend gehebelt schlägt ein Rückgang der Mieterlöse auf das durch, was für Dividendenausschüttungen nachhaltig zur Verfügung steht, wobei die Beteiligungsstruktur eine Berechnung des Hebels unübersichtlich macht.


    Aber auch 60-75 Cent nachhaltige Dividende wären attraktiv.

    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

  • Statt ein Gebaeude voll nach 15-50 Jahren abzuschreiben wenn es eigentlich noch einen Wert hat --> das ist doch eigentlich realistisch? Es wird ja immer wieder renoviert, modernisiert, und wenn sich nichts geaendert hat, dann ist so ein Shoppingcenter auch nach 15-50 Jahren etwas Wert.


    Natuerlich, die Gutachter-Schaetzung, die kann zu hoch sein oder zu niedrig sein. Man muss es halt glauben.

    Bei DES ist der Buchwert knapp unter 40 Euro (ich muesste nachgucken), der Aktienkurs bei knapp unter 10.

    Mieteinnahmen - klar, die Kosten bleiben, auch wenn die Miete reduziert wird.

    Ich gehe jetzt nicht von -50% in Innenstadt-Top-Lagen aus. Worauf bezieht sich denn MMI's Zahlen? Auf Shopping-Center ausserhalb, und ausserhalb Deutschlands? Next berichtet die Mieteinsparungen in GBP (englischen Pfund), ich nehme an, man spricht hier von UK, dem land das doppelt getroffen wird, wegen

    a) harter Brexit

    b) Corona ueberdurchschnittlich


    Aber selbst wenn man es sich schlecht rechnet, tatsaechlich - auch 50 Cent Dividende ist nicht so schlecht bei einem Kurs unter 10 Euro.

    Ich meine, sogar Null Dividende fuer die naechsten 2 Jahre ist ok, dann reduziert man den Kredit, und das LTV steigt nicht an.



    Und doch - wie stark kann der Wert der Immobilien fallen? Bei einem schrumpfenden Markt loesen sich Immobilien leider nicht in Luft auf. Irgendjemand wird Leerstaende haben, und um das zu vermieten wird es halt Preiskampf geben und die Mieten koennten ins Bodenlose fallen, und mit ihnen der Wert der Gewerbeimmobilien: Man kann die schlecht laufenden Gewerbeimmobilien auch nicht einfach verkaufen, denn wer will kaufen? Alle haben damit zu kaempfen, dass ihre Shopping-Centren voll bleiben.


    Naja, ist schon schlimm. Aber ich kann gar nicht verstehen, wie man solche Aktien shorten kann. Ist das nicht uebertrieben? Wie schlecht muss sich das alles entwickeln, dass man Aktien shortet, die bei ca. 25% (oder tiefer) ihres Immobilien-NAV notieren?

    Berichtete Euroshop nicht zuletzt 77% footfall-count? Trotz Masken.


    Am 13.08. berichtete Euroshop:

    Zitat von Euroshop

    Deutsche EuroShop: Weitere Stabilisierung des operativen Geschäfts nach dem Lockdown - Halbjahresergebnis 2020 deutlich von den Auswirkungen der Corona-Pandemie beeinflusst

    • Kundenfrequenzen steigen auf 77 % des Vorjahresniveaus
    • Cash Collection Ratio stark verbessert auf 78 %
    • Coronabedingte Umsatzausfälle und Wertberichtigungen auf Mietforderungen des zweiten Quartals belasten operatives Ergebnis
    • EPRA Earnings je Aktie: 0,97 EUR
    • FFO: 59,9 Mio. EUR
    • Marktwertveränderungen der Immobilien bei -5,5 %
    • EPRA Net Asset Value je Aktie: 39,73 EUR
    • Unverändert solide Bilanzstruktur (LTV: 32,5 %) und Liquidität (178,8 Mio. EUR


    Edit --> Hier der Link:

    https://www.deutsche-euroshop.…ws/Detail?news_id=2018679

    “It’s the little things that matter. It’s one thing to tell someone they look like the first day of spring. It’s another thing to tell them they look like the last day of a long, hard winter.” - Zig Ziglar

    Einmal editiert, zuletzt von Joe ()

  • Die Abschreibung bildet ja nur ab, daß regelmäßig Instandhaltung gemacht werden muß. Das ist dann Zuschreibung/Aktivierung, welche die Abschreibung kompensiert. Keine Ahnung, welcher Wert hier realistisch notwendig ist, zumal die prozentuale Bezugsgröße ja auch stark schwanken kann (vor oder nach NAV-Abwertung, die sicher kommen wird). Im GB 2017 heißt es im Vorstandsinterview: "Zusammen mit normalen Instandhaltungen, Investitionen in neue Mietbereiche und in die Infrastruktur investieren wir aktuell durchschnittlich 25 bis 30 Millionen Euro pro Jahr, um unsere Shoppingcenter attraktiv und als führende, lebendige Marktplätze zukunftssicher aufzustellen." Aktuell heißt nicht notwendigerweise, daß das dauerhaft so niedrig sein wird. "Im Geschäftsjahr 2017 lagen die Investitionen in unsere Center bei 9,6 Mio. € nach 16,8 Mio. € im Vorjahr." (GuV-wirksame Investitionskosten waren 2016-17 ebenfalls 1,x Mio. €)

    Zum Vergleich: Investment Properties: 3.635.872 T€

    Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen: 468.089 T€

    Die Dividende wurde sicherlich so gewählt, daß sie nachhaltig zu erzielen gewesen wäre, d.h. höher werden die nötigen Instandhaltungen wohl nicht sein.


    Die Mieterumsätze haben sich weiter verbessert. Aktuellere Meldung vom 21.09. und die aktuelle Präsentation siehe:

    https://www.deutsche-euroshop.…gen-Detail?news_id=100010

    https://www.deutsche-euroshop.…ikationen/Praesentationen


    Auslaufende Kredite mit 4,5% Zins haben sie verlängert für 1,x%, m.W. aber noch vor Corona. Ob das Zinsniveau für DES auch künftig so günstig bleiben wird?


    Next schrieb, daß sie in der Innenstadtlage etwas höhere Umsatzrückgänge hatten als in Einkaufszentren.

    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

    Einmal editiert, zuletzt von Winter ()

  • Unibail? Also die, die in der Hafencity ein EKZ mit 80.000 qm bauen? Die schon vor langer Zeit den ersten Ankermieter präsentieren wollten und es bislang nicht konnten? Die mit ihrem Mix an Fläche in den perfekten Sturm geraten sind? Die die Flächen haben, die so tief sind, dass auch nur Einzelhandel und/oder Büroräume einziehen könnten? Also für mich ist das nichts.


    https://www.hafencity.com/de/ueberseequartier.html

    https://www.ueberseequartier.de/#/de/index

  • Bewegung bei Unibail Rodamco:


    Xavier Niel (eine oder reichsten Franzosen, gehört Illiad) steigt bei Unibail ein.

    Wie bekannt ist ja Ted Weschler bei der angeschlagenen US-Kette Dillards mit privatem Depot eingestiegen.

    Es scheint, dass Bewegung in diese Branche kommt.



    https://www.ft.com/content/2b0…83-46e0-bc95-ea217328bd4b

    "..the French telecoms billionaire, has teamed up with a well-known real estate investor to buy a 4.1 per cent stake in Europe’s biggest shopping centre operator, Unibail-Rodamco, with the aim of scuppering its forthcoming €3.5bn rights issue."

  • Unibail hat auf der heutigen HV knapp die nötige 2/3-Mehrheit für die KE verpasst. Kurs jetzt über 50, gestern noch 35€. Jedoch: das ist erst das Niveau von Juli, siehe Chart zwei Posting zuvor. Hing also hier sehr vom richtigen Einstiegszeitpunkt ab. Bleibt spannend, wie sie sich aus diesem Sumpf herausziehen.

    Euroshop zieht auch etwas mit, sicherlich auch durch den Markt/die Impfstoff-Nachricht.

    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

  • Vom 22.12.2020: Nach dem 2. Lockdown: ECE will Händler kurzfristig um weitere 75 Mio. Euro entlasten


    3.) Gib nie mehr für einen Erwerb aus, als absolut nötig
    16.) Geschäft ist Geschäft (... bis sich ein besseres anbietet)
    218.) Kauf nie ohne zu wissen, was Du kaufst

    Einmal editiert, zuletzt von Zek () aus folgendem Grund: Datum ergänzt

  • Die 2G Regel ist nicht gut fuer die "Freiheit, Frieden, Selbstbestimmung" ... und (das wohl beste Argument damit man hellhoerig wird) fuer die Wirtschaft:

    Zitat von Finanznachrichten.de

    Weihnachtsgeschäft: Deutsche Euroshop fürchtet Umsatzrückgänge wegen 2G-Regel

    HAMBURG (dpa-AFX) - Wegen der 2G-Regeln erwartet der auf Einkaufszentren spezialisierte Immobilienkonzern Deutsche Euroshop ein schwieriges Weihnachtsgeschäft. "Die Frequenzen lagen zuletzt ohne 2G bei gut 75 Prozent des Vor-Corona-Niveaus, die Umsätze bei circa 90 Prozent. Diese Zahlen werden nun mitten im so wichtigen Weihnachtsgeschäft sicher fallen", sagte Vorstandschef Wilhelm Wellner der "Wirtschaftswoche" (Samstag). Bei 2G haben nur Geimpfte und Genesene Zutritt zu den Läden. Ausgenommen von der Verschärfung der Corona-Regeln sind Läden des täglichen Bedarfs, also etwa Supermärkte, Lebensmittelgeschäfte und Drogerien.


    "Aufgrund des hohen personellen und administrativen Aufwands wird für die Center soweit möglich versucht, Lösungen zu finden und genehmigt zu bekommen", sagte Wellner. Dazu gehöre zum Beispiel die sogenannte Bändchenlösung, bei der "die Besucher zum Beispiel an einer zentralen Stelle im Center einmal ihren 2G-Nachweis erbringen und danach - ausgestattet mit einem Armband ähnlich wie in einem Clubhotel - ungestört alle Geschäfte betreten können", sagte der Chef des SDax-Unternehmens.

    “It’s the little things that matter. It’s one thing to tell someone they look like the first day of spring. It’s another thing to tell them they look like the last day of a long, hard winter.” - Zig Ziglar

  • Die 100% Aufwärtspotential aus meinem Ausgangsbeitrag hatten sich ja zwischenzeitlich realisiert. Mittlerweile wieder sehr volatile Kurse.

    Je knapp 2 Euro pro Aktie Gewinn vor Bewertungsergebnis (EPRA earnings) und FFO pro Aktie, bei Kurs von zuletzt 16,34 Euro. Das ganze bei aktuell auf 99% erholter collection ratio (2021 noch 94,8%). Einen Tick schlechter als 2020. Für 2022 soll der FFO auf gleichem Niveau liegen (1,95 - 2,05€). 2019 betrug er 2,42€.

    Leerstandsquote 94,3%. Angesichts der Lage ist das doch solide. In Ulm wird ein Shopping-Center außerhalb der Innenstadt abgerissen und größtenteils in Wohnungen umgewandelt, bei zuletzt 36% Leerstandsquote.

    Bemerkenswert auch: 2021 wurde der NAV kaum abgewertet, inkl. der thesaurierten Erträge stieg er sogar wieder leicht, auf 38,43 Euro. Nicht daß man den buchstäblich für bare Münze nehmen sollte, aber es zeigt, wie günstig die Aktie ist. Ich vermute, daß Euroshop Verkäufe eher in der Nähe des NAV vornehmen könnte als das, was der Kurs suggeriert.

    Der Dividendenvorschlag ist noch offen.


    Die Besucherfrequenz lag selbst in den lock-down-freien Zeiten knapp 30% unter dem Wert von vor Corona, während die Einzelhandelsumsätze sich maximal auf 90% erholt haben, Anfang 2022 wegen der neuerlichen Einschränkungen wieder ein Viertel darunter.

    Die entscheidende Frage ist: Erholt sich alles von jetzt ab wieder nahezu auf das Vor-Corona-Niveau, vorausgesetzt, die Corona-Lage bleibt stabil? Oder werden die Mieten nur zeitverzögert sinken - sobald sie neu verhandelt werden? Das Management weiß es auch nicht.


    https://www.deutsche-euroshop.…ws/Detail?news_id=2220649

    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

  • Ja - belegter Anteil.

    Jetzt bin ich bei den Geschäftszahlen und dieser hohen Leerstandsquote schon all-in gegangen. ;)

    3.) Gib nie mehr für einen Erwerb aus, als absolut nötig
    16.) Geschäft ist Geschäft (... bis sich ein besseres anbietet)
    218.) Kauf nie ohne zu wissen, was Du kaufst

  • Ich habe das wohl unbemerkt aus der Meldung von Euroshop übernommen - die mußt Du dann verklagen:

    "Unsere Leerstandsquote hat sich zum Jahresende bei 94,3 % stabilisiert", erläutert CEO Wilhelm Wellner.

    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

  • Ich habe das wohl unbemerkt aus der Meldung von Euroshop übernommen - die mußt Du dann verklagen:

    "Unsere Leerstandsquote hat sich zum Jahresende bei 94,3 % stabilisiert", erläutert CEO Wilhelm Wellner.

    War nur ein Scherz Winter . Alles gut! :)

    LG
    *ek ;)

    3.) Gib nie mehr für einen Erwerb aus, als absolut nötig
    16.) Geschäft ist Geschäft (... bis sich ein besseres anbietet)
    218.) Kauf nie ohne zu wissen, was Du kaufst

  • Auf Basis dieser Ergebnisse schlagen Vorstand und Aufsichtsrat die Ausschüttung einer Dividende von 1,00 € je Aktie vor.


    Quelle: Deutsche EuroShop: Vorlage des Geschäftsberichts 2021


    Das klingt schon ganz gut mit der Dividende.

    Bei einem Aktienkurs von 15,81 Euro heute zum Xetra-Schlusskurs kann man immer noch einen Euro für etwa 41,1 Cent kaufen.

    3.) Gib nie mehr für einen Erwerb aus, als absolut nötig
    16.) Geschäft ist Geschäft (... bis sich ein besseres anbietet)
    218.) Kauf nie ohne zu wissen, was Du kaufst

  • Bei Kurs 16€ also 6,25% Rendite.

    Was macht man nun damit? Das wäre an sich für mich nur mäßig attraktiv, vor allem, da es kein Wachstumsmarkt ist; im gegenwärtigen Umfeld kann man damit aber leben, zumal das so gewählt sein dürfte, daß man das Niveau auf jeden Fall halten kann bzw. künftig steigern kann. Vermutlich sind sie einfach vorsichtig, so daß auch eine stärkere Steigerung denkbar ist? Das macht es dann doch wieder attraktiv.

    Die Aktie könnte auch wieder deutlich höher bewertet werden - vor Corona stand sie bei 25 Euro, wobei der Abschlag zum NAV ja schon lange besteht, wenn auch nicht so groß. Die Dividendenrendite war damals allerdings gleich hoch wie heute: geplant war 1,55€ = 6,2%.


    Die Refinanzierung der Kredite würde bei steigenden Zinsen längerfristig gesehen belasten - ein Problem wird sie angesichts der niedrigen Verschuldung nicht. Auch die Entwicklung des Einzelhandels bleibt offen, was die Mietentwicklung und auch die Corona-Pandemie angeht.


    PS. Die Dividende ist immer noch teilweise nicht steuerbar, solange man nicht verkauft.

    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis