Bei Barzahlungen gibt es übrigens nicht nur eine Meldegrenze ab 10.000 Euro, sondern Zahlungen darüber werden demnächst EU-weit komplett verboten.
https://www.consilium.europa.e…e-deal-on-stricter-rules/
Scheint nicht großartig thematisiert worden zu sein bisher?!
Bei Barzahlungen gibt es übrigens nicht nur eine Meldegrenze ab 10.000 Euro, sondern Zahlungen darüber werden demnächst EU-weit komplett verboten.
https://www.consilium.europa.e…e-deal-on-stricter-rules/
Scheint nicht großartig thematisiert worden zu sein bisher?!
Kein Wunder, dass Daimler seine Autohäuser loswerden will.
Meinte in einem TV Beitrag gesehen zu haben, dass die deutsche Autobranche bzw. Der deutsche Automarkt der Traum aller Drogendealer sei. EU weit sei es nur in Deutschland möglich gegen eine hohe Summe Bargeld ein Luxus-Auto zu kaufen.
Eine Zeit lang haben die Drogenfahnder in Holland die Drogendealer ganz leicht an Ihren fetten deutschen Luxus-Autos erkannt und festgenommen,
Das Übliche, Millionen Gerechte werden schikaniert, um wenigen Ungerechten ihr Treiben zu erschweren. Man muss ihn einfach lieben, den Staat, weil rational gutfinden ist schwierig ...
Die Immo-Krise ist auch bei Werder Bremen angekommen:
„..Wohninvest: Werder Bremens Stadionssponsor zahlt nicht mehr..“
https://www.deichstube.de/news…-werbung-zr-92812201.html
Jim Chanos meinte einmal „Bei shortkandidaten schaut er sich auch sehr oft Namensgeber der Football-Stadien an“
Alles anzeigenDie Immo-Krise ist auch bei Werder Bremen angekommen:
„..Wohninvest: Werder Bremens Stadionssponsor zahlt nicht mehr..“
https://www.deichstube.de/news…-werbung-zr-92812201.html
Jim Chanos meinte einmal „Bei shortkandidaten schaut er sich auch sehr oft Namensgeber der Football-Stadien an“
Ooohhh… was heißt das für Kühne (Volksparkstadion) oder die Allianz (Allianz Arena)?
Alles anzeigenAlles richtig. Das sind selbstverständlich Durchschnittswerte.
Gerade mal bei destatis nachgesehen - gute Nachricht:
im Schnitt wenden die rund 20 Mio Mieterhaushalte Ende 2022 NUR 27,8% ihres verfügbaren Einkommens für die Bruttokaltmiete auf.
Und "Überraschung" - aber um das zu wissen braucht es weder Statistik noch Studien:
Großstädte sind teurer und Neuvermietung auch.
Immer das Gleiche halt. Bestandsmieter werden über die Maßen geschützt und der Markt damit seit vielen Jahren kaputt reguliert.
Ich habe mich in den letzen Monaten intensiv mit dem Immobilienmarkt in Hamburg und Norddeutschland allgemein beschäftigt.
Wir hatten folgende Suchparameter:
Haben uns einiges angeschaut zur Miete und lagen bei 3.000€ all-inkl aufwärts (>15€ kalt, Nebenkosten, DSL, Strom, Gas, .....)
Neubauten gibt es 2 Kategorien:
1) SAGA (oder andere Träger) für Wohnberechtigte zu 7-8,50€ kalt
2) freier Markt ab 20€, nette Lage wie z.b. Hafen-City 30€ kalt
Es muss kein Neubau sein, aber keine rote Energie-Klasse, ziehende Fenster und eben Schimmel!
--> Wohnungen gehen für die aufgerufenen Preise sofort weg. Ob neben Schnellstraße oder selbst auch Gammelbuden zu 15€
Kaufen ist wirtschaflich unsinnig. Multiples bei 30x und mehr (auch wenn laut Studien für Professionelle angeblich unter 25x möglich sind).
Was im 60km Umkreis (Schleswig-Holstein) auf dem Markt ist sind Gammelbuden, die man abreißen muss, aber bepreist sind wie "gute Gebrauchte". Daher steht der Markt / die Hütten gehen nicht weg.
Grundstücke auf dem Dorf liegen um 300€, bessere Lagen eher 500€ pro qm. Hamburger Stadtgebiet alles 4stellig, selbst bei mir ums Eck in "klein Ankara".
Wir ziehen zurück in die Heimat meiner Frau (Oldenburg hat ~160k Einwohner, Universität, ICE Anbindung):
10€ kalt sind der Marktpreis. Was teurer angeboten wird, geht nicht weg und wird abgepreist.
Bei der Suche sind mir diverse spekzlative Neubauten unter gekommen. Durch die Zinswende gibt es keine Käufer und deswegen wird vermietet, um Leerstand zu vermeiden. So auch unsere Hütte. Sollte es wieder marktfähig werden (Vormieter nannte ~500k€) haben wir ein Vorkaufsrecht bevor es externen angeboten wird. Von daher haben wir für uns wohl das Optimum rausgeholt 👉 Kapital bleibt weiter investiert und wir haben die Möglichkeit einem externen Investor zuvor zu kommen, damit wir nicht verdrängt werden
Ich sehe einen Mangel an Wohnflächen, der sich noch verschärfen wird.
Für Luxus Immobilien (30€ kalt / 15k€ pro qm Kauf aufwärts) sehe ich starke Hände die sowas weiter einkaufen, zunehmend wohl auch ausländische Investoren um Kapital zu parken. Im internationalen Vergleich ist Deutschland bzw deren Metropolen noch günstig bepreist.
Aber für den normalen Arbeiter sehe ich nicht mehr soviel Spielraum, die können die Preise (bei neuem Vertrag / Umzug) jetzt schon nicht zahlen, daher bin ich skeptisch was auch nur den (inflationsbereinigten) Werterhalt von solchen Buden angeht.
Hamburg hat ~1mio Haushalte. Mehr als jeder dritte hat eine Bescheinigung, um an subventionierten Wohnraum zu kommen.
Im Hamburger Alltag fallen jedoch rund 90.000 auf 350.000 berechtigte Haushalte.
Entsprechende Wartezeite sind einprogrammiert. 2001 wurden im Gegensatz dazu noch 150.000 Sozialwohnungen verzeichnet. Das Bündnis für Wohnen in Hamburg hat sich mindestens 2.000 neue Sozialwohnungen pro Jahr auf die Agenda geschrieben.
Die Stadt Hamburg liegt im deutschlandweiten Vergleich bei der Versorgung mit Sozialwohnungen mit deutlichem Abstand an der Spitze. Auf 1.000 Miethaushalte kommen rund 110 Sozialwohnungen. Dies ist mehr als das Doppelte des Bundesdurchschnitts und mehr als in allen anderen Bundesländern
Um Problemen mit dem Copyright zu vermeiden, stelle ich hier keine Grafiken von statista ein.
Ist aber ein geniales Tool und Zugang bekommt man sehr sehr günstig über die "Bücherhallen". (vielen Dank an Tippgeber yps )
In Bezug zum Eingangspost von bäs
vor 20 (!!!) Jahren 👉 Ich sehe momentan keinen Case, wie man damit auch nur Anleihen schlagen könnte. Ich finde Martin Hackler fasst es sehr gut zusammen
Kennt sich von Euch jemand damit aus: Verkauft sich ein normales Zweifamilienhaus auf dem Land mit Garten, Keller, einer Garage und einem Stellplatz besser als ganzes oder besser als zwei Eigentumswohnungen? Genauer gesagt: Zwei ETW können zugleich einzeln und zusammen angeboten werden, so gesehen erhöht sich der Interessentenkreis. Aber die Aufteilung kostet natürlich vorher auch noch Geld.
Als Käufer beider ETWs bei Selbstnutzung der einen und Vermietung der anderen Wohnung würde ich ein Zweifamilienhaus gegenüber 2 ETWs bevorzugen wg. Mietrecht. Soweit ich mich erinnere hat beim selbstbewohnten Zweifamilienhaus ein Mieter nur reduzierten Mietschutz - bei zwei ETWs aber ganz normalen.
Italmobiliare springt anScreenshot_20240309-132824.png
Italmobiliare hat am 28.02. den Verkauf von AGN Energia bekanntgegeben (Quelle) und am 03.03. angekündigt, dass es unter anderem aufgrund der dadurch erzielten Gewinne eine Dividende von 3 EUR/Aktie geben wird (Quelle). Die Firma beziffert ihren NAV auf 52 EUR/Aktie.
Für mich wäre es interessant, das Ex-Div-Datum zu erfahren, denn ich hätte die 3 EUR lieber als Spekulationsgewinn als als ausgezahlte Dividende, da ich ersteren momentan noch mit üppigen Verlustvorträgen verrechnen könnte.
wie war das mit Immobilien sind Beton-Gold ?
Swimmo Invest
Italmobiliare ist doch gar nicht vorrangig eine Immobiliengesellschaft, sondern eine diversifizierte Holding?!
Die günstigste Immobilien-AG dürfte der Gewerbeimmobilienbestandshalter Deutsche Real Estate AG sein. Büro, Logistik und wenig Einzelhandel. Sie sind praktisch schuldenfrei!
Bewertung? Nicht unbedingt nach NAV, aber schon danach ist Kurs ~8€ vs. NAV 22€. Nicht ungewöhnlich in der Branche, aber es ist eben zu bedenken, daß fast alle anderen hochgehebelt sind. Eine absehbar weitere Abwertung des NAV schlägt folglich kaum durch.
Bewertung nach Vervielfacher: Sie haben etwas Leerstand (17%), daher würde ich die zugrundegelegten Mieten für den gutachterlichen NAV im GB nehmen. Dann ersetzt man in der Bilanz das Eigenkapital durch den Börsenwert und berechnet so den Börsenwert ihrer Investment Properties. Dann komme ich auf einen Faktor von ca. 6. Ignoriert werden dabei nicht wesentliche Vorratsgrundstücke, aber auch passiv latente Steuern. Hängt halt davon ab, ob man vom Liquidationsfall ausgeht, vom Fortführungswert oder von dem, was ein Übernehmer zahlen müßte.
Super illiquide, ich hatte Monate gebraucht, um bedient zu werden zu 8,30€. Da gibt es jetzt noch ordentlich Stücke in Frankfurt, der Geldkurs ist darunter gefallen. Ich hoffe, daß ich gar nicht mehr über die Börse verkaufen muß, sondern zwangsabgefunden werde, denn der Großaktionär Summit hält knapp unter 90% aus steuerlichen Gründen, weil sonst Grunderwerbssteuer anfällt und vermeldete Anfang 2021, daß er sich aus Deutschland ganz zurückziehen wolle. Eine andere Tochtergesellschaft, GxP, wurde dann verkauft, bei DRE konnte man sich nicht über den Preis einigen. Das heißt aber nicht, daß es nicht einmal einen anderen Käufer geben wird. Ob es dann wieder einen Squeeze-Out geben wird, ist offen. Dabei dürften auch steuerliche Frage eine Rolle spielen.
Letztendlich kauft man jetzt in der tiefsten Nacht, ohne konkrete Aussicht auf Besserung, ohne absehbaren Squeeze-Out, ohne Dividenden. Das kann viele Jahre günstig bleiben, aber Chance/Risiko auf dem Niveau dürfte gut sein. Pleiterisiko null. Wird man in 5 Jahren zu nur 20€ abgefunden, ohne zwischenzeitliche Dividenden oder NAV-Steigerung, wären das ~20% p.a. Dauert es 10 Jahre, dann ~10% p.a.
Von mir geschätzter Gewinn vor Neubewertungen: 45 Cent/Aktie. Da thesauriert also nicht viel, aber die Mietrendite nach allen Kosten ist bei allen Immofirmen niedrig.
Der GB 2023 von DRE ist draußen, NAV sinkt nochmals etwas auf 21,88€, EK 19,23€. Heute 20k Umsatz zu 7,70€. KBV 0,40 bei Nettocash von über 1€ pro Aktie.
Das Thema latente Steuern durchdringe ich noch nicht so ganz. Es scheint daran zu liegen, daß Veräußerungsgewinne steuerfrei sind, wenn die Mittel innerhalb von 4-6 Jahren reinvestiert werden. In den NAV werden sie daher miteingerechnet, ins Eigenkapital nicht.
Das gutachterliche Mietmultiple liegt bei 13,1. Auch entsprechend dem Abschlag kann man sich ausrechnen, wie günstig man hier Immobilien kaufen kann. Die Vorratsimmobilien machen den Braten nicht fett (nur 25 M€ vs. 410 M€ Investment Properties). Die werden m.W. gerade verkauft und der Buchwert sollte hier dem Marktwert entsprechen, zumal der der Nettocash i.H.v. 22 M€ schon die gleiche Höhe erreicht, der die Rechnung nur noch besser macht. Die Beteiligung ist mit 2,1 M€ nicht wesentlich.
Ich komme mit dem o.g. Ansatz, der die anderen Bilanzpositionen ignoriert, d.h. deren Wertansatz nicht hinterfragt, was wie gesagt plausibel sein sollte, denn es gibt keine wesentlichen weiteren Bilanzpositionen, auch keine Minderheitsanteile, auf einen Multiplikator von 5,5 bei Kurs 7,7€. Wenn man die latenten Steuern ins Eigenkapital inkorporiert, sind es unfassbar niedrige 3,4 auf Basis der gutachterlichen Bruttomieten, die man sich aus Wertansatz und Multiple errechnen kann (31,3 M€) und die 2023 um 5% stiegen. Beachte die Leerstandsquote von 19% und künftig 21%.
DRE ist in gewisser Weise das Gegenteil einer GARP-Wertes. Der Buchwert wächst langsam oder absehbar erstmal gar nicht, aber dafür bekommt man einen extremen Abschlag.
Das Land Berlin kauft Vonovia Immobilien für 700 MEUR zum Buchwert ab. Vonovia selbst notiert aber auch schon mit KBV 0,8.
Durchschnittliche Miete sagenhaft günstige 7,04€.
Trotz der Meldung von heute ist der Aktienkurs 2% im Minus, aktuell etwas über 25 Euro.
Vonovia/LEG/TAG sind so stark verschuldet, die sind eigentlich eine Spekulation auf eine Zinssenkung.
Anleihen müssen sie bald zu deutlich schlechteren Konditionen refinanzieren. Oder Immobilienbestand verkaufen - und da zuerst die "Sahnestücke", die noch ohne oder nur mit geringem Abschlag verkauft werden können.
Hier kann man z.B. nachsehen was alles 2024/2025 bei Vonovia noch fällig wird.
https://www.vonovia.com/invest…editor-relations/anleihen
(Full Disclosure, ich bin Vonovia/LEG short)
Du hast die falschen Nachrichten 
Neulich kam im TV, dass Vonovia von 1000 EUR, die sie als Miete einnehmen, 400 EUR an die Aktionäre als Dividende geben. Das sagte nicht irgendwer, sondern eine Grüne Vorsitzende. Natürlich wurde sie von irgendwelchen Kritikastern sofort gedisst, aber sie führt dann noch jede Menge Belege dafür an. Auf die Idee die Aktie zu kaufen, kam sie allerdings nicht 
Für die, die überlegen, in Wohnimmobilien zu investieren, direkt oder indirekt, und sich für lange Datenreihen interessieren:
https://unchartedterritories.t…ont-invest-in-real-estate
Den Autor kennt man vom Aufsatz "The hammer and the dance". Kurzfassung: Historischer realer Immobilienpreis sei konstant gewesen, erst nach dem 2. WK explodiert wegen:
- dem Bevölkerungswachstum (in Deutschland wuchs die Bevölkerung jedoch kaum),
- der Urbanisierung,
- dem Wachstum der Haushaltsgröße,
- und der Nachfrage nach mehr m² pro Person.
Alle vier Punkte würden an ihr Ende kommen oder sich umkehren. Angebotsseitig nennt er "home office" und eher laxere Regulierungen bzgl. Bauvorschriften als zusätzliche Gründe, schlimmer könne es doch nicht werden, wobei er da die Rechnung ohne die deutschen Grünen macht. Das EFH soll ja auch weg, wenn es nach dieser Geißlerbewegung geht.
Und derart langfristige Betrachtungen sind immer mit Vorsicht zu genießen, auf Sicht von ein paar Jahren besagt das gar nichts, wobei Immobilien ja auch eine Langfristanlage sind, zumindest wenn man selbst eine kauft; natürlich nicht unbedingt im Falle von Immobilienaktien.
Trend zur Urbanisierung und mehr m² je Person ist denke ich noch vorhanden, oder?
Nur dass man sich den Preis je m² im "urbanen“ Gebiet nicht mehr leisten kann als Normalverdiener, habe ich den Eindruck.
Muß mich korrigieren: Die Haushaltsgröße ist nicht gewachsen, sondern geschrumpft, d.h. mehr Kleinfamilien statt weniger große mit mehreren Generationen und Kindern. Bei gleicher Bevölkerungsanzahl also verteilt auf mehr Haushalte.
Ich weiß auch nicht, inwiefern das alles auch für den deutschen Markt gilt. Die Überlegung mit der Demographie dürfte zwar in Deutschland sogar in besonderem Maße gelten, jedoch hat die Massenzuwanderung erst in den letzten Jahren besondere Fahrt aufgenommen ("Wir haben Platz").
.. ("Wir haben Platz").
Wir werden dank der Demographie in Deutschland noch „sehr vieeeel Platz bekommen“.
