Immobiliencrash in Kanada?

    Hallo,


    das koennte man auch in "Leerverkaeufe - Ideensammlung" kopieren.


    Als in den USA die Immobilienpreise anfingen zu fallen, hat die kanadische Regierung angefangen, 40jaehrige Hypotheken mit 0% Eigenkapital zu versichern, um sie weiterhin verbriefen zu koennen (vorher gab es die Versicherung nur fuer 30jaehrige mit 20% Eigenkapital).


    Die Folge war, dass der kanadische Immobilienmarkt - bis auf eine kleine Delle in 2008 - ungebremst weitergelaufen ist und gerade neue Hoechststaende erreicht. Das Median-Einfamilienhaus in Kanada ist jetzt etwa doppelt so teuer wie in den USA, beim aktuellen Wechselkurs 1 CAD = 1 USD. Vancouver, Calgary, Toronto scheinen vergleichbar mit San Diego, Las Vegas, Miami.


    Die Regierung hat dann kalte Fuesse bekommen und verschaerft naechste Woche die Bedingungen fuer die Kreditversicherung. Ausserdem gibt es zum 1.7.2010 eine Steueraenderung, die Immobilienverkaeufte irgendwie (?) teurer macht. Die grossen Banken im Land (BMO, Royal Bank of Canada, CIBC, Scotiabank, TD, HSBC) haben gerade angefangen, die Zinssaetze fuer variabel verzinste Hypotheken anzuheben.


    Da kann man fast denken, man koenne den Crash sogar timen. (Richard Werner: Ein paar Monate, nachdem der Nachschub an neuen Krediten versiegt, fangen die Preise an zu fallen).


    Lektuere zum Einstieg:
    http://canadabubble.com/
    http://americacanada.blogspot.…y-of-fiscal-prudence.html


    Frage: Wer ist hier besonders gefaehrdet? Die Banken? Baufirmen? Zulieferer? CAD? TSX? REITs? Kanadische Staatsanleihen? Sind die nicht gerade von Bill Gross empfohlen worden? Sind die kanadischen Banken jetzt Shortkandidaten?


    Balkenchart

    Die Immobilienblase in Kanada hält sich erstaunlich lange, wurde aber vermutlich nicht so schnell aufgeblasen wie in den USA.


    CanadaBubble warnt jetzt: Canadian families' debt worse than expected; housing bubble burst feared


    OTTAWA - Canadian households are even more in debt than anyone imagined, according to a revised Statistics Canada calculation that gives a more accurate picture of family finances.
    The revisions place household credit market debt in the second quarter at 163 per cent of disposable income, well above the previously reported 152 per cent, although the two levels are no longer a direct comparison.
    The new numbers remove non-profit institutions from the household category, giving a more accurate accounting of family finances.
    The revision shows debt growth over the last decade that looks "eerily similar to the U.S. experience, just before their dramatic housing bust", said David Madani, an analyst with Capital Economics.


    Die größten kanadischen Banken zeigen jedenfalls in den letzten Jahren sehr schöne Gewinn- und Dividendensteigerungen.

    "I am not buying anything right now. I am mainly looking out the window." (Jim Rogers, Feb. 2012)

    Es ist interessant wie lange die Immobilienmärkte in Kanada und Australien gestiegen sind. (erster Beitrag in dem Thread war von 2010!)


    Gerade Australien ist eher teuer, wenn man Immobilienpreise mit Einkommen oder mit Mieten vergleicht. Australien hat enorm von dem Boom in China (Eisenerz, Kohle) profitiert. Der Boom in Eisenerzminen hatte auch positive Folgen für Löhne und indirekt auf den Immobilienboom.


    "Even truck drivers in Western Australia's remote mines are earning annual salaries of US$200,000." 2012!!
    (http://online.wsj.com/news/art…3899504577127821001713042)


    Durch die Verlangsamung des chinesischen Wirtschaftswachstums bzw. der Verlagerung des Wachstums in andere Bereiche wird besonders Australien betroffen sein. Es gibt durchaus Unterschiede (Kreditvergabe ist nicht so durchgedreht wie in Amerika zu "Glanzzeiten", Schuldner können nicht einfach Haus zurückgeben, relativ hohe Einwanderung, etc), trotzdem sind die Immobilienpreise meiner Meinung nach zu hoch.

    beati pauperes spiritu


    "we shall fight on the landing grounds, we shall fight in the fields and in the streets, we shall fight in the hills; we shall never surrender.“ W.C.


    “Facts do not cease to exist because they are ignored.” – Aldous Huxley



    Bin seit Jahren jedes Jahr in Australien und was ich berichten kann:
    - Mindestlohn mit 18.00 C$ sehr hoch
    - Steuerbelastung deutlich geringer
    - viele arbeiten sogar nur drei oder vier Tage pro Woche
    - reiche und superreiche Chinesen fühlen sich dort sehr sicher und wohl und "überschwemmen" Australien. Vor dem Flughafen in Sydney, Melbourne,... stehen die privaten, schwarze S-Klassen mit Chauffeur aufgereiht die fast ausnahmslos Chinesen zuzuordnen sind. Auch in den Einkaufsstraßen von Sydney kam ich mir fast wie in China vor, da man ständig Chinesisch hört und von Chinesen umgeben ist, die dort sehr sehr viel Geld ausgeben und ihr in China teils nicht auf ganz legalem Weg erwirtschafteten Reichtum aus dem Einflussbereich der chinesischen Regierung durch Investments in Immobilien sichern wollen. Diese sind durchaus bereit einen deutlichen Aufschlag zu zahlen nur um Ihr Geld zu sichern und kaufen lieber eine Immo in Australien für 6Mio$, deren fairer Wert bei ca. 4Mio$ liegt und auch irgendwann so bewertet sein wird, als das Geld in China zu lassen.
    - Immobilien direkt am Strand sind im Vergleich preiswert, da die Australier Angst vor dem Anstieg des Meeresspiegels haben.


    Ich beobachte die Entwicklung auch schon einige Jahre und kann immer nur den Kopf über die Preise schütteln - über die Qualität dieser Bretterbuden ganz zu schweigen.

    http://globalnews.ca/news/1762…72acf77023816110dafebd9e7


    Die deutsche Bank ist eher skeptisch gegenüber dem kanadischen Immobilenmarkt, unterlegt mit ein paar Chartvergleichen (USA-Kanada). (mehr im Link)


    [IMG: https://vipmedia.globalnews.ca/2015/01/canada-vs-us-debt-to-income.png?w=986&h=726]


    [IMG: https://vipmedia.globalnews.ca/2015/01/construction.png?w=989&h=745]


    FALLS der Ölpreis etwas länger niedrig bleibt, so könnten die Zahlen schnell noch schlechter werden (durch Fallen des Einkommensteils in dem Quotienten)
    PS: Wie kann man die Chartgröße verändern?

    beati pauperes spiritu


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    @nixda
    genauso hatte ich mir das vorgestellt! Danke!


    Kann ich die Höhe/Breite von jedem Bild anpassen? Oder nur wenn die Größe in der URL spezifiziert wird?

    beati pauperes spiritu


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    Auch wenn man aggregierte Daten immer mit extremer Vorsicht genießen muss (Innenstadt München zusammengewürfelt mit ostdeutschen Bauerndörfern mit Melbourne und Outback verglichen), eine sehenswerte Grafik:


    [IMG: https://pbs.twimg.com/media/B_MuqQQUsAEbxOo.png]


    Üblichen Disclaimer gelten wie immer: Mean Reversion nicht zwangsweise gegeben, unterschiedliche Marktstrukturen und Traditionen.

    beati pauperes spiritu


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    Zitat von qed1984

    Auch wenn man aggregierte Daten immer mit extremer Vorsicht genießen muss (Innenstadt München zusammengewürfelt mit ostdeutschen Bauerndörfern mit Melbourne und Outback verglichen), eine sehenswerte Grafik:


    [IMG: https://pbs.twimg.com/media/B_MuqQQUsAEbxOo.png]


    Üblichen Disclaimer gelten wie immer: Mean Reversion nicht zwangsweise gegeben, unterschiedliche Marktstrukturen und Traditionen.


    Ich glaube die Aussage der Grafik einfach nicht. Ich glaube einfach nicht daß sich das die Mietrendite in Deutschland unter den langfristigen Schnitt in Deutschland befindet. Das wäre extrem uneffizient, und würde bedeuten daß Immos in Deutschland in Vergleich zum langfristigen Durchschnitt, angesichts der weit unterdurschnittlichen Zinsen massivst unterbewertet wären.

    Zitat von FreddyMercury

    Ich glaube die Aussage der Grafik einfach nicht. Ich glaube einfach nicht daß sich das die Mietrendite in Deutschland unter den langfristigen Schnitt in Deutschland befindet. Das wäre extrem uneffizient, und würde bedeuten daß Immos in Deutschland in Vergleich zum langfristigen Durchschnitt, angesichts der weit unterdurschnittlichen Zinsen massivst unterbewertet wären.


    Die Zeitschrift Cash würde da zustimmen (Quelle):

    [IMG: https://www.cash-online.de/wp-content/uploads/2014/09/mietrendite-14.jpg]


    Für 2014/15 würde ich ein weiteres Sinken der Mietrendite erwarten.

    "The only function of economic forecasting is to make astrology look respectable." - John Kenneth Galbraith

    Ein paar rein theoretische Gedanken zur Mietrendite in Deutschland. Aus dem Bauch heraus möchte ich behaupten, dass zu einer steigenden Mietrendite zwei Faktoren gehören:
    1. Umkehrung der demographischen Trends bzw. Widerlegung der demographischen Vorhersagen (Stimmung)
    2. Ein auf veränderte Nachfrage sehr unflexibel reagierender Immobilienbau.


    Für den ersten Punkt sehe ich eine Menge Faktoren. Die gefühlte Stimmung zur Demographie geht in die Richtung "Hilfe, bis 2050 ist Deutschland ausgestorben". Die Erwartungshaltung an die Grund- und Immobilienwerte in der Zukunft sind also teils echt niedrig.
    In der Praxis sehen wir in der Tat eine Fortsetzung der seit dem 19. (!) Jahrhundert stetig sinkenden Geburtenquote (Babyboomer als kurzer Ausreißer), die aber durch eine stetig steigende Lebenserwartung und ein stetiges Zuwanderungssaldo immer noch mehr als ausgeglichen wird.
    Lebenserwartung: Ich sehe bisher keine Anzeichen eines Endes der steigenden Lebenserwartung in Deutschland.
    Zuwanderungssaldo: Innerhalb von Europa klar positiv, viele Südeuropäer folgen den Arbeitsplätzen. Die Abwanderung von Deutschtürken gen Türkei scheint mit den Allmachtsphantasien Erdogans auch schon ihr Peak überschritten zu haben. Und ein Blick auf die Tragödie im Mittelmeer zeigt recht deutlich, dass sich noch Millionen weiterer Immigranten für einen Umzug gen Europa und nicht zuletzt Deutschland interessieren und eher die Frage gestellt werden sollte, wie viele weitere Immigranten Deutschland (und Europa) haben will und verkraften kann, nicht wann das Land ausstirbt.
    Will sage: Die Stimmung im Land dürfte ein deutlich zu negatives Bild von dem zukünftigen Wohnbedarf zeichnen. Eigentlich eine gute Grundlage für unzureichende Neubauten, eine steigende Wohnungsnachfrage und entsprechend steigenden Mieten.


    In Potsdam habe ich gesehen, wie schnell sich die Stimmung drehen kann.
    1989: 141.000 Einwohner
    1999: 129.000 Einwohner
    2007: 150.000 Einwohner (davon etwa 10.000 durch Eingemeindungen gewonnen)
    Auf der Grundlage der Zahlen von 2006/2007 wurde 2009 eine Bevölkerungsprognose veröffentlicht: 2015: 156.000; 2030: 159.000 Einwohner.
    Eine Prognose anno 2011 erhöhte die Zahlen wegen stärkerem Zuwachs deutlich: Ende 2015 163.000, Ende 2030 171.000 Einwohner.
    2012 prognostiziertee die Stadt für 2030 schon 187.000 Einwohner. Die Prognose für 2030 war mal eben in wenigen Jahren um 28.000 Einwohner gestiegen. (Siehe http://www.pnn.de/potsdam/645887/)


    Im letzten Jahr wurden 164.000 Einwohner überschritten (Jahreszuwachs 2014: 2.500), und in der Stadt wachsen die Sorgen, ob und wie man noch genug Flächen für Wohnungen und Infrastruktur hat, falls die Einwohnerzahl die 200.000 übersteigen sollte. Die Schätzungen und die darauf aufbauenden Überlegungen und Planungen gehen also immer noch weiter nach oben.


    Von der Schrumpfung (Neunziger) über eine Stabilisierung und leichtes Wahstum (Nuller Jahre) bis zu einem starken und weiter beschleunigenden Wachstum (Zehner Jahre) ging es ziemlich schnell, und weder Bevölkerungsprognosen noch Wohnungsbau konnten das voraussehen oder auch nur mithalten. Natürlich sind die Mieten in Potsdam und Berlin deutlich gestiegen.


    Die zusätzliche Frage wäre aber auch, wie schnell Kommunen von Schrumpfung auf Wachstum umsteigen können, und wie die politichen Konditionen für Neubauten aussehen, die den Mietendruck senken.
    In den Neunzigern hatte Potsdam bewusst nur wenige Neubauflächen ausgewiesen, um den alten Plattenbaubestand nicht übermäßig zu entwerten, mittlerweile hingegen werden en Masse Lücken gefüllt und im eingemeindeten Norden mehrere neue Stadtteile geplant und gebaut. Man hat aufmerksam zugeschaut und reagiert.


    In Hamburg wurden die Anforderungen für Neubauten, nicht zuletzt ökologische wie Dämmung, unter Schwarz-Grün so hoch gesetzt, dass es kaum Neubau für niedrige und mittlere Einkommen gab. Die Mietenentwicklung eskalierte, die SPD errang eine absolute Mehrheit, begann ein Wohnungsbauprogramm und senkte überteuerte Anforderungen. Mittlerweile sollen 5.000 Wohnungen per anno errichtet werden, vielleicht steigt die Zahl sogar noch weiter an, wenn der Zuzug in die Stadt noch stärker wird.
    Demokratie reagiert verzögert, kann dann aber schon umschwenken.


    Meine persönliches Fazit:
    1. Ich sehe nicht, dass der Wert von Immobilien oder Boden mittel- bis langfristig wegen sinkenden Einwohnerzahlen und sinkender Nachfrage per se fällt. Dafür ist das Interesse an Immigration nach Deutschland m.E. zu hoch.
    2. Nach den Erfahrungen in Hamburg und Potsdam habe ich das Vertrauen in langfristige Demographieprognosen weitgehend verloren - genauso wie bei Aktienanalysten sind ihre Kristallkugeln von nur mäßiger Qualität. Trends können sich innert weniger Jahre ziemlich heftig verändern.
    3. Ich sehe aber auch keine ins unendliche explodierenden Mietpreise a la London (jedenfalls nicht weit über Ersetzungskosten/Neubau), weil nach meiner Erfahrung entweder die Kommunalpolitik (mit einigen Jahren Verzögerung) deutlich umschwenkt (Potsdam) oder aber bei totaler Ignoranz abgewählt wird (Hamburg). Ich denke auch, dass die Mietpreisbremse wieder abgewählt wird, falls sie sich als untauglich und irreparabel neubauhemmend herausstellt.


    Demokratie funktioniert mit (zuweilen sehr entnervender) Verzögerung von einigen Jahren, aber nach meiner Erfahrung funktioniert sie hierzulande recht zuverlässig. Daher sehe ich, dass etwas höhere Mietpreise in vielen Gegenden angemessen wären und kommen werden, aber für dauerhaft explodierende Mietpreise (und Immobilienpreise) auf breiter Fläche sehe ich dauerhaft wenig Grundlagen, das wird schon politisch, sprich von den Wählern in Deutschland m.E. nicht akzeptiert. Vielleicht liegt ein Unterschied zu UK darin, dass Deutschland viel stärker eine Mieternation ist, wo nur ein kleinerer Anteil der Bevölkerung von einer übermäßigen Aufwertung von Immobilien profitiert.


    Das alles heißt natürlich nicht, dass nicht zwischenzeitlich ein paar Immobilienblasen wachsen können. Beispielsweise wenn London coolnessmäßig weiter von Berlin abgehängt wird und ein paar Angelsachsen denken, das müsste bei den Immobilienpreisen analog laufen.


    Aber zugegeben, hier spricht keine Immobilieexpertise (da bin ich echt schwach), sondern meine eher politische Sicht auf das Thema.

    Zitat von FreddyMercury

    Ich glaube die Aussage der Grafik einfach nicht. Ich glaube einfach nicht daß sich das die Mietrendite in Deutschland unter den langfristigen Schnitt in Deutschland befindet. Das wäre extrem uneffizient, und würde bedeuten daß Immos in Deutschland in Vergleich zum langfristigen Durchschnitt, angesichts der weit unterdurschnittlichen Zinsen massivst unterbewertet wären.


    Die Grafik war von Ende 2014, die OECD dürfte sich also auf Datengrundlage bis ca 2013 beziehen. Desweiteren wird oft unterschätzt, dass die OECD Daten sich auf Gesamtdeutschland beziehen während viele Leute in ihrem geistigen Gedankenmodell ihr direktes Umfeld (hier im Forum oft süddeutsche Großstädte wie München) im Fokus haben.


    http://www.oecd.org/eco/outlook/focusonhouseprices.htm
    Wenn es interessiert zum nachlesen. Außerdem wäre allenfalls eine leichte Unterbewertung für deutsche Immobilien aus der Grafik rauszulesen, keine massive.


    Ich denke (wie auch die Bundesbank zuletzt in ihren Studien) es gibt keine gesamtdeutsche Immobilienblase, sondern nur Übertreibungen in einzelnen Gebieten.
    Die Kernaussage der Grafik ist meiner Ansicht nach nicht, ob deutsche Immobilien fair, unter oder überbewertet sind, sondern die starke Überbewertung kanadischer Immobilien.

    beati pauperes spiritu


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    Einmal editiert, zuletzt von qed1984 ()

    Zitat von cktest

    Die Zeitschrift Cash würde da zustimmen (Quelle):

    [IMG: https://www.cash-online.de/wp-content/uploads/2014/09/mietrendite-14.jpg]


    Für 2014/15 würde ich ein weiteres Sinken der Mietrendite erwarten.


    Was für eine lustige, unsinnige Statistik.
    Die betrachten ernsthaft die nominale Mietrendite für einen 10 jährigen Zeitraum in 40 (recht willkürlich) ausgesuchten "guten" Lagen? Die OECD Untersuchung hat sicherlich auch viele Schwächen aber ist mit Sicherheit sinnvoller und durchdachter als die der Boulevardzeitschrift "Cash.


    Wenn wir schon bei "schlechter Statistik" sind, warum betrachten die nicht gleich die quadratische Miete/qm der 55,78 mittleren Lagen welche roten Türen haben und basieren unsere Immobilienbewertung auf dieser "Grundlage"?

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    (klein wenig offtopic und eher zum Bereich Klatsch und Tratsch)


    Ein paar kanadische Zeitschriften ....


    [IMG: https://pbs.twimg.com/media/CEfMvvCW8AEYZoF.jpg]


    deuten auf einen sehr lebendigen, geradezu euphorischen Immobilienmarkt hin. Condo/Real estate flipping scheint (laut ein paar Kanadiern) auch fast eine Epidemie zu sein.


    Zitat

    my cleaning lady flips homes as a side job with her husband.
    ....
    Think everyone is or knows at least one flipper.


    She has flipped 3 homes in the last 18 months.


    [IMG: https://pbs.twimg.com/media/CEfRoqcWgAAZS3K.jpg]

    beati pauperes spiritu


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    Ja, so war das damals (ca. 2005) in GB auch. Der Einbruch war aber nur kurz, inzwischen kosten Immos dort mehr als vor dem Crash.

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