Immobilien

  • Vonovia heute wieder -8%.

    Seit Februar fast halbiert. Vom Top weg geviertelt....


    Unter Ausgabereis, "all time low".


    ist das schon Panik?!?

    "Es ist nicht der Stärkste, der überlebt, auch nicht der Intelligenteste, sondern der, der sich am besten anpassen kann" - nach Charles Darwin

    "If you act out of fear, anger, despair or suspicion - this will ruin everything." - Thich Nhat Hanh


  • Mich wundert, dass die noch im EuroStoxx50 sind. Vermutlich nicht mehr lange. Und dann müssen die entsprechenden ETFs verkaufen.

    Im DAX werden sie sich aber wohl noch länger halten. Da ist zumindest bezüglich der Marktkapitalisierung noch ein Puffer nach unten.

  • Vonovia hat einen Haufen Schulden. Für eine vernünftige Bewertung müßte man den Enterprise Value anschauen, und da macht das EK m.W. momentan nur noch 23% aus. Man müßte sich fragen, 1.) welcher Rückgang der Immobilienpreise wird also aktuell eingepreist (Vergleichsmaßstab vielleicht alter Kurs oder NAV), und 2.), bei welchen Zinsen werden sie pleite gehen, in Kombination mit den sinkenden Beleihungswerten (weil sie keine Anschlußfinanzierung bekommen, weil die laufenden Mieten die Zinsen nicht mehr decken, auch wenn die Mieten langfristig steigen werden durch bzw. mit der Inflation).

    Das ist eine Option darauf, daß die Zinsen wieder sinken, weil den Zentralbanken die Stabilität des Finanzsystems wichtiger ist als die Inflation, oder diese ohnehin sinken wird, wie manche vorhersagen, z.B. Heiner Flassbeck (Thema für den Lagethread).

    Deutsche Wohnen hat glaube ich weniger Schulden. Die sind seit 2006 an der Börse, und waren damals von ~31 Euro auf 2,16 gefallen, also -93%. Daran sieht man, was möglich ist. Ich glaube, die hatten zwar damals mehr Schulden (ungeprüft), aber es konnte keine Rede sein von einer Immobilienblase, und es gab auch keinen steilen Zinsanstieg wie jetzt. Wobei das Problem aktuell auch in der Immobranche mehr in den jahrelangen Nullzinsen liegt.


    Der Standort Deutschland ist eigentlich nicht mehr investierbar, generell nicht, und erst recht nicht bei Immobilien. Stichwort Sanierungszwang.

    „Wir haben die gesamte Führung fast aller Berliner Sicherheitsbehörden ausgetauscht und dort ziemlich gute Leute reingebracht." – Benedikt Lux, Grüne Berlin

    Edited once, last by Winter ().

  • Da hast du völlig Recht mit dem Nichtinvestierbar.


    Eigentlich ist das wirklich irre. Die reinste Realsatire!
    Das besonders Verrückte: Richtig leiden darunter wird besonders die Klientel der SPD und auch die um die die Grünen sich "sozial" vorgeben zu kümmern:

    Städtische Mieter mit nicht zu großem Geldbeutel für die man doch alles tun wollte.


    Nun werden dagegen Mieten durch die Decke gehen und Mietraum wird übel knapp werden.

    In M stieg dieses Jahr der Mietspiegel mal eben um 20%!

    https://www.tz.de/muenchen/sta…ng-erhebung-92132650.html

    Aber gut, wenn die Leute so Politik wählen dann müssen sie eben damit leben.


    Zu Vonovia: Dann also erst auf Wiedervorlage wenn Zinspeak in Sicht scheint, Sanierungszwang vom Tisch ist und klar ist dass starke Mieterhöhungen erlaubt werden?

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  • Nun werden dagegen Mieten durch die Decke gehen und Mietraum wird übel knapp werden.

    Neubaumieten sicherlich, Wohnraum für Wohnungssuchende in Städten ebenso

    Beim Rest wird die Politik schon davor sein.


    Ich bin auch überhaupt nicht gespannt, wer die energetischen Zwangssanierungen zahlen wird. Mieter werden das oft nicht leisten können. Manche Eigentümer auch nicht. Dann zahlen also entweder die Vermieter bzw. nach Verkauf die Neubesitzer (ergo Immopreise runter), oder die Politik macht viele viele Ausnahmen bzw. Fördermaßnahmen ohne Ende zahlbar vom Steuerzahler. Und natürlich Schutzmaßnahmen vor Kündigung für die armen, armen, zahlungsunfähigen Mieter.


    Interessante Zeiten im chinesischen Sinne für Immobesitzer, vor allem für Vermieter.

    Vonovia & Co werde ich mir allerfrühestens in 2-3 Jahren ansehen. NACH mindestens einer Großpleite.


    In M stieg dieses Jahr der Mietspiegel mal eben um 20%!

    Ein Mietspiegel ist als Indikator für den Mietmarkt miserabel,

    weil wg Regulierung extrem träge nachläufig zu aktuellen Wiedervermietungspreisen oder gar Erstvermietungen.

    Alle zwei Jahre wird er aufgefrischt, davon alle 4 Jahre eine Neuerstellung. Die Fortschreibung zwischen den Neuerstellungen gerne per Inflationsanpassung - wenn es dem Gemeinderat so gefällt, sonst per kleiner Stichprobe.


    Neuerstellung soll alle 4 Jahre erfolgen. Die sind aber gerne auch mal ein halbes Jahr verzögert, Gründe finden sich.

    Neuerstellung erfolgt mit Stichprobendaten jeweils der letzten 0-6 Jahre zu neuen Mietverträgen (Neubau und Wiedervermietung) und zu Mietanpassungen der Bestandsverträge. D.h. Mietverhältnisse mit Hobbyvermietern fallen raus.


    Bis die Daten verwurstet und der Mietspiegel in Kraft tritt, ist oft noch ein weiteres halbes Jahr rum. D.h. Mietspiegel glätten massiv die tatsächlichen Mietpreisniveaus und laufen als träge Tanker dann halt auch entsprechend nach.


    Und ja, klar haben die Mietspiegel auch Einfluss auf Wiedervermietung bzw. Mieterhöhungen wg. entsprechender Deckel.

    Das ändert sich nur dann, wenn sehr viele Wohnungen frei werden oder sehr viele neu gebaute Wohnungen auf den Markt kommen. Wobei letzteres wiederum nur bei entsprechenden Renditen passiert und durch kräftiges NIMBY gerne verzögert wird. Und ersteres via lockin Effekt verhindert wird - kleine Wohnungen zu aktuellen Neu/Wiedervermietungs-Preisen sind wg. Bestandsmieterschutz halt oft teurer als erheblich größere seit Jahrzehnten an denselben Mieter vermietete.


    Klassischer Fall von totreguliertem Markt zugunsten von Bestandsmietern und zum Nachteil von Wohnungssuchenden und Vermietern.

    Da hilft bestimmt noch mehr Regulierung \Zynismus off

  • Einen speziellen Grund für den Fall der Immoaktien gab es wohl nicht? Nur negative Analystenkommentare zu Aroundtown. Tags darauf erholten sie sich ebenso wieder, außer letztere. Gestiegene Hypothekenzinsen sind ja nix Neues, die sind in den letzten zwei Wochen, seit dieser Bankenkrise sogar deutlich gesunken, wohl in Erwartung von wieder sinkenden Leitzinsen auch in der Eurouone? Seltsam.

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  • Anekdote vom Immomarkt in München:

    Ein Bekannter möchte sein Haus mit 10,5 Tsd €/qm verkaufen. Insgesamt 1,2 Mio. Scheint momentan schwer. Es gibt zwar Interessenten. Aber alle können sich bei diesen Zinsen nur Preise deutlich unter einer Mio leisten. Dazu kommt, dass die Banken wohl nicht mehr wie früher den tatsächlichen Kaufpreis heranziehen, um daraus den Eigenkapitalanteil zu berechnen, sondern eine eigene Bewertung machen. Vom Eigenkapitalanteil hängt wiederum die Zinshöhe ab. D.h. man braucht noch mehr Eigenkapital, da die Bank das Haus billiger bewertet.

  • wie früher den tatsächlichen Kaufpreis heranziehen, um daraus den Eigenkapitalanteil zu berechnen, sondern eine eigene Bewertung machen.

    Hatte neulich die alten Kredit Verträge von meinen Eltern in der Hand (neue Bundesländer).


    Finanzieren konnte man 12x die Jahreskaltmiete bei ich meine um 8% =O


    Und bevor es dann endlich ins eigene restaurierte Haus ging, brauchte man erstmal überhaupt eine Wohnung, um in die Stadt zu kommen, die einem auch nach dem Mauerfall zugeteilt wurde (sprich, es hab keine).

    Ungefähr 30 Jahre her....

  • es geht also um Büroimmobilien und nicht um Wohnimmobilien?

    im Text ist viel von Büroimmos die Rede aber auch:

    Quote

    Von den 201 Millionen Euro entfielen demnach 53 Prozent auf Büroimmobilien und 47 Prozent auf Mehrfamilienhäuser

  • Herr, schmeiss Hirn vom Himmel, dachte ich schon öfter bzgl. Mietrecht.

    Sieht so aus, als ob ich erhört werden:


    Idee: Mieterschutz für ältere Mieter abbauen, denn die wohnen oft in viel zu großen Wohnungen.


    Ach was, ist das so?

    Ja womöglich hätten die viel lieber eine kleinere.

    Aber warum klappt das denn nicht? Ja warum denn nur?

    Quote

    Anstatt [allen] Mietern niedrige Mieten zu sichern, sollten Mieter mit niedrigen Einkommen unterstützt werden

    Nieder mit dem lockin Effekt.

    Eine Idee in die richtige Richtung - mehr mehr davon - aber bitte für alle, wir wollen doch keine Altersdiskriminierung.


    Will natürlich wieder keiner von den Politprofis.



    Aber immerhin hat selbst der Mieterverein gemerkt:

    Quote

    Umverteilungsansatz kein geeignetes Mittel, um die Wohnungsnot zu lindern. Stattdessen müsse mehr und schneller gebaut werden.

    Es geschehen noch Zeichen und Wunder.

  • Der Miete-GAP zwischen Altmietverträgen von mehr als 2 Jahrzehnten und dem aktuellen Markt ist enorm.

    Aber auch der Kaltmietegap zwischen Genossenschaften und freier Markt ist in Berlin inzwischen sehr groß ( Häuser selbes Baujahr ).


    Ich finde es einen Wahnsinn was manche für ihre Wohnung zahlen können/wollen, früher sagte man ~1/3 des Nettolohns für Wohnraum.


    Bauen würde sicher helfen, aber zu den aktuellen Baupreisen, wirds wohl wieder Luxus und unbezahlbar.


    P.S. Gerade bei Immoscout geschaut, 20-30m² weniger für eine höhere Kaltmiete als ich warm zahle, wird noch spannend wenn die Kinder das Haus verlassen.

    »In meinem Alter begreife ich, dass Zeit mein kostbarster Besitz ist.«
    »Freiheit bedeutet, dass man nicht unbedingt alles so machen muss wie andere Menschen.«
    »Eine Aktie zu verkaufen die fällt, ist in etwa so, als ob man ein Haus für 100.000 Dollar kauft und es verkauft, sobald jemand 80.000 Dollar dafür bietet.«
    Buffett

  • Wir haben den CO2 Ausstoß auf das Niveau von 1950 gesenkt, da muss der Wohnraum pro Kopf einfach folgen. Dann ist das mit der Wärmepumpe auch nicht so teuer.

    Auch unsere Gedanken sind wircksame Factoren des Universums. Novalis


    Everything will be allright!

  • Mein Problem war eigentlich immer auch, dass ich evtl. aus Berlin mal wieder wegziehen wollte, mir das aber wegen der damit verbundenen sehr viel höheren Wohnkosten eigentlich nicht leisten kann/will.


    Ich könnte mir vorstellen, dass das anderen auch so geht, das sie wegen der hohen Mieten sich nicht leisten können, umzuziehen. Stichwort: Fachkräftemangel.

    „Das große Karthago führte drei Kriege. Nach dem ersten war es noch mächtig. Nach dem zweiten war es noch bewohnbar. Nach dem dritten war es nicht mehr aufzufinden.“

  • P.S. Gerade bei Immoscout geschaut, 20-30m² weniger für eine höhere Kaltmiete als ich warm zahle, wird noch spannend wenn die Kinder das Haus verlassen.

    Warum?

    Dann bleibst du eben einfach da wohnen!
    Die Kinderzimmer machst du zu nem Hobbyraum und einem Gästezimmer.

    Und wenn dir die aktuelle Wohnung für die neuen Freiheiten zB zu abgelegen ist, mietest du vom (ggü Umzug) gesparten Geld noch ein Zimmer in Downtown, oder im Grünen, wie auch immer.


    So machen das doch alle.


    Daher glaube ich auch nicht mehr an Bauen als Gegenmittel. Es führt nur dazu dass eben immer noch mehr Fläche pro Person beansprucht wird.

    Ohne den Markt mehr machen zu lassen kommt man aus der Misere nicht raus, auch wenn man, wie in München, wirklich jede verbliebene Grünfläche mit nem weißen Flachdach-Riegel zubaut.

    "Es ist nicht der Stärkste, der überlebt, auch nicht der Intelligenteste, sondern der, der sich am besten anpassen kann" - nach Charles Darwin

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  • Mein Problem war eigentlich immer auch, dass ich evtl. aus Berlin mal wieder wegziehen wollte, mir das aber wegen der damit verbundenen sehr viel höheren Wohnkosten eigentlich nicht leisten kann/will.


    Ich könnte mir vorstellen, dass das anderen auch so geht, das sie wegen der hohen Mieten sich nicht leisten können, umzuziehen. Stichwort: Fachkräftemangel.

    Komm' in den schönen Vogelsberg, ich bau Dir ein Tiny House.

    Auch unsere Gedanken sind wircksame Factoren des Universums. Novalis


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  • So ein günstiger Altmietvertrag ist ein Wert für sich. Eine unvermietete Immobilie ist ja nicht ohne Grund teurer als eine vermietete. Eigentlich muss man bei Auszug eine Kompensation vom Vermieter verlangen.