Immobilien

  • Hallo,


    neulich hat mein Finanzberater am Ende unserer Unterhaltung auf die Schnelle einen fremdfinazierten Immobilienkauf skizziert, bei dem ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen könne, die sich ca. 20 Jahre lang nur aus Steuerabschreibungen und Mieteinnahmen finanzieren soll. Danach soll die Immobilie eine Rendite erwirtschaften. Ehe ich mich mit ihm über die Details unterhalten will (und ihn dann vielleicht nicht mehr loswerde), wollte ich hier mal fragen, ob jemand von euch Erfahrung damit hat. Oder anders gefragt: Geht das überhaupt? Zumal ich noch einiges vom Spitzensteuersatz entfernt bin.
    In seinem Beispiel ging er von einer 2-Zimmerwohnung in München für ca. 140.000 EUR aus.
    Gesetzt den Fall, die Rechung geht einigermassen auf, sehe ich vor allem Probleme für den Fall, dass ich arbeitslos werde oder einen schlechter bezahlten Job annehmen muss und weniger Steuern abschreiben kann.
    Was laufende Kosten (Verwaltung, Reparatur) angeht, habe ich mich im Verwandtenkreis kundig gemacht: Diese Kosten/Jahr lagen durchschnittlich (zwischen 1992-2002) unter 2 Montasmieten. In einzelnen Jahren aber auch mal über 1.200 EUR (neue Heizung).
    Auf was muss ich alles achten? Mich interessieren nicht nur Antworten sondern auch weitere Fragen, mit denen ich meinen Anlageberater konfrontieren kann.


    Danke schon mal für euren Input
    Gruß
    bäs

  • Drei Dinge sind für den Wert einer Immobilie wichtig: die Lage, die Lage und ... die Lage.
    Die Wohnung sollte eine Mietrendite (ohne Berücksichtigung der Steuervorteile, die sind mglw. ganz schnell futsch, wenn sich die Gesetzeslage ändert) von >= 5% abwerfen, sonst lohnt sich die Sache nicht (höchstens als krisenfestes Investment, wenn man von Geldentwertung a la Beobachter ausgeht). Das wären für eine 140000 EUR-Wohnung mindestens 580 EUR kalt/Monat.
    Finanzierungsprobleme entstehen nicht nur durch Arbeitslosigkeit, Krankheit o.ä., sondern z.B. auch dadurch, daß der Mieter kündigt und man so schnell keinen neuen findet. Des weiteren sollte man sich überlegen, ob das derzeitige Mietniveau stabil bleibt (in München wahrscheinlich schon), und die Zinsen für das Darlehen langfristig festschreiben (in 10 Jahren bekommt man wahrscheinlich keine Kredite mehr für 5%).

    "Foreign aid is a phenomenon whereby poor people in rich countries are taxed to support the life-styles of rich people in poor countries" - Lord Peter Bauer

  • Moin, moin,
    das mit den drei "L" beim Immo-Kauf ist ja ganz nett. Hat auch seine Berechtigung. Angucken solltest Du Die vielleicht die netten Miteigentümer. Oder - und das ist der stromsparende Fall - den künftigen Verwalter, wenn alles Kapitalanleger sind. Wenn der Verwalter eine Pfeiffe ist, ... Pech gehabt. Einem umtriebigen Verwalter kann auch die Besetzung der Wohnungen mit neuen Mietern obliegen; dann bist Du fast allen Streß los.
    Gibt's noch Auflagen z.B. von Seiten der Kommune. Nett ist immer, dass ein bestimmter Anteil Sozialwohnungen oder Aussiedler-Wohnungen am Gesamtgebäude dran sein muss. Das ist doof, ausser es sind alles solche Wohnungen. Dann hast Du nie Leerstand - und folglich auch keinen Stress. Ist allerdings bei einer 140TEuro-2Raum-Bude unwahrscheunlich.
    Zinssatz liegt momentan nicht bei 5, sondern knapp über 4Prozent.
    Ein genereller Einwurf: Du bindest Dich 20 Jahre lang an so'n Teil. Das ist 'ne ziemlich lange Zeit. So lange hält heute kaum noch eine Ehe, so lange bist du nie bei einem Arbeitsverhältnis, wahrscheinlich nicht mal in dem selben Beruf. Das Einzige, wo Du vergleichbar lange verantwortlich bist, ist ein Kind. Dafür allerdings - finde ich - lohnt sich's. Für 'ne Bude nicht.
    Nic

  • Finanzierungsangebot von unabhänigen Finanzmakler prüfen lassen


    Wohnung vom Gutachter inspiziern lassen


    Eigentümerprotokolle der letzten 5 Jahre zeigen lassen. Prüfen, ob grössere Reparaturen beschlossen wurden. Rücklage prüfen. Miteigentümer ausquetschen.


    Nachbarn über das Objekt und das Umfeld befragen (Kinderspielplatz, Kneipe, Motorradladen etc.)


    Bei der Stadtplanung nachfragen ob irgend etwas geplant ist, Anliegerkosten etc.


    Grudbuch einsehen ob das Objekt irgendwelche Einträge hat.


    Mieter ganz, ganz genau ansehen. Auch wenn das jetzt blöd klingt, aber es gibt immer mehr faule Äpfel die nach der Unterzeichnung des Mietvertrages jahrelang nichts zahlen. Schufa Auskunft, Einkommensnachweis etc.


    Lieber vorab einige Hundert Euro investieren, als sich hinterher 20 Jahre lang ärgern.


    Gruss,
    Gucky

  • Hallo zusammen,


    erst mal danke für eure Antworten.
    Zu cktest's 3L steht heute auch etwas in fdt, das ich unten anfüge. Die Wohnung und die Lage sollte so sein, dass ich auch selber einziehen würde.
    Bei den Zinsen glaube ich, dass sie für 10 Jahre ohne Eigenbeteiligung (falls das überhaupt geht. Aber 10% Eigenbeteiligung würde ich vermutlich schon beisteuern) eher nahe 6% liegen als unter 5%.
    Sehr gut ist euer Hinweis, sich die Miteigentümer und die letzten Protokolle anzuschauen. Da habe ich schon einige üble Storries gehört!
    Das Thema Sozialwohnungen ist in München kein Thema. Jedenfalls nicht das ich wüsste. Aber trozdem ein guter Hinweis, den ich verifizieren muss.
    Was sie lange Bindung angeht: Ich rechne auch damit, dass ich -vor allem wenn ich über 50 bin- zeitweise meine Job verliere, oder einen schlechter bezahlten annehmen muss. Da möchte ich von meinem Berater wissen, was mich dann ein Ausstieg kosten kann. Vielleicht ist das nach 10 Jahren Kredittilgung schon ein Nullsummenspiel. Die Bindung soll eigentlich Lebenslang und für die Kinder auch darüber hinaus gehen und nicht nur 20 Jahre ;-). Die Idee beim Kauf ist, dass die Immobilie ein weiterer Baustein in meiner Rentenplanung ist, der mich in der Anschaffungsphase (20 Jahre) nur wenig oder noch besser garnichts kostet. In diesem Fall und vorrausgesetzt, dass ich bei Liquiditätsengpässen ohne Verlust (ein Gewinn wäre schön ist aber nicht zwingend) aussteigen kann, lohnt sich das Risiko es zu probieren. Wenn es zu teuer wird, lege ich mein Geld lieber Aktien an.


    Noch einmal Danke für euere Tipps
    bäs







    ftd.de, Mi, 11.2.2004, 2:00
    Standortfrage: Gute Lage, auch später?
    Von Miriam Beul


    Wer heute Besitzer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung werden möchte, sollte sich intensiver als möglicherweise in früheren Jahren nötig mit der Lage des begehrten Objektes befassen. Und dies unabhängig davon, ob die Immobilie zum Eigennutz oder als Kapitalanlage erworben wird. Die Preisschere für Grundstücke und Gebäude öffnet sich weiter.


    Nehmen wir beispielsweise die Bodenpreise in Nordrhein-Westfalen. Hier hat die Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen (WFa) die Preisentwicklung der vergangenen fünf Jahre untersucht und dazu die Daten der Gutachterausschüsse analysiert. Und die ergeben ein erstaunliches Bild: In 70 Gemeinden ist der durchschnittliche Grundstückspreis gesunken, dafür im gleichen Zeitraum in mehr als 80 Gemeinden um über 20 Prozent gestiegen.


    "Häufig finden sich unterschiedliche Trends in den gleichen Kreisen. Es wird immer schwieriger, die regionale Marktsituation zu beurteilen", halten die Autoren der WFa-Broschüre "Info 2003" fest. Am tiefsten müssen Grundstückskäufer laut WFa in Düsseldorf in die Tasche greifen. Hier wurden 2003 im Schnitt 430 Euro pro Quadratmeter verlangt. Es folgen auf Platz zwei Meerbusch mit durchschnittlich 330 Euro pro Quadratmeter sowie Köln mit 315 Euro. Demgegenüber stehen die günstigsten Gemeinden in NRW, wo nicht einmal ein Zehntel dieser Summen erreicht wird: 25 Euro pro Quadratmeter kostet Grund und Boden in der Gemeinde Hallenberg, 26 Euro in Borgentreich. Der geringste Wert überhaupt wurde mit 10 Euro pro Quadratmeter Bauland in Nieheim im Kreis Höxter ermittelt.


    Beispiel Ruhrgebietstadt Essen


    Diese Ausdifferenzierung lässt sich freilich auch auf Stadtteilebene beobachten. Zum Beispiel in der Ruhrgebietstadt Essen: Während einige nördliche Stadtteile von hohen Leerständen, sinkenden Preisen sowie dem Abriss von Siedlungsbauten geprägt sind, herrschen im wohlhabenden und grünen Süden teilweise Münchener Verhältnisse: In Rüttenscheid, Bredeney und Kettwig findet man Jugendstilvillen in Parkanlagen, umgebaute Bauernhöfe, elegante Penthouse-Wohnungen, Lofts in ehemaligen Mühlen und Kleinfabriken. Während man eine 70 Quadratmeter-Wohnung in nördlichen Stadtteilen ab 35.000 Euro bekommen kann, beginnt die Preisskala für ein vergleichbares Objekt im Essener Süden bei 90.000 Euro.


    Für diese Entwicklung gibt es eine Reihe von Ursachen. Vor allem die angespannte Beschäftigungsstruktur in einigen Regionen und die rückläufigen Bevölkerungszahlen führen dazu, dass es in 20, 30 Jahren einfach weniger potenzielle Immobilienerwerber geben wird. Damit sinkt aber auch die Chance, dass heutige Käufergenerationen ihre Objekte später mit Gewinn veräußern können, ja vielleicht zahlen sie trotz niedriger Zinsen am Ende sogar drauf.


    Der Faktor Lage hat auch deshalb so großen Einfluss auf die Wertsteigerung von Wohnimmobilien, da nicht die Gebäude mit der Zeit an Wert gewinnen, sondern die Grundstücke, auf denen sie errichtet wurden. Funktionierende Nachbarschaften, eine stabile Infrastruktur sowie eine gute Anbindung an urbane Ballungszentren sind demnach wichtige Indikatoren für eine sichere Investition.


    © 2004 Financial Times Deutschland


    URL des Artikels: http://www.ftd.de/bm/ga/1075534265943.html

  • Schöner Artikel in der FAZ zur Finanzierungsstrategie von Immobilien:


    http://www.faz.net/s/RubD0AD9A…Tpl~Ecommon~Scontent.html


    Quintessenz:


    Quote

    Wer sich für das Eigenheim entscheidet und auf Sicherheit bedacht ist, sollte bis zur vollständigen Tilgung der Schulden auf Anlagen verzichten, weil der Kreditzins nicht zu schlagen sein wird.


    Umgekehrt sollten Anleger mit Mut zum Risiko im wahrsten Sinne des Wortes voll auf Aktien setzen und auf teure Investmentfonds und Kapitalversicherungen verzichten. Genauso wenig kommen Riester- oder Rürup-Sparprogramme in Frage, weil diese Anlageformen kein Kapital, sondern nur Renten abwerfen. So gesehen, ist die Finanzierung des Eigenheims doch simpel: Die vorsichtigen Anleger tilgen Schulden, und die mutigen Investoren kaufen Aktien. Was dazwischen liegt, ist von Übel.

    "Manchmal ist nichts zum Thema schreiben auch eine Lösung."

    nixda

  • Das einzige was dieser "Moderator" kann
    (zur Erinnerung fuers Forumsarchiv: er nannte sich DAQel)
    ist Andersdenkende aus Norbert's ehemals tollem Forum zu ekeln.
    Unser "Moderator" ist ein Troll
    und das finden wir ganz toll!

  • Das mit mutig und sicherheitsorientiert geht nur bedingt so zu entscheiden. Als sicherheitsorientierter Immobilienerwerber ist bei 20% Tilgung pro Jahr Schluss. Darüber habe ich keine Bank gefunden, die mitspielt. Also wurde der Rest in Aktien verballert und am Ende getilgt. Es geht also beides.


    Aber die Feststellung "was dazwischen liegt, ist von Übel" kann ich für die Zeit 1996 bis 2001 gut unterschreiben. (Gilt jetzt so nicht mehr.)
    Nic

  • Ein Margin Call wäre es ja erst wenn das höhere EK nach Kauf und Abschluss des Vertrags verlangt würde.
    Dass die Bank von vorne herein mehr EK verlangt ist eigentlich sinnvoll - ich hätte die im Beispiel angeführte Wohnung (~5000 EUR/qm direkt an der Bahnlinie) dem Käufer auch nicht zu 80% finanziert. Von daher: wäre gut wenn es auf breiter Front so kommt. Ich höre von immer mehr Leuten aus eher "einfachen" Verhältnissen die sich plötzlich eine Wohnunge gekauft haben oder die feste Absicht dazu haben. "Milchmädchen-Hausse" im Immo-Bereich, sozusagen. Das die Banken nicht mehr jeden Unsinn mitmachen, wäre zu begrüßen.

  • http://www.manager-magazin.de/…r-in-dubai-a-1086560.html


    wow
    nächster höchster Bau > 830m
    Baukosten 1 Mrd US$ geplant davon 50% Eigenkapital


    und noch zwei Kanidaten für den höchsten Bau
    http://www.manager-magazin.de/…aus-in-bau-a-1065472.html

  • Könnte das ein Zeichen von baldigen Platzen der Mall-Blase sein?


    Einige US Hedgfonds gehen Short in us mall Werte und die Deutschen (Deka-Immobilien Fonds) kaufen von Goldman Sachs eine mall in Australien (übrigens kam die Meldung, die RBA berichtet in Sydney einen Preisanstieg um ca. 18% bei Immobiline allein im Monat Februar !!)


    https://www.property-magazine.…ch-und-den-usa-80418.html



    https://www.google.de/amp/amp.…g_malls_emerge_as_wal.amp

  • Die heisst in den USA zumindest Amazon, ein Blick auf die charts der Retailer zeigt die Misere in ihrer ganzen Pracht. Man spricht von 25% zuviel Fläche.

    Auch unsere Gedanken sind wircksame Factoren des Universums. Novalis


    Klimaneutralität ist kommunistische Planwirtschaft in neuem Gewand.

  • In Kanada scheint die Immo-Blase zu platzen.
    Eventuell gibts einen Ausverkauf bei kanadischen Aktien aufgrund des Immoverfalls.


    ''In der boomenden Großstadt Toronto platzt die Immobilienblase gerade. Im Juli fielen die Verkäufe von Wohnobjekten in der Metropolregion verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um enorme 40 Prozent, wie Daten des lokalen Branchenverbands TREB zeigen.''


    http://www.faz.net/aktuell/fin…e-in-kanada-15136131.html