Immobilien

  • dev hat schon insofern Recht als dass Mieterhöhungen nur wegen der Inflation windfall-profits für den Vermieter sind in den meisten Fällen. Weil Kaufpreis und (oft) auch Zinsbindung sind ggf fix. Gebäudepreis steigt eh schon.


    Bei Ertüchtigung, Renovierung ist das natürlich was anderes!


    Auf der anderen Seite stünde dass mehr Markt immer auch zu besserer Ressourcen-Allokation führt, also im Wohnfall zu weniger "Überkonsum".

    Und "Überkonsum" ist eines der Hauptprobleme imho.


    Wenn wir den "Bestands"-Vermieter jetzt einfach mal vergessen (der kommt schon klar denke ich, er weiß ja worauf er sich einließ) hat man also im Wesentlich

    (1) Altmieterinteressen vs (2) verbesserte Allokation + mehr Anreiz in Mietobjekte zu investieren.


    (1) ist attraktiver um Wählerstimmen zu generieren, aber wenn man (2) immer vernachlässigt bekommen langfristig auch die Mieter, vorallem die Neumieter Probleme, für sie nur immer teureres und knapperes Angebot.


    Da die Politik aber immer nur kurzfristig denkt (und va die Alten im Blick hat) sagt Woodpeckers Glaskugel:

    Da wird sich so schnell nix ändern.

    "Nicht Völker führen Kriege gegeneinander, sondern Regierungen führen Kriege gegeneinander"

    "If you act out of fear, anger, despair or suspicion - this will ruin everything." - Thich Nhat Hanh


  • Es gibt mehrere Faktoren für Mieterhöhungen!


    Die Inflation der Instandhaltungskosten & Co sind erforderlich, aber die Fehlspekulation eines Käufers, sollte der Mieter nicht tragen müssen.


    Und genau das ist wohl bei unserem MFH passiert, ein Schweizer hat das Haus wohl sehr teuer gekauft ( Aussage exVerwaltung ) und wollte es Dämmen, um die Kalt-Miete zu "verdoppeln". Am Ende ist die Politik zur rechten Zeit eingesprungen und somit ist weniger gemacht worden, weil nicht mehr alles auf die Miete umgelegt werden konnte. ( war also doch nicht so wichtig bzw. hat sich gerechnet )


    Der erste Vermieter hat auch mehrmals die Miete erhöht, aber halt nur um ca. die Inflation, der letzte Käufer nimmt jede Möglichkeit zu 100% wahr, um seine Mietrendite über Inflation zu steigern.


    Und naja, um so mehr Kaltmiete er nimmt, um so teurer kann er das MFH wieder verkaufen, ich vermute das er nach 10 Jahren versucht einen Käufer zu finden. ;-)

    »In meinem Alter begreife ich, dass Zeit mein kostbarster Besitz ist.«
    »Freiheit bedeutet, dass man nicht unbedingt alles so machen muss wie andere Menschen.«
    »Eine Aktie zu verkaufen die fällt, ist in etwa so, als ob man ein Haus für 100.000 Dollar kauft und es verkauft, sobald jemand 80.000 Dollar dafür bietet.«
    Buffett

    Einmal editiert, zuletzt von dev ()

  • Mieterhöhungen nur wegen der Inflation [sind] windfall-profits für den Vermieter

    jein


    Formal ja.


    Real werden Immos (nach Kosten inkl. Instandhaltung, Verwaltung, etc) sehr ähnlich inflationsindexierten Anleihen gehandhabt. Nur dadurch sind die Mieten überhaupt so billig.

    Ohne (miet-)Inflationsbedingte Mietpreissteigerung wären Immos entsprechend weniger attraktiv, d.h. die Miete müsste bei der Erstvermietung noch ein deutliches Stück hoch um dann über die Lebensdauer der Immo (ohne Modernisierung) gleich zu bleiben.

  • Hm, bei konstant hohen Inflationserwartungen ist das wohl tatsächlich so.

    Ähnlich wie bei nicht umlegbaren aufgezwungenen Sanierungskosten.


    Die letzten Jahre, mit Nullinflation war das vielleicht (auch bei mir) etwas in Vergessenheit geraten.


    In diesem Fall würd ich als Vermieter halt schauen dass es Indexmieten gibt. Die sind in M mittlerweile auch fast schon Standard, für Neubau erst recht.

    Alles DARÜBER hinaus wären dann windfall profits.

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  • Die Vorstellung, daß Mieten nicht mehr angepasst werden dürften, würde am Ende dazu führen, daß jemand noch zum Preis von 1970 wohnen würde bzw. kaum darüber, und die Erben treten ja in das Mietverhältnis ein. So eine Wohnung würde keiner mehr aufgeben, für 100 Rentenmark kann man sie ja mal behalten?


    Ebenso absurd ist die Vorstellung, das hätte auch nur das geringste zu tun damit, daß der Vermieter sich verspekuliert hätte. Er wird so oder so versuchen, die Miete soweit das die Verhältnisse zulassen zu maximieren. Warum sollte er auch was verschenken, nur weil er günstig eingekauft hat? Dann würde er Gefahr laufen, daß es steuerlich als Liebhaberei gilt (hab ich tatsächlich mal gelesen bei einem sehr sozial denkenden Münchner Vermieter).


    Nach dem, was chfin darlegt, ist das Ergebnis am Ende nur, daß Neumieter Leute wie dev quersubventionieren.


    Nun kann man versuchen, die Neumieten auch noch zu begrenzen, aber wer investiert in der Folge noch, und wie sieht das Land dann nach einigen Jahren oder Jahrzehnten aus, erst recht, wenn Modernisierungen auch nicht mehr umgelegt werden dürfen? Das hat für mich alles nichts mehr mit sozialer Marktwirtschaft zu tun.

    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

  • Daniel Stelter legt in seinem letzten Podcast dar, daß der Sanierungszwang von Bundesregierung und EU einen Großteil des Wohnimmobilienvermögens unseres Landes vernichtet, wenn man nur den reinen Gebäudewert ohne Boden und abzüglich der Schulden rechnet, sei es sogar der größte Teil, z.T. sogar von 100%. Er legt unabhängige Schätzungen, ich glaube von Ernst & Young und Floßbach von Storch zugrunde, nicht die Zahlen der Bundesregierung, nämlich von 1000€/m² Kosten statt nur 125. Man könnte meiner Meinung nach einwenden, daß nicht die Kosten für das Wohnen gleich bleiben, und der Immobilienwert um die Kosten der energetischen Sanierung sinkt, sondern jene halt steigen. Der Wohlstand sinkt am Ende freilich genauso, nur macht es sich anders(wo) bemerkbar.

    Ab Minute 42 [bis 50]: https://think-beyondtheobvious…abe-durch-die-hintertuer/

    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

    Einmal editiert, zuletzt von Winter ()

  • Indexmieten ...

    Alles DARÜBER wären dann windfall profits

    per Definition gibt es nix DARÜBER

    wie auch


    Indexmiete ist Indexmiete ist Indexmiete. Und nicht mehr.


    Und komm mir jetzt nicht mit Modernisierung. Da zahlt man für Mehrwert.

    Ob man den nun will oder nicht ist wurst. Man hat ihn ggf. auch zwangsweise.

  • Ist jetzt offtopic, aber im Übrigen hat man das selbe Problem bei Gehältern und Löhnen.


    Eigentlich nirgends wird wirklich inflationsadequat angepasst, also +9% bei 12 Monaten Laufzeit.

    Wird das gefordert gilt es als "verantwortungslos".

    Typisch sind 3-4% pa, also mal eben 5% Reallohnverlust.


    In Summe kann man sagen:


    Die Inflation tut halt das was sie (natürlich nicht offiziell) tun soll.

    Den Staat entschulden.

    Teils auf Kosten der Arbeitnehmer, teils auf Kosten zB der Vermieter.


    Denke das wird so weiter gehen, weil wir sind im end game - da gibt es faktisch keinen anderen Weg mehr für das System am Leben zu bleiben.

    Für Langfristdenke oder gar Marktwirtschaft ist in dieser Phase nicht mehr viel Raum.


    Ray Dalio Video "changing world order" schauen.

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  • Nach dem, was chfin darlegt, ist das Ergebnis am Ende nur, daß Neumieter Leute wie dev quersubventionieren.

    Mal schauen ob der neue Obermieter so nett ist und mir seine Kaltmiete nennt ...

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  • Gerd Kommer über das Märchen vom Weginflationieren der Immobilienkredite. Für einzelne kann es zwar Phasen geben, wo dieser Effekt eintritt. Aber über die gesamte Laufzeit und unter Berücksichtigung von Wertänderungen der Immobilie ist es in Summe eher ein Nullsummenspiel ohne Vor- und Nachteile.

  • Mal schauen ob der neue Obermieter so nett ist und mir seine Kaltmiete nennt ...


    Und, hast Du was herausgefunden, wie viel mehr der zahlt als Du?


    Es fällt mir schwer, mich für die Immobilienaktien zu begeistern, auch wenn zugegebenermaßen antizyklische Chancen sich genau in solchen Situationen erst ergeben und man dann nicht zu vernagelt sein darf, nur Probleme zu sehen. Alles auch eine Frage des Preises. Dennoch, der Zinsanstieg ist real und die neue Realität, von der man fortan ausgehen sollte. Schon wenn man den offiziellen NAV zugrundelegt - sonst nur umso mehr - dürfte der Abschlag aufgrund der aktuellen Hebelung nicht so groß ausfallen dürfen, um den aktuellen Kurs zu begründen. Letzterer scheint mir eher angemessen. Für die Cashflows gilt wegen der künftig steigenden Zinsbelastung das gleiche.


    Mir scheint als Alternative die SBM Monaco interessanter, ISIN MC0000031187. Dank Vanilla.Ice bin ich dort dabei, kürzlich wurde mit 110€ ein ATH erreicht und für mich damit ein Verdoppler. Das KGV ist zwar nicht niedrig (um 26, könnte noch etwas sinken), weil eben die Miet-Multiplikatoren in Monaco so hoch sind und die AG ohne Schulden operiert, und auch weil sie mit dem Casino- und Hotelbetrieb zuletzt Verlust gemacht haben. Die Geschäftszahlen wurden zwar bereits veröffentlicht, aber die Information über den Erfolg der Segmente wird man erst mit dem GB erfahren. Der NAV wird von der AG nicht ausgewiesen, weil sie nicht so bilanzieren wie die üblichen Immobiliengesellschaften, sondern die Immos herkömmlich zum Anschaffungswert in der Bilanz stehen. Daher kann man ihn nur schätzen. Die Mieterlöse mit dem neuen One Monte Carlo neben dem Casino beliefen sich auf rund 125 Mio. Euro. Wenn man darauf "nur" einen Vervielfältiger von 40 ansetzt, was für Monaco nicht zu hoch sein sollte (Umsatz dürfte gleich Bruttomiete sein, die dafür zugrundegelegt wird) - ich habe keine Ahnung, wie sich der Zinsanstieg dort bemerkbar gemacht hat, falls überhaupt; das dortige Klientel dürfte nicht auf Kredite angewiesen sein wie der normale Häuslesbauer; man las von Werten von 40-50, und sie haben auch innerhalb Monacos die Filetstücke. Jedenfalls kommt man so bereits auf 125*40 = 5000 Mio. Euro oder 204 €/Aktie. Dazu kommen 276,5 M€ Nettocash plus 175,2 M€ Termingelder, plus 10,39% an FL Entertainment, die letztes Jahr an die Börse gingen, aktuell bei 9,20€ sind das zusammengenommen die 850 M€, die sie für das Einbringen ihrer Betclic-Beteiligung erhalten haben oder 35 €/Aktie. FL Entertainment hat formal einen Verlust ausgewiesen, der nach meinem Verständnis im Finanzergebnis erfasst werden dürfte, jedoch ist das bereinigte Ergebnis deutlich positiv, nämlich anteilig 32 M€ für SBM. Somit ist man bereits bei 240€ an NAV, plus die Hotels, die ihnen gehören, womit man in Richtung 300€ oder mehr kommen würde. Ich weiß nicht, ob sie es schaffen werden, die Casinos wenigstens ohne Verlust zu betreiben. Ich weiß auch nicht, ob sie dazu verpflichtet sind, aber selbst wenn nicht, hätte die Einstellung des Casinobetriebs vermutlich auch Auswirkungen auf die Auslastung der Hotels. Das dürfte also nicht ganz unabängig zu betrachten sein, so daß hier ein negativer Wert bestehen könnte, aber vielleicht können sie bei Auslaufen der Lizenz auch einmal bessere Konditionen verhandeln. Immerhin eines der Casinos haben sie während der Pandemie geschlossen.

    Der Discount ist also nicht schlechter als bei Vonovia & Co und das bei Nettocash! Man sollte jedoch bedenken, daß weder eine attraktive Dividende gezahlt werden wird, noch wird SBM je die Immobilien in Monaco verkaufen, und die Firma wird auch nicht übernommen werden, da das Fürstentum die Mehrheit hält, sozusagen die Familienholding. Man kann sich also fragen, ob oder inwiefern der Markt jemals den NAV annähernd bezahlen wird, denn bisher hat er das natürlich auch schon nicht getan bzw. nur mit großem Abschlag, wohl seit Jahrzehnten. Der Charttrend spricht aber irgendwo für die Aktie. Das hat auch damit zu tun, daß zumindest die Profitabilität in der GuV jetzt erst sichtbar wird, nachdem die AG zuvor auch aufgrund von nicht nur sprichwörtlichen Baustellen ein Jahrzehnt bestenfalls eine schwarze Null schrieb und auch viel investierte und der FCF daher sogar negativ war (vor Corona). Seit wenigen Jahren ist das One Monte Carlo nun eröffnet und vermutlich jetzt endlich annährend voll vermietet. Sie hatten ein Hotel dafür abgerissen, ein anderes wurde zwischenzeitlich renoviert. Es gibt auch trotz des relativ hohen Börsenwertes keinen Analysten. SBM ist also nicht nur eine exotische Immobilienaktie, sondern zugleich auch eine Tourismusaktie und zugleich auch ein Luxus-Play, auch als Steueroase.


    Etwas Off-topic: Berlin baut jetzt ein "integratives lesbisches Generationen-Wohnprojekt mit soziokulturellem Zentrumscharakter". Das ist nicht mehr nur die übliche Clownshow, sondern verfassungswidrig, oder? https://www.wbm.de/presse/pres…er-72-wohnungen-in-mitte/

    "Inklusiv", weil ausschließlich homosexuelle Frauen dort wohnen dürfen (wer kontrolliert das?), und das mit teils subventionierten Mieten in "bester Innenstadtlage". Wodurch ist das gerechtfertigt und was hat die sexuelle Orientierung überhaupt mit (sozialem) Wohnen zu tun?

    „Lasst uns doch die Quadratur des Kreises probieren.“Robert Habeck über sein Politikverständnis

  • Winter

    Verfassung ist nicht mein Turf.

    Aber definitiv Clownshow vom Feinsten!

    Sowas gibt auch nur in Berlin.


    Lasst uns doch, sobald es fertig ist, alle bewerben mit Hinweis dass wir uns als lesbische Frauen identifizieren. Und dann müssen sie uns allen schriftlich begründen warum sie uns ablehnen. 😂

    Oder es wird richtig absurd und sie nehmen uns an, weil wir so dolle divers sind, dann haben wir nette Zweitwohnung in Berlin, wo wir dann ne AfD-Fahne mit Regenbogenrand am Balkon aufhängen.


    Herrlich, einfach herrlich.

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  • Winter noch nicht, ich war ein paar Tage unterwegs und es hatte sich noch keine Gelegenheit ergeben.

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    Buffett

  • Herr, schmeiss Hirn vom Himmel, dachte ich schon öfter bzgl. Mietrecht.

    Sieht so aus, als ob ich erhört werden:

    Einen guten Monat später kommt jetzt auch ntv wie die alte Post mit einem Artikel dazu. Bezieht sich auf denselben Forscher.

    Im Artikel sind aber auch für mich neue Info, siehe Zitat.

    Zitat

    Ausgehend von der durchschnittlichen Wohnfläche, die uns zur Verfügung steht, besteht eigentlich gar kein Bedarf, neue Wohnungen zu bauen - auch nicht in den Großstädten. Wir haben kein Angebotsproblem auf dem Wohnungsmarkt, sondern ein Verteilungsproblem

    Ich gehe zwar seit Jahren davon aus, dass der lockin-Effekt einiges an Kapazität blockiert. Aber die Aussage ist hier ja, dass die blockierten Flächen völlig ausreichen würden für den Bedarf. Lockin abschaffen würde demnach als Lösung ausreichen, nicht nur als Teillösung.


    Leider keine Daten zur Aussage. Danach habe ich nämlich bislang vergeblich gesucht.

    Würde mich echt interessieren, wo die Mietwohnfläche/Person (also m2/Nase) indeutschen Großstädten mit > 500k Einwohner im Durchschnitt liegt. Und das möglichst über die Zeit seit 1980 oder ähnlich. Und gerne im Vergleich zu Kleinstädten. Aber nur die vermietete, nicht die selbstgenutzte.


    Edit: Link ergänzt

  • Wohnfläche pro Person geht in Bayern kontinuierlich hoch:

    https://de.statista.com/statis…e-je-einwohner-in-bayern/


    +10% in 12 Jahren, das ist schon ein Wort.

    Bedeutet bei unveränderter Personenzahl muss man für jede 10te Wohnung eine dazubauen nur für diesen Effekt.

    Plus Zuzug.


    Denke zunehmend auch:

    Die Ursache ist der enorme Anstieg von (zunehmend größeren) Single- Senioren oder Scheidungsfall-Wohnungen und Häusern vorallem bei älteren Bewohnern.


    Wenn ich so grob durch den Verwandten und Bekanntenkreis durchscanne, wohnen bei ü50 mind die Hälfte alleine auf >100qm, viele davon im Haus, einige auch in Wohnungen, teils auch gemietet.

    Da alle Menschen immer älter werden dauert es natürlich generell auch länger bis das wieder frei wird.


    Bei den Jüngeren habe ich nicht so den Überblick, habe aber auch den Eindruck die Singlezeit verlängert sich, und wer verdient lässt sich mind 2 Zimmer raus. Kenne auch junge Kollegen die alleine ein Haus angemietet haben.


    Wohlgemerkt, gönne ich jedem soweit.

    Und ich würde es vermutlich auch kaum anders machen, je älter man wird desto umzugsunwilliger, merke ich jetzt schon.


    Aber das ist halt die Ursache.


    Kann man akzeptieren und sagen dagegen muss man anbauen für die Jungen oder Zugezogenen. Das versucht man aktuell, bringt aber Versiegelung mit sich, furchtbare Plattensiedlungen etc.


    Oder man schafft finanzielle Anreize sich zu verkleinern. Vielleicht nimmt die der ein oder andere uns sagt sich "deal, kleiner Bude, dafür paar Bonusreisen drin" oder so. Aber in der breite wird das auch nicht viel bringen denk ich, die Leute bleiben halt gerne wo sie sind, und ich verstehe das.


    Also wirds defacto der Markt regeln, und mit wenig Geld wird coole Großstadtlage eben schwer.

    In der Oberpfalz dagegen kann man es krachen lassen.

    "Nicht Völker führen Kriege gegeneinander, sondern Regierungen führen Kriege gegeneinander"

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