Immobilien

Zitat von chfin

hm, wieso glaubst du das?

Seit 2001 gibt es nur noch drei Gründe für eine Befristung. Bei Werkswohnungen, was es in Deinem Fall schon angesichts der Mieterstruktur wohl nicht ist, Eigenbedarf und Modernisierungen. Bei einer einzelnen Wohnung kann man das vielleicht noch so hintricksen, aber auch nur einmalig, und bei regelmäßiger Befristung und Verlängerung für alle wird das nicht zu begründen sein? Alle zwei Jahre eine Kernsanierung zu planen, die dann nie stattfindet, womöglich noch mit wechselnden Fristen, da hätte der Vermieter wohl vor Gericht schlechte Karten. Aber Du hast eh bereits verkauft und ich will nicht in das Geschäft einsteigen, also ist es müßig.

Bei Immobilien dürfte es schwerfallen, eine ähnliche Überrendite wie bei Aktien zu erzielen, zumindest für unsereinen.

Immobilien sind deshalb interessant, weil man die Mieteinahmen und Kosten halbwegs gut prognostizieren und kalkulieren kann, und gleichzeitig sein eigenes Kapital mit Krediten von der Bank sehr stark hebeln kann.

Aber wie bereits diskutiert: Das Problem sind die Mieter

Zitat von Winter

Befristung

Du hast Recht. Mein Fehler.

Tatsächlich waren das unbefristete Mietverträge mit zeitlich befristetem Kündigungsausschluss für Mieter und Vermieter bei Staffelmietvereinbarung.

Hab es im Originalbeitrag korrigiert.

D.h. die Befristung von 2 Jahren bezog sich auf den Kündiungsausschluss, nicht auf das Mietverhältnis.

Zeitvertrag braucht es dafür nicht. Und der wäre auch nicht zulässig gewesen, wie Winter richtig bemerkte.

Noch eine Anmerkung zum befristeten Ausschluss des Kündigungsrechts

Die Rechtssprechung hat sich dazu inzwischen so entwickelt, dass Mieter oft auch aus dem Kündigungsausschluss rauskommen. Dann, wenn sich ihre Lebensumstände (ungeplant) erheblich ändern. Damit ist dieses Instrument in vielen Fällen nur noch wenig Wert.

Z.B. beruflicher Wechsel in eine andere Stadt

- wieviel Studenten wechseln nach Abschluss den Wohnort

- oder machen ein Auslandsjahr

- Bundeswehr/Polizeit werden gerne mal versetzt

- normale Arbietnehmer bei größeren Firmen trifft das auch gelegentlich (da sollte man als Vermieter vorher den Arbeitsvertrag prüfen, ob ein Versetzungsvorbehalt drin ist, ansonsten bedarf die Versetzung der Zustimmung des Arbeitnehmers und dann hält der Kündigungsausschluss)

(Subjektive) Hemmlevels:

Preise: bei tw. gut fünfstelligen m2-Preisen in großen Städten halte ich eine Flachphase wie schon von ca. Anfang der Neunziger bis ca. GFC eher für wahrscheinlich als einen weiterhin “attraktiven” Preisanstieg. Kauf-Nebenkosten von 5-10% gehen aus dem EK flöten.

Mieterrecht: pro Mieter; Cashflowklumpen bei Problemen. Sich auf dem Laufenden halten bei Mietrecht- und Steuerthemen? Geschmackssache - für manche auch Würgreiz-Themen.

Steuer: Steuerfreiheit bei Verkauf nach 2/10 Jahren ist ein Outlier; aber vielleicht darf man Aktien demnächst nach Haltefrist auch wieder steuerfrei verkaufen…

Sanierung: EU-weit geplante Regeln: https://www.haufe.de/amp/immob…esektor_84342_507868.html). Vermutlich Förderung, etc., aber für 2 oder 3% die Ungewissheit ans Bein binden? 80% in DE ist 30 Jahre und älter, da wird ggf. einiges zu tun sein.

Demographie: Nachkriegsgeneration/Boomer vs Zuzug/Migration. Baukosten interessieren nur bedingt wenn die Nachfrage nach Wohnraum nicht mehr so stark sein sollte/tw. sinkt.

Inflation: starke Inflation akt., deutlicher realer Verlust bei Immobilien (Aktienindizes nat. auch tiefer). Der 0,X%-Kredit inflationiert natürlich auch, aber eine 4%-Finanzierung macht weniger Spaß va wenn die Traumbude eher 2-3% aufweist.

Selbstnutzung ist in gewissem Maße Konsum, nicht an reinen Zahlen festmachbar, subjektiv.

Umzug: wenn beim Kaufobjekt das Umfeld schlechter wird ist das je nachdem eben auch ein potentiell permanenter Störfaktor. Kids ziehen auch ggf mal aus und tw. haben sie mit 14-15 schon einige Aktivitäten ohne Eltern/außer Haus vor.

Am Hamburger Immobilienmarkt fallen die Preise für Bestandsimmobilien, allerdings deutlicher als gedacht. Nach einer Auswertung der eigenen Verkaufsabschlüsse des Maklers Grossman und Berger sind die Preise für Einfamilienhäuser in Hamburg 2022 schon um 11 % gefallen. G&B ist die HASPA und hat seit Jahren die Preissetzungsmacht (über die Finanzierung dann durch die HASPA).

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siehe Seite 2

https://www.grossmann-berger.d…nen-2022-2023-hamburg.pdf

Wenig überraschend ist auch, dass -je zentrumsferner das Objekt liegt - umso stärker der Preisrückgang ist. G&B wertet finale Kaufpreise aus und nicht wie bei Portalen, die Angebotspreise. Auch wenig überraschend: Preistrend bei Neubau ist steigend. Mal sehen, wie sich die Abnehmer verhalten werden.

https://www.grossmann-berger.d…marktberichte-preistrends

Zitat von bäs

ür alle, die bei Immobilien AfA bei der Steuer geltend machen können, ist dieser Artikel zu steuerlichen Änderungen in 2023 interessant. [..]

Der sogenannte lineare AfA-Satz wird 2023 von bislang zwei auf drei Prozent erhöht.

allerdings - soweit privat gebaut - nur für NEUBAU AB 01.01.2023

Und für Gebäude in Betriebsvermögenfür alles mit BAUANTRAG ab 01.03.1985 (den kannte ich auch noch nicht).

Sagt so dieser Steuerberater.

Ich habe das Jahressteuergesetz nicht nachgelesen.

Glaubt ihr auch, daß stark gestiegene Baukosten, Handwerkermangel, bei zugleich noch beschleunigter Massenzuwanderung ("Wir haben Platz!") bei gleichzeitigen planwirtschaftlichen Experimenten mit Mietendeckeln und/oder angedrohten Enteignungen nicht genug sind, um die Wohnungswirtschaft gegen die Wand zu fahren? Dann wäre doch jetzt genau der richtige Zeitpunkt, um den Immobilienbesitzern neben den gestiegenen Heizkosten zusätzliche bürokratische Belastungen aufzuerlegen?

Habecks Ministerium plant nämlich, daß nicht bloß bereits ab nächstem Jahr keine neuen Öl- und Gasheizungen mehr verbaut werden dürfen, sondern auch den bestehenden soll nach 30 Jahren Betrieb, spätestens aber bis 2045 der Garaus gemacht werden:

https://www.focus.de/politik/d…izungen_id_186998036.html

Halleluja!

Wie schätzt ihr die Insolvenzgefahr für die großen Immobilien Konzerne ein?

Ich habe begonnen eine Position in vonovia aufzubauen (kaufe bei fallenden Kursen zu) habe 1/3 der Ziel Position erreicht....

Heute kam die Nachricht in Bezug auf die Bauwirtschaft, dass die Wohnungsneubauten einbrechen. D.h. könnten goldene Zeiten für Halter von Bestandsimmobilien werden, sofern die nicht an den Zinsen leiden.

Zitat von nixda

Heute kam die Nachricht in Bezug auf die Bauwirtschaft, dass die Wohnungsneubauten einbrechen. D.h. könnten goldene Zeiten für Halter von Bestandsimmobilien werden, sofern die nicht an den Zinsen leiden.

Absolut nachvollziehbar.

Wobei Wohnungs-Immobilien ein Minenfeld sind wegen staatlicher Interventionen und Reglementierungen. Im Zweifelsfall würde ich Gewerbe-Immobilien bevorzugen.

Zitat von 1000prozent

Wie schätzt ihr die Insolvenzgefahr für die großen Immobilien Konzerne ein?

Ich habe begonnen eine Position in vonovia aufzubauen (kaufe bei fallenden Kursen zu) habe 1/3 der Ziel Position erreicht....

Ich habe von "smarten Investoren" gelesen, dass es ja noch keine Panik gab und dass Entwicklungen immer länger dauern als erwartet.

Also 50 Cent ins Phrasenschwein. Das typische kann kommen. Ich bleibe draußen, nicht mein Investmentbereich.

Zitat von 1000prozent

Wie schätzt ihr die Insolvenzgefahr für die großen Immobilien Konzerne ein?

Ich habe begonnen eine Position in vonovia aufzubauen (kaufe bei fallenden Kursen zu) habe 1/3 der Ziel Position erreicht....

Die Politik dürfte kaum ein Interesse daran haben, dass 20% der Wähler oder mehr einen insolventen Vermieter haben (hängt zu viel dran: Hausmeister, Reparaturen, Abrechnungen, ...). Insofern sehe ich eher eine Staatsrettung als eine Pleite. Kann für die Aktionäre trotzdem böse ausgehen.

Immobilienpreise fallen zum ersten Mal seit zwölf Jahren (https://www.destatis.de/DE/Pre…23/03/PD23_116_61262.html). In vielen Großstädten wurden Wohnimmobilien bei 3-4% Mietrendite gehandelt. Da jetzt die Hypothekarzinsen bei fast 4% sind, braucht man sich nicht wundern, dass es keine Transaktionen gibt. Wenn die Zinsen nicht fallen, dann müssen die Immobilienpreise runter. Wenn die Immobilienkonzerne wirklich ihre Portfolios abwerten, geht schnell der LTV auf ein Niveau, wo die Finanzierung schwierig und deutlich teurer wird. Ich glaube, in dem Sektor kann es noch interessante Entwicklungen geben. Ich bleibe da lieber in der Rolle des Beobachters

Wohaaa!

Vonovia macht ja die Hardcore Grätsche grade.

Puh, da werden einige schwitzen.

Ich kann mich noch seht gut erinnern, vor zwei Jahren waren Immo-Aktien das was früher mal Rohstoffe waren:

Todsicher, DIE Aktien für das konservative Langfristdepot. Weil "gewohnt wird ja immer".

Mehrfach in der Kantine gehört auch dass Leute Immoaktien kaufen als Ersatz für eine echte Immo, die sie sich nicht leisten konnten oder wollten. Um wenigstens via der Aktien "dabei zu sein" in "sicherem" Betongold.

Ich habe da kein gutes Gefühl.

In der Vergangenheit hatte ich non stop den Eindruck dass diese Läden dubiose Deals machen und fragwürdiges Zeug kaufen, zuviel Politik drin ist etc. Da kann m.E. noch Einiges hoch kommen.

Für mich ein Fall von: Noch 1-2 Jahre warten und dann vielleicht mal drauf schauen auf die Überlebenden.

Zitat von valuematt

Immobilienpreise fallen zum ersten Mal seit zwölf Jahren (https://www.destatis.de/DE/Pre…23/03/PD23_116_61262.html). In vielen Großstädten wurden Wohnimmobilien bei 3-4% Mietrendite gehandelt. Da jetzt die Hypothekarzinsen bei fast 4% sind, braucht man sich nicht wundern, dass es keine Transaktionen gibt. Wenn die Zinsen nicht fallen, dann müssen die Immobilienpreise runter. Wenn die Immobilienkonzerne wirklich ihre Portfolios abwerten, geht schnell der LTV auf ein Niveau, wo die Finanzierung schwierig und deutlich teurer wird. Ich glaube, in dem Sektor kann es noch interessante Entwicklungen geben. Ich bleibe da lieber in der Rolle des Beobachters

In Hamburg und München ging das eher gen 2%.

Ich habe mich auch nie ernsthaft mit Immobilienkonzernen beschäftigt. In der Bilanz kann man jede Menge Schindluder mit den Bewertungen treiben. Deshalb halte ich den NAV für wenig aussagekräftig. Letztlich kann er auch Ergebnis eines zu teurem EInkaufs sein.

Ich würde mir deshalb eher die Flussgrößen anschauen. Hier mal die Zahlen von Vonovia. Auf den ersten Blick sehen die nicht sehr zinssensitiv aus. Allerdings wirkt fast auch so, dass die aus den Miteinnahmen kaum ihre laufenden Kosten decken. (Ich bin mir aber nicht sicher, was unter "Materialaufwand" subsummiert wird).

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wieviele Objekte in welchem Wert sind denn im Bestand?

Gibts Infos zum BJ / Energielevel?

Können sie Modernisierung voll umlegen?

Dann könnte man das Rechnen anfangen, was an Abschreibungen auf sie zukommt wegen Energiesanierung.

Meine Befürchtung wäre dass sie u.a. Schrott zum „Runterwohnen“ gekauft haben ohne mit darart harschem Sanierungszwang gerechnet zu haben wie er sich aktuell abzeichnet.

Würde andererseits Upsidechance ergeben sobald es eingepreist ist, dann aber aus irgendwelchen Gründen doch nicht so arg kommt.

Zitat von Captain

In Hamburg und München ging das eher gen 2%.

Habe mich Mal durch die Website von vonovia geklickt. Haben da schon ein paar "Juwelen" im Angebot zu besagten 2% brutto (!!) in

4k€/qm Abbruch Häuser Hamburgs sozial schwachen aufstrebenden Vierteln

Zitat aus den Angebot: "Miet- und Wertsteigerungen sind daher vorprogrammiert und machen das Objekt zu einer attraktiven Kapitalanlage."